规范农村集体非农建设用地流转管理的调查与思考

农村集体非农建设用地流转管理是当前土地管理和社会主义新农村建设中亟待研究解决的主要课题.本文通过对包头市农村集体非农建设用地流转的方式、成因,以及农村集体非农建设用地流转中存在的主要问题的分析,提出了农村集体非农建设用地流转的两种管理模式和相应的管理措施,为进一步加强包头市农村集体非农建设用地流转管理提供了有益的借鉴.     

农民集体非农建设用地流转问题初探

随着经济的不断发展，多种所有制形式的经济实体不断地壮大，特别是个体私营经济的发展，对土地的需求也越来越多，城乡结合部地区象我们金华开发区范围内一些集体非农建设用地自发流转形成了一定的隐形市场。一般是直接出租或作价入股，有的因地上建筑物的买断，土地随之采取租赁形式流转。在这些流转形式中，有少量建设用     

集体经营性建设用地流转的外部性与社会效益研究——基于山西省泽州县的实证分析

以泽州县为例,采用价值转化法、实地调查法测算其流转的外部性与社会净收益.研究结果为:集体经营性建设用地流转用地类型中,工业用地的净外部性为负值,其流转产生的社会净效益低于经济效益,商服用地、住宅用地、基础设施用地及空置用地的净外部性为正值,社会净效益高于经济效益.研究结论为:集体经营性建设用地流转对社会发展产生积极推动作用,但流转过程中产生的外部性与流转后用地类型和开发行为有较强的相关性,可通过做好村级土地利用规划、加强监督执法、完善流转机制提高集体经营性建设用地流转的社会净效益.     

基于利益主体视角的农村集体建设用地流转研究——以北京市为例

不符合规定途径的农村集体建设用地流转现象在现实中大量存在,但建立城乡统一的建设用地市场却受到了很大阻碍。本文以北京市为例,研究农村集体建设用地流转中的利益主体即地方政府、村集体、农民和用地方,发现导致流转的根本原因是各利益主体的利益驱动,各利益主体间均存在利益冲突,并从利益主体的视角分析导致农村集体建设用地流转利益冲突的深层次原因,认为地方政府与村集体之间的利益冲突为主要矛盾,政府协调好各方之间的利益冲突是推动农村集体建设用地入市流转的关键,提出应从完善村集体经济组织的主体地位,明确地方政府职能,协调利益主体之间的收益分配,运用行政手段为统筹城乡经济发展服务等利益协调策略,为构建城乡统一的土地市场提供决策参考。     

和林格尔县集体经营性建设用地入市流转收益分配研究

本文以和林格尔县为例,围绕城镇化背景下的农村集体经营性建设用地流转入市展开研究,运用了文献研究法、调查法、案例分析法3种方法从制度、经济、社会等多方面对集体经营性建设用地流转产生的影响进行了分析,得出了当前和林格尔县集体经营性建设用地入市处于初期试探和摸索阶段,收益分配制度和政策有待完善的结论,并提出了以中央政府、地方政府、集体、农民分配比例为21%、32%、16%、31%的收益分配方式,以及4种收益分配创新思路,为农村集体经营性建设用地流转入市工作提供参考。     

农村集体建设用地使用权流转探析

农村集体建设用地是农村集体土地的重要组成部分,其在我国经济发展中发挥着重要作用。近年来,由于我国市场经济体系建设不断壮大,城镇扩张和工业发展进程不断推进,客观上带动农村集体建设用地使用权流转的发展,使其成为经济发展中必然产生的现象。本文主要论述了农村集体建设用地使用权流转在建设社会主义新农村中发挥的作用,存在的问题及对维护农民的权益的影响。     

“宅基地换房”模式法律评析

本文从“宅基地换房”的具体实践出发,深入剖析“宅基地换房”实践中所涉及的法律问题,提出建立规范的“宅基地换房”的思路——应将“宅基地换房”定位为集体建设用地使用权流转的一种方式,完善集体建设用地使用权流转法律,规范“宅基地换房”实施的条件、程序,以及村民自治形式的物业管理、物业维修等法律问题。     

农村集体建设用地使用权流转的存在问题及对策

本章分析了农村集体建设用地使用权流转的存在问题,又提出了几点相应的解决对策.     

关于农村集体建设用地利用的思考

从农村建设用地流转的现状、农村建设用地流转的必要性和实施途径等方面进行分析,以提高农村建设用地的利用效率。     

农村集体建设用地基准地价评估问题初探

0、引言 党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场,允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。“依法征收农村集体土地．按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿．解决好被征地农民就业、住房、社会保障。”     

城市集体建设用地调查及数据建库建设

按照国家相关技术标准和"农村宅基地及集体建设用地"数据标准,采用南京国图公司为本项目开发的"农村宅基地及集体建设用地使用权调查建库软件"完成江阴市集体建设用地地籍图编辑、属性录入、数据统计,建立集体建设用地使用权调查数据库,在此基础上经权属审核对符合条件的集体建设用地进行土地登记发证工作。     

土地使用权流转与非农产业的形成与发展

非农产业的形成与发展原因包括内外因两方面,内因有投资者和劳动者原因,外因有土地流转、地理环境和农业发展等原因。土地使用权的流转影响因素包括非农的发展、政府支持、利益的驱动等因素。土地流转推动非农的形成和发展,非农的发展壮大又进一步促进土地流转,两者共同致力于农业经济的发展。     

