房屋租赁中承租人与出租人关系的法律效力

房屋租赁是现代生活越来越常见的现象，出租人和承租人之间往往因为一方或双方的意思表示不同而出现纠纷。典型的案例是在承租人擅自装修出租人的房屋时，出租人是否应当支付相应装修费用的问题。对承租人这种行为导致的出租人和承租人之间的利害关系，出现了承租人无因管理说、出租人不当得利说、添附说等几种常见的性质认定，但以承租人违约说来解决此类纠纷是比较恰当的方法。     

论房屋转租合同的效力 --兼论次承租人的优先购买权

房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但我国现行法律对此的规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得利益的行为，它具有其自身的法律特征及法律效力。笔者认为，在租赁关系存续期间，出租人欲出卖房屋，次承租人享有顺位在先的优先购买权。     

浅谈承租人的优先购买权

在房产交易的过程中，存在诸多私房、公房等历史问题，因而在复杂的房产交易市场中如何利用法律手段来保护自己应得的权益，便显得尤为重要；承租人的优先购买权与广大住户密切相关，根据相关的法律条文，在同等价格的条件下，承租人应享有优先购买权。     

融资租赁国际化实践中的若干法律问题

租赁公司和租赁交易的国际化,产生了相关国际立法协调统一的需求。以《国际融资租赁公约》为依据的国际融资租赁实践,对中国承租人有如下启示:应注意援引“公约”中关于出租人免责的除外条款;在出租人违反了权利担保义务或违约而未作补救之前,其有权拒付租金;选择管辖法院时务必顾及判决的可执行性;在合意选择准据法时,应事先就这一合意选择在相关国家的有效性作最后的确认。     

对房屋承租人先买权制度的几点认识

随着时代的发展,市场经济的发达,房屋不但是基本的生活资料,而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来,因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷,多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此,在现实情况下,是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利,其合理性不能不受质疑。在市场经济发达和房地产市成熟的环境下,由法律规定房屋承租人的先买权,我认为有几点的不合理之处。     

论买卖不破租赁——兼评《合同法》第229条

现代社会,交易活动前所未有地发展起来,人们希望物资与财富能迅速流通,以实现经济的增长、社会的繁荣.流通安全被提到了重要的地位.保障交易安全是现代民商法的重要任务.而社会经济的复杂与变动,使法条与实践发生了冲突.作者将对买卖不破租赁原则进行论述,并对《合同法》229条试作分析.     

历史与现实——论房屋承租人法定先买权制度

本文通过对房屋承租关系中买卖不破租赁和法定先买权制度的历史考察,认为以买卖不破租赁制度为核心的承租人保护体系,一般能较好发挥保护承租人之功效;认为房屋承租人法定先买权制度是国家在特定时期调控房屋资源的产物,不具有普适性,并进一步论证该制度在我国具有很大的不合理性,因而主张将该制度进行重构,实现从法定先买权向意定先买权制度的转变。     

浅谈房屋租赁纠纷处理

一、房屋租赁纠纷的主要表现 （一）租金违约纠纷 这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同,只有口头协议,或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化,出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人拒不付款,出租人要求终止合同,承租人不愿意搬出。     

论承租人和按份共有人的优先购买权

承租人的优先购买权是承租人的一项具有物权性质的法定权利．具有对抗第三人的法律效力;承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物．出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时．出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人,否则,就侵害承租人的合法权益。承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效,而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。     

房屋承租人优先购买权的立法完善

由于我国现行立法对房屋承租人优先购买权的规定过于原则,应进一步完善。首先对承租人要区分对待,明确次承租人先于承租人享有先买权;在整体出售的情况下,只承租部分房屋的承租人不享有先买权;在多数决原则下,共有人优于承租人享有先买权。承租人的先买权与抵押权的实现不冲突;对承租人权益的保护宜将债权法上的救济和物权法上的救济相结合,同时重视对出买人与第三人的权益保护。     

承租人优先购买权性质之辩

承租人优先购买权是承租人基于租赁关系而享有的一项权利。对其概念,尚未有权威的定义。对其性质,也向来众说纷纭,大体有期待权说、形成权说、物权说、债权说等。探求该项权利的历史渊源及其本义,应将承祖人优先购买权定义为一定条件下承租人主张其与出租人之间房屋买卖合同优先成立的权利,在本质上应视其为硼成权、债权。     

谈房屋租赁登记的效力及其立法完善

长期以来，对未经登记的房屋租赁合国效力在认识上颇有分歧，轻率认定该类合同无效，无法无据，于理不通，于房屋租赁业发展不利，从理论与实际的结合来分析，以确认其具有法律效力，但不能对抗善意第三人为宜。     

略论刑法溯及力与既判力的关系

对于刑法溯及力和既判力的关系,理论界存在不同认识,各国立法也有不同规定。不同的认识和立法体现了不同的价值取向。对二者关系采取有限的相关原则,能够在兼顾可实行性的基础上最大限度地实现刑法人权保障的价值追求。我国的相关立法规定也应加以完善。     

完善房屋承租人优先购买权的立法建议

房屋承租人优先购买权在计划经济时代曾发挥较大作用,有利于保障承租人的詹住权和稳定社会秩序,但随着时代的变迁,该制度不仅与民法所倡导意思自治原则相违背,而且有违现代物权精神,其立法上的缺陷也需进一步完善。     

融资租赁新旧准则比较

文章采用图表方法对融资租赁新旧准则进行比较,找出两者在融资租赁的判断标准、租赁开始日的确定、承租人初始直接费用的确认、租赁期开始日出租人入账价值的确认、租赁内含利率的确定、未确认融资费用与未实现融资收益的计算方法六个方面存在的差异,并对差异产生的原因进行了分析。     

浅议我国房地产市场中的房屋租赁

我国房屋租赁在发展过程中不可避免地出现许多新情况、新问题,应当强化政府管理职责,加强对房屋租赁主体、客体与中介的管理。     

优先购买权顺序探

共有人和承租人优先购买权发生冲突时，共有人有优先购买权。     

论和谐社会中的政府与社会关系

构建社会主义和谐社会,关键在于理顺政府和社会之间的关系,使之达到和谐、统一。为实现政府治理社会,社会监督政府的良性互动,首先要在政府公权力与社会私权利之间实现平衡,要培育和开发社会功能;其次是转化政府职能,建构服务型政府,培育社会的自主性,实现社会权利监督政府权力,并逐步收回本属于社会的权力,才能实践"和谐社会"的理想。     

论国际法与国内法的关系

国内法与国际法的关系问题是国际法的一个基本理论问题,这一问题的实质是国际法能否被国内法适用以及国家是否能够援引国内法来作为其不遵守国际法的理由。