公共服务供给与房价关系的非线性门限效应

基于Tiebout理论,采用构建基础理论模型及面板门限回归方法,检验城市公共服务供给水平对房价变动的影响。结果表明,公共服务供给与房价之间存在显著的非线性门限关系,随着公共服务供给水平的增加,其对房价影响也逐步增大,城市间公共资源配置失衡是造成一些城市房价分化的主要原因。据此提出房地产市场调控是一个系统工程,应探索与公共服务水平挂钩的房地产税收政策、财政转移支付政策等。     

房产税、地价与房价

本文分别对住房和商业房屋构建一个购房者、开发商和政府的三部门一般均衡模型,说明了房产税、地价与房价之间的关系。理论模型显示,提高房产税将降低房价,提高上期地价和房屋建造成本将提高房价。本文对中国33个大中城市1996-2008年的商业房产税数据检验发现,房产税和地价的回归系数较小。因此,不应对中国即将开征的住房房产税以及地价的作用进行过高估计。其次,东部城市房价主要由需求拉动,中心部城市房价主要由成本推动。因此,降低房价应因地制宜,不宜搞一刀切。最后,房产税与土地出让金不存在挤出效应。     

我国房地产业影响因素实证研究

分析了我国国民经济水平、城市化水平、居民收入水平以及国家产业结构调整情况对我国房地产业的影响程度,结果显示这几个因素对我国房地产的发展都存在影响,影响程度由大到小依次为城市化水平、国家经济发展水平、国家产业结构变动、居民收入水平。     

基于多目标规划的合理房价模型探讨

影响房地产价格的因素,有土地使用制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等的一般因素,本文以房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象,以数据挖掘为基础建立房价预测模型,其次用灰理论深入分析并确定了影响房价的主要因素和各自权重,经过分析,确定出影响房价的四个主要因素分别是房地产投资、人均年收入、人口密度、年贷款利率,对房价影响的权重分别是(0.276,0.253,0.244,0.227),然后根据各个因素建立多目标优化房价系统分析合理房价,通过对广州市房地产价格进行定性和定量的研究,得出广州商品房单位房价的合理区间为[6324.6,12694.1],并揭示了其内在的运行机制及提出相关建议。     

特殊自然地物对城市住宅地价和房价的影响——以武汉市为例

揭示微观影响因素对城市住宅地价和房价的影响作用关系,是提高城市地价和房价预测水平,有效进行土地和房地产市场宏观调控的基础工作。本文采用地理加权回归模型(GWR)定量测度与分析特殊自然地物湖、江、山体对城市住宅地价和房价的影响及其空间分异特征,并尝试根据影响因素作用的差异解释住宅地价和房价空间分布特征形成的部分原因。结果表明:(1)住宅地价和房价与各自然地物之间呈现空间非平稳的影响作用关系;(2)湖对住宅地价和房价的平均边际价值分别为0.11元/m2、0.52元/m2,江均为0.15元/m2;在区域分布上,住宅地价和房价高值区受湖和江的影响更显著,面积较大的湖泊(如东湖)因受周边商服繁华程度、供给能力等因素影响对住宅地价和房价的作用存在各向异性;城市的山体或因坡度小、分布零散及周边特殊用地结构如黄鹤楼等保护性建筑限制了区域土地的商业开发,使其对住宅地价和房价影响作用不显著;(3)住宅地价与房价受湖影响的作用变化趋势并未呈现空间一致性,而是切合了区域住宅地价和房价的价格走势,且变化幅度与价格高低呈正相关;住宅地价和房价受江影响的边际作用力大小差别不大,空间上表现为梯度和圈层两种不同的变化趋势。     

财政分权、政府竞争与房价上涨——基于省级面板数据的实证分析

财政分权给我国经济带来了诸多方面的影响,在此背景下讨论财政分权、政府竞争与房价之间的关系。首先,在局部均衡框架下探讨了房价的影响因素。理论模型显示:房价依赖于财政分权度、政府竞争、建筑投资成本、消费者的可支配收入等因素。然后,利用我国1999—2011年30个省份的面板数据,实证研究表明:财政分权与地方政府竞争对房价有着显著的推动作用,且这种推动作用存在着地区差异。认为要抑制房价的过快增长,应适当降低目前财政分权的强度,降低地方政府土地财政的激励,推进以房产税为核心的财产税改革,转变地方政府职能。     

