包头市房地产市场现状分析及走势预测

目前,包头市房地产开发建设增势强劲,住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主,商品房价格上涨幅度较大,市场供求状况基本平衡,房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。今后,包头市房地产发展空间很大,竞争趋向更加激烈,房地产市场需求会逐年升温,商品房价格会继续攀升,金融政策将对房地产业的发展产生重大影响。     

房价上涨对居民福利的影响

《国民经济和社会发展统计公报》数据显示我国70个大中城市2006～2009年商品房销售价格同比增长分别为5.5%、7.6%、6.5%和1.5%,虽然同比增速有所放缓,但商品房销售价格的绝对数还是保持在高位运行。福利是居民主观感受到的幸福或痛苦的程度。房价上涨对居民会产生福利的损益,对于拥有住房的家庭增加了其福利,而对于没有住房的家庭则增加其住房成本,造成福利损失。房价上涨对不同群体福利造成不同的影响,应采取一些政策建议来弥补房价上涨对租房家庭造成的福利损失。     

影响房价的深层因素与房地产调控分析

国内房价持续上涨的势头在2008年出现了放缓的迹象,但是,房价涨幅是否得到有效控制要看影响房价的因素是否还在发挥作用。本质上,国内房价问题已经不是一个纯粹的市场问题,而是住房保障体系不健全与社会经济结构失衡的集中体现。因此,若使房价得到有效控制,未来房地产调控必须沿着健全住房保障体系以及消除社会经济结构失衡对商品房市场的影响这两个方面来进行。     

我国商品住房价格持续上涨的市场机制

住房作为我国居民的生活必需品,在一定价格区间内属于非弹性商品;当商品住房供给者认识到这个特点时,就会"互相勾结",减少供给量,提高价格以获取更多的收入,此时,供给曲线就成了负斜率的;在这种市场特性下,由市场需求和供给的共同作用,房价一旦背离均衡价格,就会出现持续上涨.为有效抑制房价的持续上涨,需要政府介入,针对商品住房市场供给和需求的特征,采取相应的对策.     

关于建立住房供应新体系的思考

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件提出对不同收入家庭实行不同的住房供应体系,即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家根据目前我国绝大多数城市房价收入比相对较高的现状而提出的政策性措施,因此,各地如何研究本地区居民的住房需求结构和需求特点,合理安排不同层次的住房供应比例,明确不同供应体系的政策,便成为房改中一个急需解决而又极其重要的现实课题。 一、适度发展商品房建设 市场价的商品房建设,经过多年的发展,已经形成了相对完善的管理制度和运作模式。开发项目的类型和规模以及市场价格等,主要是依靠市场调节,由房地产开发企业根据市场需求和市场规则去确定,而政府管理的重点是制定     

基于BP神经网络模型的商品房价格预测研究

鉴于目前商品房价格预测方法存在的问题,在分析影响商品房价格主要因素的基础上,提出采用BP神经网络建立商品房价格预测模型,利用果蝇-蛙跳算法优化BP网络初始权值和阈值等结构参数,选取某城市2000～2018年的商品房价格及其主要影响因素数据作为训练样本和测试样本.通过仿真分析表明:BP神经网络模型经过果蝇-蛙跳算法优化后能加快网络的收敛速度,提高商品房价格预测的精准度,对于政府部门进行房价宏观调控以及房产企业的运营管理都具有一定的参考价值.     

让低收入家庭住得起经适房和廉租房

据新华社报道,国家发改委不久前在对房价形势进行分析时指出,房价上涨压力加大,各地要严格管理经济适用住房的销售价格和廉租住房的租金标准,使经适房价格和廉租房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应。同时,各地要逐步扩大廉租住房的保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,切实落实廉租住房保障资金,多渠道增加廉租房房源。     

湖南省房地产价格研究

近几年来,湖南省房地产市场持续、快速、健康的发展。房地产市场购销两旺,市场供给与需求总体平衡,住房供应结构合理调整,住房保障显著增强,住房消费需求强劲,商品房空置面积减少,商品房价格稳步攀升。为此通过对房地产价格的剖析,以及对湖南省历年房地产价格变化趋势的研究,寻找出湖南省房地产市场供给和需求的变化对其价格的影响。根据需求的价格弹性公式做出相关分析。并对2005年至2009年的湖南省房地产价格的未来变化趋势做出预测。     

城市新就业职工基本住房支付能力研究——基于合肥市两次抽样调查

无论是租房,还是买房,城市新就业职工基本住房支付能力均较差,特别是购房月供能力严重不足。比较而言,剩余收入是理想的住房支付能力判断指标;住房可支付性指数可用于租房支付能力判断,但不适合购房支付能力判断;房价收入比是否超过6：1仍然是简单易行的房价高低判断标准。收入、房价（房租）、住房贷款利率,是影响住房支付能力主要因素。建议新就业职工以租房为主,在收入和积累达到一定水平后,再选择购房;对首次置业、购买90平方米以下普通商品住房,提供优惠住房贷款,提高购房支付能力。     

