农村土地流转长期化的思考——对安徽省一个村“反租倒包”个案调查

通过对安徽省合肥市大杨镇岗西村＂反租倒包＂的调研,揭示了在当前农村土地流转长期化趋势下值得关注的问题,认为土地流转长期化已具备条件,应关注中介的规范化与土地租赁价格和期限的合理化,并就影响当前农村地区土地流转长期化的主要问题提出解决思路。     

我国农村土地流转信托的法律分析

中信信托、北京信托参与的农村土地流转信托模式相比传统的土地流转模式具有一定的金融创新意义。该信托属于商业信托,信托财产是承包土地的经营权,信托期限受到农地承包经营权期限的限制,土地流向上限制为从事农业生产经营的组织和个人。这种信托模式有利于土地的集中经营,有利于农民权益的保护,有利于农业产业升级。目前,这种金融创新并不存在重大法律障碍,但是由于相关规定的不完善,在土地流转安全等方面存在一定法律风险。因此,未来应该出台相应法律政策,对于委托人、受托人等主体的资格、信托登记法律制度等问题进行专门规定,推动我国农地流转信托的发展。     

责任保险对农村土地信托制度缺陷的克服

农村土地信托是我国农村土地承包经营权流转制度中的一项创举,在实践中已经取得显著成效.但是,由于我国农村土地特殊性,信托制度在农村土地制度运用中存在一些问题,责任保险制度的建立能克服这些问题,从而使信托制度在我国农村土地承包经营权流转中发挥更大的作用.     

农村土地信托流转的实践与法律思考

21世纪初,信托被引入农村土地流转,从而产生了农村土地信托流转这种新的土地流转方式。在加速土地流转、提高农民收入、促进农业规模化、集约化经营以及带动农村金融发展等方面,农村土地信托流转可发挥重要作用。由于政策法律障碍、农民收入难以保障、配套措施缺失等制约因素的存在,致使农村土地信托流转发展缓慢。在近年来中央一系列土地政策的基础上,修改与完善相关立法、理顺信托各方法律关系、建立配套制度与机制以及加强监管,可推进农村土地信托流转顺利发展。     

土地承包经营权抵押的实践发展和制度完善

现实的农村土地承包经营权的相关制度已经制约了农村土地承包经营权的发展。十八届三中全会已把土地承包经营权的抵押制度列为改革的重点,然而如何制定一套合理有效的制度需要我们去探讨。笔者着重对农村土地承包经营权抵押的发展脉络以及改革的必要性做说明,并就土地承包经营权抵押制度实践中遇到的问题提出针对性的完善意见。     

农村土地承包经营权流转问题探讨

农村土地承包经营权流转(以下简称“土地流转”)是解决三农问题的关键环节,文章分析了我国农村土地经营流转过程存在的政府行为不规范、流转市场不健全、农民保障不到位等问题,针对这些问题从规范政府土地流转行为,完善土地流转运行机制和提高流转土地保障功能三个方面提出了相应的建议.     

浅析农村土地承包经营权制度

农村土地承包经营制为经济和社会发展做出了巨大贡献,然而随着社会条件变迁,这种体制的适应性也发生了变化。本文从物权法理论角度,结合农村土地承包经营中存在的制度缺陷以及在土地承包合同中的法律责任等问题进行探讨。     

对农村土地制度的几点物权法思考

我国在政策上确定了农村土地管理制度改革的方向,其中涉及到物权法的几个基本问题.农村土地制度与物权法相关的问题主要有耕地保护、完善土地承包经营权权能、土地承包经营权的流转等方面.物权请求权制度需要在保护耕地方面强化作用,并需要其他法律部门的配合;土地承包经营权的权能需发挥农民自主性予以完善;从法律和现实的角度看,土地承包经营权流转将是土地改革的一个努力方向.     

农村土地承包经营权物权化的思考

在《物权法》出台之际,对农村土地承包经营权物权化的理论进行了思考,以期待农村土地承包经营权能适应中国社会发展所需。     

土地承包经营权流转存在问题的法律原因分析

农村土地承包经营权流转制度是土地承包经营制度的核心,土地承包经营权流转被誉为农村的"第三次土地革命".近年来,土地承包经营权流转呈现快速、多元、全方位发展的良好势头.然而,土地承包经营权流转中存在的诸多问题影响和制约了土地承包经营权健康、顺畅地流转,本文拟对土地承包经营权流转存在问题的原因进行法律上的分析.     