北京市城区房价与地价关系初探

研究房价与地价的关系,为制定合理的房地产调控政策提供科学依据。本文通过实地楼盘调查和收集得到了北京市城区2001年-2010年的地价和房价数据,采用统计回归及Granger因果分析法,对房价与楼面地价的关系进行了分析。结果表明：房价的增长拉动了地价的增长,地价又对房价产生推动作用。由于开发周期的影响,地价占房价的比例与从取得土地到售房经历的时间呈负相关关系,因此,研究地价与房价比例关系应以土地购买价格与销售房价来计算比较科学,地价占房价的比例总体呈上升趋势。我国地价在房价中所占的比例偏低,说明房价存在某种程度的＂虚高＂。开发商的高利润率、需求大于供给以及住房市场供给结构的不均衡均是房价＂虚高＂的主要原因。更多还原     

环境规制与区域经济发展研究——基于山东省的实证

环境规制对区域经济发展的影响,由于各地经济发展程度、创新能力等的差异而显现出差别。各地需要因地制宜地制定环境规制政策。针对山东省经济发展水平、环境规制程度建立计量模型,发现环境规制程度对经济发展有促进作用,随着环境规制程度的提高,经济发展水平呈加速发展,但是存在显著的滞后效应,二者存在格兰杰因果关系;通过依次添加变量,发现环境规制促进技术创新,从而推动经济发展;通过产业结构变动分析,发现随着环境规制程度的提高,刺激了第二产业的比重。在此基础上,提出山东省区域经济发展的后续建议。     

基才多元线性回归的内蒙古自治区房价影响因素研究

针对房价持续上涨这一现实问题,以内蒙古自治区为例对房价的影响因素进行了探讨。依据内蒙古自治区1998年～2009年的数据,建立多元线性回归模型得出回归方程。研究表明：主要影响因素依次为竣工房屋造价、自治区GDP、房地产本年购置土地面积。进而根据影响因素提出了在发展交通运输、转变经济发展结构及治理沙漠化土地3方面政策性建议来控制房价。     

财税视角:西安市个人住房市场改革的思考

随着"国八条"的公布以及上海和重庆两个国家中心城市对个人住房开征房产税试点工作的推进,西安市等省会城市开征房产税即将提上工作日程。然而,此次试点所实施的房产税政策是否适合西安实际情况,值得研究。文章认为房产税政策须考虑各地实际,谨慎从事,建议将西安市列为国家第二批开征个人住房房产税试点城市,增加保障性住房的有效供给,实现"房可廉租",间接引导居民"买房"消费习惯,以缓解市场高房价与政府土地财政的矛盾。     

我国房产税的实施现状与改革建议

随着社会经济的发展进步,我国的房地产市场发展迅猛,其中最为引人注目的是,房价一路高歌猛进。同时现行房产税政策已经执行近三十,弊端频现。为了抑制房价过快上涨,防止房地产市场泡沫破灭,为了推进房产税制改革,2011年在上海和重庆进行了房产税试点改革。本文在对美国房产税模式借鉴的基础上,结合试点地区改革情况,对我国房产税的进一步改革提出了相关政策建议。     

我国房地产经济发展趋势分析

由于受宏观经济调控及美国次级贷款危机的影响,房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然较大、投资结构不合理的问题依然存在。接下来我们将从这几个方面进行概括性分析、预测房地产经济发展的大趋势。     

基于技术创新不同投入产出指标的中国能源消费影响因素的实证研究

在技术因素用不同指标表示的情形下,通过对能源消费影响因素进行实证分析,均发现经济发展水平、产业结构因素、城市化进程、外商直接投资、能源价格变动、技术创新(进步)以及行之有效的政策制度,是影响地区能源消费强度的重要因素.能源价格的变动对于技术创新有强烈的诱致作用,能源价格的变动在很大程度上是通过诱致性技术创新对能源消费起作用的.从整体上看,技术创新(进步)对于能源消费弹性的确具有反弹效应,但由于目前中国整体的技术创新(进步)水平还未达到限值的阶段,因此加快技术创新(进步)水平还将是降低能源消费强度的重要手段.     