深圳市房价与空置率关系研究

主要的研究内容是商品房价格和空置的关系,选取深圳市作为典型代表。通过对深圳市房地产市场的相关数据分析,借助自然空置率、房价收入比、房价涨幅与居民实际收入涨幅比率等数据,对深圳市商品房市场的现状进行定性分析。运用spss软件进行定量分析,得出深圳市商品房市场的自然空置率。结合该市商品房平均销售价格和空置的数据,试图寻找一条曲线来拟合二者的关系。根据拟合出的曲线对深圳市房地产市场现状进行评述,分析问题产生的原因。     

新建商品住房销售定价方法策略

对房地产开发企业来说,价格直接关系到市场对其所开发产品的接受程度,影响着市场需求和房地产开发企业利润。我国房地产市场的发展日趋完善、逐渐成熟使得房地产市场中的主力产品——商品住房的价格竞争越来越激烈。掌握科学的房地产定价程序,灵活运用定价方法,确保预期利润和其它目标的实现,是所有房地产开发企业至关重要的工作环节之一。另外,影响商品住房定价的因素很多,成本因素是决定商品住房价格的最主要因素,所以有必要对商品住房的成本构成进行了解。依据成本基准价,企业再结合市场供求、竞争情况、国家政策等影响因素,进而确定出适合企业自身的商品住房价格。     

基于临界点税率的房地产企业土地增值税筹划研究

土地增值税是房地产企业的重要成本,有效筹划土地增值税,合理避税,对于降低房地产企业成本,提高其盈利能力具有十分重要现实意义。在《土地增值税暂行条例》相关条款内容的基础上,结合案例分析,主要探讨通过改变房屋销售价格和提高可扣除项目金额进行税收筹划的方法。     

从成本法谈房地产价格的控制

近年来,我国的房价居高不下,政府出台了很多的政策措施进行调控,收效甚微。从成本法的角度,分析了房地产价格的构成,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等七个要素。并据此提出了一些降低房地产价格的措施。     

论房地产课税对房价的作用

现行房地产税制不合理是形成商品房价格过高的重要原因之一,房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用,但能否成为现实,还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。运用房地产课税抑制房价需准确定位其作用,并对其可能产生的负作用进行科学的估计。     

浅谈用平均价格来反映商品房价格及走势的不足

目前我国房地产市场的商品房价格都采用该地区的平均价格进行公示，平均价格的变动爱两个因素变动影响，一是商品房价格本身变动的影响，一是商品房销售量结构变动的影响，因此平均价格有时不能真实反映商品房价格的水平及走势。本人针对这一问题阐述了自己的见解。     

GM(1,N)模型在重庆市房地产价格预测中的实例分析

以重庆市为例,近几年重庆先后大面积投资了经济适用房、廉租房等保障型住房,以此调控房价增长.本文应用灰色系统理论中的模型,分析了保障性住房对房价的影响,从而给出了合理化建议.     

衡阳市房地产市场调查分析与基本判断

从衡阳市主城区的土地市场和房产市场调查分析,发现衡阳市土地市场受房产市场影响明显,目前地价偏高,且积压待开发土地较多;衡阳房地产市场投资增长较快,由于商品住宅竣工面积大,且销售价格上升,销售面积没有随之同步上升,致使住宅开发投资有所下滑。但衡阳市房地产市场发展健康,会在盘整中进一步发展,市场潜力很大,房价没有太多的下降空间,在市场逐步成熟,衡阳商品房结构将进一步完善。     

基于福利经济学视野的非营利组织参与合作建房研究

住房供给主体单一化所造成的供给垄断是造成当前房价快速上涨的原因之一。合作建房作为解决中低收入者住房困境的有效途径,在国外已广泛开展。对当今中国房地产市场而言,解决住房供给主体单一化问题是进行宏观调控、改善住房问题的重要手段。非营利组织合作建房能够在一定程度上增加住房供给渠道的多元化并减弱营利性开发商的市场力量,从而能够更好地满足人们的住房需求,提高住房市场的资源配置效率,扩大住房保障范围,提高社会整体的福利水平。     

我国房地产市场供给与需求函数研究

从近年来的房地产市场状况入题,用房地产市场相关项目的历年数据,通过计量经济学软件Eviews5.0对我国的房地产市场供给与需求曲线进行了研究,结果表明,我国的房地产市场供给曲线基本合理,而房地产市场需求曲线存在失真现象。前几年我国的房价上涨过快,目前的房价下跌正是其回归合理区间的表现。     

房地产开发企业成本核算探讨

房地产开发企业成本核算是商品房定价的重要依据,是会计核算工作的重要组成部分,也是社会普遍关注的焦点和热点。这是由于房地产项目的特殊性所决定的,主要表现为成本核算对象的确定难以把握。从房地产开发企业的实际核算体系出发,就如何做好房地产开发企业的成本核算工作进行了阐述。