土地承包经营权信托制度法完善措施探究

土地信托是土地利用的新模式。试点在实践中显示,农地信托存在如下问题:启动程序中政府参与程度过高;信托财产管理监督系统尚且不够透明;土地信息登记制度需要细化。针对这些问题,拟采取三项措施:一是农地信托应当基于农民自愿成立整体委托人,政府仅提供咨询、公证等辅助服务;二是由农民、整体委托人、政府监管小组组成三方监督主体主要监督财产管理行为;三是从立法和执法两个方面贯彻落实土地信息登记制度,立法层面确定登记为农地权利信托的生效要件,执法层面将农地信托登记任务交给乡镇政府。通过以上措施以期完善土地承包经营权信托制度法。     

农村土地承包经营权集合信托受托人的义务约束机制

土地承包经营权集合信托受托人直接关系到信托计划的成功以及农户利益的实现。因此,在其享有权利的同时,应对其资格、条件、义务等有更为严苛的要求。实践中,土地承包经营权集合信托人履行义务仍存在缺失,法律规定抽象模糊,对其自身义务不明确,监督机制不健全以及责任制度不完善。为保障农户利益,实现农地最大化收益,应从实际问题入手建立完善的土地承包经营权集合信托受托人义务约束机制。     

略论正确处理农村土地流转中的六大关系

农村土地流转是农村土地流转地的城市化、工业化与农业现代化进展到一定程度的经济现象,是一个涉及面广、各种关系错综复杂的系统工程。必须按照科学发展观的要求,审时度势,因地制宜,因势利导,正确处理农村土地流转中的各种关系。     

论土地承包经营权中登记的法律效力

《物权法》采用登记要件主义作为不动产物权变动的基本原则,但土地承包经营权作为不动产物权之一,其物权变动方式却与一般的物权变动方式迥然不同。根据不同情况综合采用债权意思主义、登记要件主义和登记对抗主义解决土地承包经营权的确权问题是一种重大的理论创新。实践中应注意把握不同情况下土地承包经营权登记的不同法律效力。     

农地入股抵押模式的实践探索及其风险防范探究

在农村土地承包经营权抵押问题上,立法者采用"二元化"的立法态度,即对以招标、拍卖、协商方式取得的"四荒"农地的抵押是可以的;而以家庭承包方式取得的农地抵押是禁止的。尽管立法者禁止以家庭承包方式取得的农地抵押,但福建三明、宁夏平罗、四川成都等地都在积极探索农地抵押创新模式。农地抵押存在一定的风险,但可通过建立农地评估中介机构、地方政府出台相应激励政策、取得集体组织同意农户抵押的声明、农地登记、签订农地转让合同等制度设计来防范风险。     

农村土地流转存在的问题及对策研究

土地是重要的生产要素,作为传统农业大国,土地历来在我国经济社会发展中具有特殊的地位。自1978年家庭联产承包责任制实施以来,极大地解放和发展了农村生产力,我国用全球7%的耕地养活了占世界20%的人口,成功解决了13亿人口的吃饭问题,这对任何一个国家而言都是了不起的成就。但同时面临的问题是,在人多地少的国情下,不可避免地出现农民承包土地规模偏小、土地碎化的问题。如何解决这一突出问题,出路就在加快推进农村土地承包经营权流转。     

"四荒地"土地经营权流转规则的法教义学分析

"四荒地"土地经营权是承包地"三权分置"的体系产物,但是《农村土地承包法》的结构体系化存在不彻底性,造成"四荒地"土地经营权流转规则的解释困难."四荒地"土地经营权流转应区分设立环节和再流转环节.《农村土地承包法》第45条关于工商资本下乡的行政许可规则不宜类推适用于"四荒地".登记是"四荒地"土地经营权的对抗要件而非设立要件.登记取得权属证书不是"四荒地"土地经营权再流转的效力性强制性规定.承包方将"四荒地"土地经营权向本集体外部再流转时,须经集体成员民主决议通过.转让不属于再流转方式,但属于"四荒地"土地经营权的处分方式."四荒地"土地经营权抵押不以办理土地经营权登记为必要前提,其不能准用《农村土地承包法》第47条,应依据《民法典》的抵押权一般规则,采登记设立模式.     

浅谈农村土地承包经营权的流转

农村土地承包经营权可以合法流转以来,基于土地承包经营权流转而发生的合同纠纷、损害赔偿纠纷、停止侵害纠纷等等越来越多,根据我国现行法律规定和解决纠纷的实践经验,本文提出两点建议。     

我国农村土地承包经营权制度的现状及存在的缺陷

农村土地承包经营权制度是中国特色的土地制度,该制度在中国农村实施将近三十年来,由于各地的自然、经济和社会条件以及历史文化背景千差万别,导致该制度存在着不同的表现形式,同时其缺陷也日益显露。通过分析我国农村土地承包经营权的不同表现形式及其日益显现出的缺陷,认为物权化的农村土地承包权是我国农村土地承包经营权模式的最佳选择。     

农村土地经营权法律规制研究

农村土地"三权分置"的本质是将土地经营权从土地承包经营权中分离出来成为独立的权利,然后将其投入市场促进土地流转,进而带动农业的快速发展。这种土地产权模式已经被大部分学者所接受,且国家也出台了一系列政策,但目前仍然没有以法律规范的形式赋予其权利的正当性,其权利归属也一直没有明确的界定。本文从所有权的弹力性角度出发,以土地所有权、土地承包权、土地经营权"三权分置"为理论基础,认为土地经营权的权利根源是土地所有权和土地承包经营权,其权利属性为用益物权。在分析我国现行法律关于土地承包经营权立法缺失的基础上,论述了土地经营权的权利内容,提出了我国关于土地经营权的立法建议。