浅议如何处理房屋租赁纠纷

近年来随着经济的发展,人们生活水平的提高,房屋租赁市场相当活跃,房屋租赁纠纷案件与过去相比,也呈现出一些新的特点。鉴于此,对房屋租赁合同的效力认定,对租赁合同被确认无效或被解除后的后续处理问题,应区别对待,具体问题具体分析。在租赁合同各项实质要件均具备,没有其他违法行为,只是欠缺形式上要件的情况下,可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力,这样更有利于社会的和谐稳定。对房屋租赁合同被认定为无效后,房屋装修的处理问题,有约定的,按约定处理。没有约定又协商不成的,不能拆除如何折价问题,应结合案件具体情况,本着经济效益与公平合理的原则进行处理,兼顾双方的过错责任。     

论合同的效力

合同的效力是合同对当事人所具有的法律的约束力,使合同具有法律效力是当事人订立合同的最基本,也是最重要的要求。合同法对合同的成立和合同生效规定了统一的要件,同时当事人也可以约定合同生效的特殊要件,只有符合法定条件或约定条件的合同才具有法律效力,不符合法定条件的合同,被认定为无效合同,未具备约定条件的合同成为不生效的合同,因此,合同的效力问题是合同法中的核心问题。     

谈房屋租赁登记的效力及其立法完善

长期以来，对未经登记的房屋租赁合国效力在认识上颇有分歧，轻率认定该类合同无效，无法无据，于理不通，于房屋租赁业发展不利，从理论与实际的结合来分析，以确认其具有法律效力，但不能对抗善意第三人为宜。     

租赁房屋附合装饰装修费用负担探析

租赁房屋附合装饰装修费用,以租赁合同约定的租赁期限为分母,以承租人实际占有使用房屋的时间为分子,在租赁期间摊销;租赁合同无论是无效还是解除等原因提前终止未摊销的费用损失,由责任方承担。法律法规应规定：附合装饰装修费用数额,承租人应在装修完毕后一个月内书面通知出租人,否则装修费用由承租人承担;出租人有异议的应在收到通知后一个月内提出;以便将来可能纠纷的即时解决。     

论建设工程承包方式、效力及合同无效责任

简述了工程承包的各种方式,分析了施工承包合同的效力确定及合同无效的责任承担等问题,发表了自己新的见解：1．认为根据法释[2004]14号司法解释的精神,只有合同违反的强制性规范属于效力性规范时,才认定合同无效;2．认为施工合同无效,施工价款的支付规则除司法解释规定的“参照合同约定计价”的一般规则外,还应增加“补偿成本＋过错赔偿”的例外规则;3．认为在认定施工合同无效的过错责任时,应根据施工合同的特点,本着“过错吸收违法行为”的法理,按“违法即过错,不违法者无过错”的法则认定合同无效的过错主体。     

论无效合同的效力缓和

无效合同效力缓和的法理基础是合同效力意思自治,通过意思自治和效力治愈两个途径放宽对合同效力要件的要求。无效合同效力缓和制度的内容包括硬件补正制度、软件补正制度、效力分割制度。实践操作中应注意合同有效推定、预防无效合同恶意抗辩。     

无效合同探析

我国合同法规定了几种无效合同,合同法的无效合同制度有其立法目的。无效合同在现实中可能被主张无效,从而使合同当事人承担合同无效的后果;也可能没有人主张其为无效,致使合同当事人按无效合同约定履行合同。合同的无效,应由合同当事人主张,在当事人对合同是否无效存在争议时,应由法院或仲裁机构进行确认。     

区分原则视阈下居住权合同的双重效应

居住权合同作为负担行为依法独立产生债之效力。依据区分原则,居住权未登记不影响合同效力。居住权合同的成立生效、履行和效力等基本问题解释进路以《民法典》合同编规则为主要依据。结合物权编居住权立法体系和制度功能,居住权合同成立后产生双重效应：一是所有权人应履行办理居住权登记的义务,居住权人有权请求所有权人办理居住权登记。居住权人应按约定尽到善良管理人义务,合理利用和维护房屋及其附属设施。二是未办理居住权登记时,居住权人只能获得债权性相对保护,依物权优先效力原则,不得对抗第三人,但是应类推适用“买卖不破租赁”或个案中结合居住权目的作价值权衡。未办理居住权登记的合同可以向公证机构申请办理公证,以赋予债权文书强制执行效力。当约定或者法定居住权解除条件成就时,居住权消灭。     

论无效保证合同及其法律责任

保证合同认定中，主合同无效，保证合同无效；主合同有效，保证合同的效力要根据合同主体资格、当事人意思表示是否真实等进行判断；保证合同无效，保证人不承担约定的担保责任，但承担相应的民事责任。     

浅谈房屋租赁纠纷处理

一、房屋租赁纠纷的主要表现 （一）租金违约纠纷 这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同,只有口头协议,或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化,出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人拒不付款,出租人要求终止合同,承租人不愿意搬出。     

房屋承租人优先购买权若干法律问题探析

房屋承租人优先购买权在性质上系请求权,是基于房屋租赁合同衍生的法定请求权。当承租人优先购买权条件成就时,出租人相应负有强制缔约的义务。但在出租人直接向第三人出售房屋而未对承租人履行通知义务时,承租人是否有请求撤销房屋买卖合同之权利,以及房屋租赁合同在登记的条件下是否具有对抗包括买受人在内的第三人之效力,需从法理上进行认定。此外,房屋转租情况下该项权利的权利主体尚有待进一步确定。     