基于PSR模型的房地产调控政策对房价影响的研究—以北京市为例

研究房地产调控政策对房价的影响,可为政府制定合理的调控政策、平抑房价提供参考。在综合分析房价影响因素的基础上,分别筛选了压力、状态和响应指标,构建了基于PSR模型的房地产调控政策对于房价影响的评价体系。采用层次分析法确定了各指标的权重,并对北京市房地产政策的调控效果进行了初步量化。研究结果表明,北京市房价随着政策调控周期的变化而呈现出有规律的升降变化,在政策鼓励期,房价总体呈上升趋势,在政策收缩期,房价呈下降趋势,说明房价对政策的调控反应敏感。并发现政策对房价的调控具有一定的滞后性,滞后周期为3个月左右。为了平抑当前过高的房价,建议从土地政策、税收政策、保障房政策等方面来加强调控力度。     

我国地价与房价关系法律规制实证分析——兼谈海南省的现状、不足和完善

我国房价总体处于一个较高水平,土地价格在一定程度上直接影响着房价,房价还受市场供求的影响。目前,地价在房价中所占比率高,囤地、炒地、闲置土地现象严重,未经批准擅自改变土地用途及容积率的现象存在。面对这些问题我国应完善规制地价与房价关系方面的法律法规和政策措施,海南省应根据具体情况制定符合省情的法规规章和政策措施调控房地产市场。     

中国土地财政中的地方政府行为与负效应研究

研究中国土地财政中的地方政府行为与负效应,对于土地财的兴利除弊、实现可持续的地方土地财税收益具有重要意义。阐述了土地财政的起源、涵义与性质,从社会经济发展阶段、分税的财政体制、国家土地制度及农地征用流转制度方面分析了地方政府获取土地财政的行为策略选择,进一步论述了由此产生的被征地农民利益受损、地方政府土地违法行为、推动房价快速上涨并积累财政金融风险,以及形成届际不公平和不可持续的财政等负效应。论述了后土地财政时代的涵义与存在的困局,在此基础上,从转变地方政府角色、完善财政体制、推进土地房产税系与农地产权及征用制度改革、改变以土地财政为动力机制的城市化发展、约束地方政府获取财政收入风险性行为等方面,提出后土地财政时代转型的政策建议。     

房地产价格影响因素及政府对策

房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取的政策也受到了普遍的关注,政府、开发商与中介机构、金融机构、购房者都不同程度的影响了房价。政府应分析房价的影响因素并采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展。     

物业税、供求弹性与房价

本文在住房流量-存量模型基础上,考察了物业税、供求弹性对房价的影响.本文理论模型表明,当需求弹性小于零时,提高物业税将导致房价下降;当需求弹性大于零时,若供给弹性大于需求弹性,提高物业税将导致房价下降;若供给弹性小于需求弹性,提高物业税将导致房价上升.通过对1996-2008年全国33个大中城市住房市场数据的实证分析发现,物业税对房价影响为负,对房价上涨有一定的抑制作用;供给对房价的影响大于物业税和需求,在开征物业税和调控需求特别是控制投资和投机性需求的同时,应更注重增加供给;经济增长对房价影响显著,表明房价随经济增长具有上涨趋势,要加强时经济增长较快城市房价的调控;地理位置对房价变动影响显著,政府更应关注东部和中部城市房价的上涨.     

土地供给信息对我国住宅市场价格影响研究

旨在研究土地供给信息对我国住宅市场价格影响的研究。在分析土地供给信息与住宅市场价格互动机理的基础上,选取1999年--2010年我国东中西三大区域土地供给信息、住宅市场价格等相关数据定量反应土地供给信息对住宅市场价格的影响。结果表明,土地供给信息是影响我国住宅市场价格的重要因素且对东中西各区域影响程度不同,东部区域住宅市场价格对土地供给信息的敏感程度较高,中西部区域住宅市场价格敏感程度相对较低。     

中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究

准确把握房价与地价关系是政府宏观调控房地产市场的基础。本文在归纳概括已有研究的基础上,对影响房价与地价的市场属性、预期因素进行深入分析,提出土地市场与住房市场的价格信号传导机制假说,构建了一个解释房价与地价关系的机理模型,即开发商根据住房销售市场状况及未来的房地产开发价值的预期,调整其在土地出让市场上的竞价行为;当期土地市场上的变化又会引起该地块开发后房地产价格及该地块所在区域内房价的变动。在此基础上,本文利用全国和部分城市2002年-2009年普通住宅销售指数与土地交易价格指数的季度数据,进行房价与地价的Granger因果关系检验。全国层面的数据检验结果显示:短期内,房价与地价有双向影响,房价对地价影响更为显著;长期内,房价是地价的Granger因,而不是相反。总之,在不完全竞争市场中,地价作为房价成本构成之一,是房价上涨的一个重要但非决定性因素;而以土地为生产要素的引致需求决定着地价受预期房价的影响更大。这一研究结论得到部分大中城市数据检验结果的支持,这说明本文所揭示的房价与地价关系是在一定范围内存在的。