试析我国立法关于不动产优先权的规定

不动产优先权制度是我国立法史上一项崭新的制度，不动产优先权人 现代民法的不公平观念和保护弱利益的原则，其特征决定了它在知上的严格性，就合同法对不动产优先权的规定而言，尚存缺陷和不中产，不待于司法解释予以完善。     

优先权性质与我国优先权立法完善

优先权归属债权说违背了债的相对性、平等性原则,使得工资等特种债权屈从于享有约定担保物权的债权而不能有效受偿。优先权是担保物权。法律公示的抽象性、概括性及超强的优先受偿效力,使现行各国法律规定的优先权可能会危害交易安全。完善我国优先权的种类和效力,民法典上只规定一般优先权,法律明确规定优先权的效力大于其他担保物权;完善取得优先权的条件和时间,法律规定债权人须在法定期限内主张优先权。     

我国优先权立法的几点思考

我国物权法立法工作进入了紧要的关键阶段,而优先权制度的取舍在立法者之间存在较大的争议.文章从优先权的立法价值、优先权制度在我国的生存发展空间及优先权立法的理论难点进行反思.作者认为,顺应历史潮流和时代的呼唤,在物权法中应奠基优先权制度的基石.     

评我国税收优先权之规定

税收优先权作为保障国家征收税款的一个有力手段在各国的税法中都有所体现。我固新税法中也首次规定了该制度，但由于立法技术的粗糙及利益的考量，在保护公法权利的同时，不可避免地侵犯了私法上的权利，这时税收优先权的规定就显得很不合理。立法机关应限定税收优先权的行使，确保私权不受侵犯．     

论优先权种类的立法选择

在罗马法上,优先权最初定性为具有优先效力的债权,当债权保护方法不足以保护当事人的合法权益时,法律又赋予优先权为担保物权。德国等国民法在继受罗马法时,因优先权缺乏公示性,认为是特种债权的特殊效力。但债权说违背了债的相对性、平等性原则,使得工资等特种债权屈从于享有约定担保物权的债权而不能有效受偿。法国等国民法在继受罗马法时,将优先权纳入担保物权。物权说能弥补债权说的不足,但优先权的公示方法是法律的直接规定,具有抽象性、概括性,优先权又具有后来居上的极强效力,法国等国优先权的立法例可能会危害交易安全。所以我国民法典只规定一般优先权用来担保基于非交易关系产生的难以采用其他担保方式来担保的特种债权,即那些关系重大法理价值实现的共益费用优先权、劳动报酬优先权、劳动保险费用优先权和税收优先权。     

优先权立法相关草案评析

王利明教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》相比全国人大法工委修订的物权法草案,在概念定义、整体体例以及具体规则方面更为准确、严谨、完整和具有可操作性。我国今后在优先权立法应当采取的体例、定义、种类以及相关具体规则的取舍设计上,有待进一步完善。     

浅论我国建立优先权制度的立法分析

源于罗马法的优先权制度是保护特定债权而产生的,由法律规定的一项特殊权利。大陆法系和英美法系中对此均有规定。我国建立先权制度,立法上可借鉴法国体例。     

我国不动产物权登记机关的立法选择

国外有关不动产登记机关的情况复杂、多样,我国应借鉴国外不动产登记的先进做法,但不能忽略不动产登记应当符合我国的国情这个因素.我国不动产登记机构的设计不应当采取一步到位跨越式的改革,而应当采取过渡性渐进式改革,即以土地登记为基础,将土地物权、房屋物权的登记统一起来,由统一的登记机关进行登记.待房地产登记逐步完备后再考虑移植到其他机构,比如司法行政机关,然后再单独剥离出来成立专门的不动产登记行政机关.     

浅析建设工程优先权

<合同法>286条规定了承包人的权利内容、效力和实现方式,却没有对承包人的权利加以命名,也没有明确该权利的性质、特征和登记等问题.本文在对学者不同观点对比分析的基础上,阐述了该权利应命名为建设工程优先权的理由,同时浅析了建设工程优先权的特征以及应采用登记对抗主义立法模式.     