农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的应用

土地与我们的生活息息相关,因此相应的土地建设体系的展开在当今的时代就显得尤为重要,可被看作是基础性产业来对待。而对于农村来说,土地问题就是农村的用地建设体系构建环节,而这一环节在实际用地方面就需要尤为注意农村的整体发展情况,进而结合实际,在实际的地价核算层面予以高度的重视,进而确保自身的地价测算而得出的具有参考意义的参数性数据能切实地为土地流转工程服务。而为了让这一机制得到合理化的展开,本文主要分析了农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的实际应用情况,以期为相关体系的构建提供一定的理论依据。     

三峡库区农户土地流转的理论解析

本文通过构建理论数理模型,分析阻碍三峡库区土地流转发生与发展的因素,为土地使用权的灵活使用打开一条流转双方可有效对接的便捷通道.首先假设农户为“理性经济人”,将农户综合净收益分解为生产、流转和非农三项,考虑到农业生产的弱质性和非农就业的不稳定性,库区土地流转双方对接受阻的困境在于双方均想借助土地流转将所持资源最大限度地动员起来,以追求综合净收益的最大化目标能否实现为基准.然后基于双方净收益最大目标求解模型,理论解析库区农户土地流转影响因素的作用轨迹:承包土地面积、农业生产成本、农产品价格、农业生产收益安全系数和家庭拥有资本量共同影响农业生产的净收益,属流转双方作出流转决策行为的基础依据;单位面积土地流转年租金和流转年限共同控制土地流转净收益多少,属流转双方评判流转净收益的根本指标,是有效流转发生“博弈”的关键;非农就业概率和非农就业工资显著影响非农就业净收益,是开启农户对土地依赖性松动及拉动土地流转发生的根本力量和最主要的外施驱动因素.     

关于农村土地流转的思考

农村土地流转是中国新型城镇化发展的必经之路、是未来中国经济增长的根本动力、更是土地制度改革成败的关键所在。党的十八届三中全会指出:"在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"毫无疑问,新一轮农村土地制度的改革能否成功,在于能否可以打破制约农村土地流转的法律制度瓶颈、资金运作瓶颈、共识瓶颈和利益分配瓶颈。     

农村集体建设用地流转制度创新——天津市“以宅基地换房”创新发展思路的研究

由于我国现有的城市土地国家所有制和农村土地集体所有制并存的二元土地制度．同时在征地过程中实行国有产权优于集体产权的征地政策,使得集体土地不能入市,农村遭受极大的损失。为了探寻农村集体建设用地流转的新途径,天津市开创了“以宅基地换房”的创新发展思路．不仅快速实现了城市化,而且充分保障了农民利益不受侵犯。     

福建晋江市农村城镇化进程中的土地利用变化分析

"晋江模式"是我国典型的农村城市化模式之一.该文基于TM遥感图像解译的1985年和2000年两期土地利用现状图,借助ArcGIS 8.2软件和统计分析技术,提取晋江市土地利用变化信息,并结合采用1990年、1995年～2001年土地利用变更资料和相应的社会经济统计资料,分析了以乡镇企业发展和农村剩余劳动力转移为主要动力的"自生"式农村城市化进程中的土地利用变化.结果表明:土地利用总量结构变化显著,土地利用方式呈现多元化态势,非农建设用地扩展迅速并呈大分散小集聚的空间均衡布局,建设用地及农用地的利用效率得到提高;培育中心城市、加强城镇体系规划,促使工业向园区集中,加快土地流转以提高耕地经营规模等,应是该模式下土地可持续利用的积极措施.     

浅谈城乡统一建设用地市场中集体经营性建设用地

介绍了建立城乡统一建设用地市场的背景及现行土地分类以及二调中的集体经营性建设用地划分标准,指出了现行集体经营性建设用地划分中存在的问题,并提出了解决办法和建议,为积极落实国家惠农政策,推进城乡统一建设用地市场的构建提供政策参考。     

非农就业对林地流转的影响——基于双内生视角的MV Tobit估计

新一轮集体林权制度改革后,林地的市场交易行为并未如政策预期。为了探讨非农就业是否阻碍了林地流转,本文构建了双内生农户决策模型,并利用国家林业局对全国9省区1497个农户的固定样本连续监测数据进行实证检验。考虑到林地流转和非农就业的双内生性、以及被解释变量的数据删截性问题,采用了多方程系统Tobit模型进行回归分析。研究结果显示,非农就业对林地流入具有显著的抑制作用;相反,非农就业对林地流出的作用并不显著,这与林地流转契约的长期性和林地生计保障功能密切相关;无论是对流入还是流出,交易成本都是一个重要的负向因素,且在1%的统计水平上显著;其他显著影响林地流转的因素还包括工资水平、林木价格、林地面积、林地细碎化程度、家庭人口数等,这些因素对林地流入和流出的影响方向相反。上述发现有助于理解林地流转不活跃的经济机理,为后续配套改革提供决策参考。     

非农就业对林地流转的影响——基于双内生视角的MV Tobit估计

新一轮集体林权制度改革后,林地的市场交易行为并未如政策预期。为了探讨非农就业是否阻碍了林地流转,本文构建了双内生农户决策模型,并利用国家林业局对全国9省区1497个农户的固定样本连续监测数据进行实证检验。考虑到林地流转和非农就业的双内生性、以及被解释变量的数据删截性问题,采用了多方程系统Tobit模型进行回归分析。研究结果显示,非农就业对林地流入具有显著的抑制作用;相反,非农就业对林地流出的作用并不显著,这与林地流转契约的长期性和林地生计保障功能密切相关;无论是对流入还是流出,交易成本都是一个重要的负向因素,且在1%的统计水平上显著;其他显著影响林地流转的因素还包括工资水平、林木价格、林地面积、林地细碎化程度、家庭人口数等,这些因素对林地流入和流出的影响方向相反。上述发现有助于理解林地流转不活跃的经济机理,为后续配套改革提供决策参考。