公司非法股份回购协议效力认定及法律效果

鉴于《中华人民共和国公司法》第一百四十二条只规定了构成要件,缺乏对法律效果的规定,是一个不完全性法条,通过相关案例的检索发现司法裁判中更加强调法律责任的落实,法院对非法股份回购协议效力采取谨慎的“相对无效说”。理论上效力样态较为多元,但不能完全放在民法的合同框架中进行讨论;可通过对可撤销效力的吸纳来扩张效力样态,实现非法股份回购协议效力的民商合一。效力的不同将产生不同的法律效果和责任,非法股份回购协议被认定为有效或无效都有其相应的处理办法。     

试谈经济合同无效时的财产处理

违反法律规定而从一开始就不发生按约履行效力的经济合同即为无效经济合同。无效经济合同自订立时起就无法律约束力,即从一开始就不发生按照约定的经济合同进行履行的法律效力。经济合同无效时,会产生一系列的法律后果。本文就经济合同无效时产生的法律后果——财产处理方面作一粗浅的探讨,以便于更好地促进经济合同的完善和发展。 经济合同无效时产生的财产处理方法《中华人民共和国经济合同法》第16条明确规定:返还财产、赔偿损失和追缴财产。 返还财产即经济合同被确认无效后,一方依据该合同所取得的财产返还给对方,使双方已经流转了的财产关系恢复到合同订立以前的状态,原所有人对所给付的财产仍拥有所有权,当事人之间无任何法律关系的这样一种状态。对于返还财产,《中华人民共和国经济合同法》第16条是这样规定的:“经济合同被确认无效后,当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方。”从这一条可以看出,返还的财产应该是一方依据无效的经济合同所取得的,另一方依据无效的经济合同所交付的合同的标的物,即合同的原物。     

农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考

农村私有房屋买卖合同效力认定在司法实践中争议较大的主要原因在于房屋之下的宅基地的特殊性。从合同法领域考虑,房屋买卖合同的效力与宅基地的特殊性并无必然联系。考察现阶段认定此类房屋买卖合同无效的依据,均不符合合同法立法精神和《合同法解释（一）》和《合同法司法解释（二）》的规定。在现行制度框架下,以一户一宅为前提,以法定租赁权为核心,构建农村私有房屋买卖问题的解决之道实有必要。     

履行和解浅议

一般情况下履行和解不具有独立性与可诉性,因其表现形式不同,性质认定上及效力上有差别:对于没有约定诉讼权利义务的履行和解,只有实际履行才能产生对抗执行与消灭实际权利义务的法律效力;对于约定诉讼权利义务的履行和解,其从本质上属诉讼契约.对于此类履行和解,若一方违反程序性约定,启动或放弃某项诉讼程序,应首先审查双方关于实体部分之合意是否切实履行,若已履行,应认定该行为不合法而否决其效力;若并未合理履行,则该违反程序约定之行为并非无效     

公司承包合同的效力问题探讨

法学研究往往滞后于经济的发展。尽管经济实践中公司承包早已大量发生,但对于公司承包合同的效力至今尚无定论。目前对此问题的观点可分为有效说、无效说和区别说。有效说和无效说都各有利弊。只有区别公司承包的不同形式,才能科学地分别探讨其合同效力。对于以公司作为发包人的承包合同,只要承包后没有破坏公司的法人治理结构就应承认其合同有效,反之则无效;对于以股东作为发包人的股权承包合同,因其违反了公司法所确立的股东有限责任原则,应当认定合同无效。     

这份合同应如何处理?

甲某承包了村里的砖窑一座,约定承包期5年,每年承包费1万元。承包3年后,甲某又私自将砖窑转包给乙某并签订了转包合同。这份转包合同基本沿袭原合同,只把承包费一项变更为每年1．3万元。合同履行期间,因乙某未按约定时间交付承包费,于是二人发生纠纷。审理中双方并没有其它方面的争议。显然,在此合同中,甲某转包导致该转包合同无效,但当事人并未就合同效力问题产生争执而要求人民法院予以确认,只因承包费的交纳才发生纠纷。那么,应该如何对待和处理这份合同呢？第一种意见认为,我国民事经济诉讼的基本精神是“不告不理”。就是…     

动产租赁期间天然孳息归属的理念探索

动产租赁期间产生的孳息在双方没有明确约定归属,存在疑问。解题的关键乃在于如何区分用益物权与租赁合同的范围,根据法律规定和当事人的约定判断孳息归属。在法律没有规定和当事人没有明确约定的情况下,运用合同解释的方法,探求双方真实意思表示解决动产租赁期间天然孳息的归属问题。     

以合法形式掩盖非法目的合同相关问题研究

无效合同的确认是合同法理论和司法实践中的重要问题,尽管我国《合同法》对无效合同的确认标准做了原则性规定,但理论和实务上仍存在一些模糊的认识和做法.本文试探讨无效合同制度中以合法形式掩盖非法目的合同的认定应注意的几个问题,更加清晰地划清相关问题之间的界限.     

“借名买房”合同的法律效力分析

现实生活中,"借名买房"现象屡屡发生。登记所有权人与实际出资人之间上演"夺房大战"的现象也屡见不鲜。那么房屋究竟应该归属于谁?要想解决此问题,必须对"借名买房"合同的效力问题加以分析和认定,司法实践中存在截然相反的两种观点,即有效和无效。案情相似,但是判决结果相反的现象违背了法律"公平、公正"的精神以及"同案同判"的理念,研究"借名买房"合同的效力问题因此也显得十分必要。"借名买房"合同并未违反法律、行政法规的规定,"借名买房"合同的订立与履行也并不必然损害国家利益和社会公共利益。认定其无效时应持谨慎态度。