民事优先权的冲突与规制

当同一财产上存在着数个民事优先权，或者民事优先权与其他担保物权发生竞合时，就会产生效力冲突。未来的民法立法应当充分考虑民事优先权的冲突情况，以“以人为本”、兼顾公平与效率等原则为指导，合理地协调不同权利人的利益，以期实现个人利益之间的平衡以及个人利益与社会公共利益之间的平衡。     

关于完善我国房地产转让立法的几点思考

我国现行房地产立法对房地产转让的规定存在弊端，转让划拨土地使用权的房地产不应由转让方办理出让手续、赠与不是房地产转让方式而是房地产开发的一种形式，转让的房地产在土地使用权期满后国家不应无偿收回。为了规范房地产市场秩序，我国应修订房地产立法，以进一步完善房地产转让机制。     

浅谈物业管理服务收费难问题

物业管理收费难已成为制约该行业发展的瓶颈，其根源在于物业管理消费观念滞后，物业管理市场化低，服务质量差等，为此，加强物业管理法规宣传，推行招投标制度，改善服务方式，提高服务质量成为燃眉之急。     

我国房地产泡沫的判断及货币对策分析

目前,我国房地产的泡沫问题争议已到白热化阶段,房地产是否存在泡沫?应如何进行判断?应从房地产投资增长速度、资金来源结构、负债率、空置率、房地产开发结构及房价收入比等方面进行判断,并进而提出我国房地产泡沫的货币对策。     

物业管理从业人员的基本素养--"卡"、"尖"、"斌"

物业管理服务人员欲得到业主的青睐,必须具备基本的素养,包括良好的职业道德风范,娴熟的服务技能以及健康的身心.     

浅议房地产市场营销策略

随着经济的发展和改革开放的深化,房地产业已经成为我国国民经济的重要行业,房地产市场已成为社会主义市场体系的重要组成部分,关于房地产的研究已成为应用经济研究的一个重要分支,在研究需求与供给的前提下,销售的情况直接关系着房地产市场的好与坏,因此房地产的销售策略有着举足轻重的位置。     

我国房地产泡沫的原因分析

近年来我国房地产价格节节攀升,房地产泡沫引起了广泛关注。造成房地产泡沫的主要原因包括改革惯性作用、土地资源稀缺性、商业银行过度信货、开发商炒作及市场预期等。房地产泡沫治理应从房地产泡沫产生的原因出发。     

不动产统一登记的影响分析

《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日开始正式施行。自此,我国将开始建立统一的不动产登记管理系统,实现不动产登记信息在各个政府部门和职能机构的互通互享。这一举措引起了各界的许多关注与热议,本文着重从公民,政府和社会三个层面分析了不动产统一登记管理系统建立后的影响并对当今不动产管理中存在的问题和阻力提出了一些政策建议。     

房地产全程营销中市场营销策略分析

房地产全程营销，是营销理念贯穿于房地产开发、经营、销售、管理全过程的一种企业战略。其中每一环节都是房地产商的最终产品增值的价值活动。营销策划，是房地产商项目开发得失成败的关键，是形成房地产企业竞争优势的核心来源。文章主要从“房地产市场营销价格策略、广告策略、销售策略”等环节采论述房地产全程营销中的市场营销策略。     

中国房地产发展前景与应对策略

从当前我国房地产市场呈现量价齐跌的态势,预测我国房地产市场2009年的形势更加不容乐观,到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期.房地产企业应从在房地产周期准确判断的基础上,进行反周期投资;把握市场热点,研究市场低迷时依旧热销的楼盘;保持相对稳健的财务策略,融资渠道多元化;根据区域房地产周期的差别进行开发项目布局;用宏观经济周期判断房地产周期多个方面的应对策略.     

房地产行业融资方式研究

在房地产的发展过程中,资金扮演着重要的角色。本文从我国的国情出发,并借鉴了各国房地产企业融资的经验,首先介绍了我国房地产企业在融资方面的发展状况以及基本的融资理论,然后对企业的融资手段一上市、房地产基金、债券等做了完整的介绍和阐述。并具体分析了各种融资手段的利弊及可操作性。