房屋征收模式下的国有土地使用权补偿问题探析——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为参照

房屋征收问题的实质是存量土地的利用问题,是土地利益的再分配问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的房屋征收模式虽然理顺了被征收人(被拆迁人)、政府和建设单位之间的法律关系,程序上更合法理,但是对土地使用权补偿问题却讳莫如深,这将使条例实施的社会效果和功能大打折扣。作为我国特有的财产形态,土地使用权的价值不能被房屋完全吸纳。土地使用权补偿问题不容回避,在征收活动中给予其全面而充分的补偿才符合现代法治的公平理念,从而有利于化解现实中因补偿不足所引发的拆迁危局。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的“公共利益”解读

有别于旧拆迁条例中公共利益的缺失,2011年1月份出台实施的新拆迁条例首次明确规定公共利益的需要是征收的前提,并以列举的形式规定了六条具体的公共利益,但是条例并没有进一步划清公共利益的边界,其中涉及危旧房改造、机关用房等条款仍然值得商榷。解读《征收与补偿条例》中的公共利益,通过设立兜底性、排除性条款等方法寻求公共利益的界定标准,以保证土地征收的科学合法。     

国有土地上房屋征收存在的问题及原因探析——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》

国有土地上房屋征收问题不仅仅是一个法律问题,更是一个经济问题;正确认识《国有土地上房屋征收与补偿条例》不仅需要从立法（技术）、司法、执法（可操作性）等法律层面分析,更要结合我国的城市化建设的经济大背景。     

我国城市房屋征收补偿立法后评估——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为例

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布施行,标志着我国城市房屋征收补偿立法制度进入了一个新阶段。但实行近一年来,全国强制拆迁事件频发不止,极大地影响群众对于我国立法的信任感以及地方执法工作的开展。立法后评估方法早在西方国家广泛应用,对立法完善和法治建设起到很大的作用。以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为例,分析其实施效果及相关制度,建立我国城市房屋征收补偿立法后评估体系,也为我国立法后评估体系建立提供参考。     

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《征收补偿条例》中,一个显著的变化,就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”,代之以“征收”,“拆迁”二字彻底摒弃。该条例不仅是对《城市房屋拆迁管理条例》的简单修改,更是我国立法工作者和学者们对国家征收制度改革的一种有益尝试,同时也体现了立法理念和设计模式的嬗变。     

国有土地上房屋征收程序失范与制度构建

因制度安排欠妥导致国有土地上房屋征收缺乏事前参与、事中合理审查、事后监督等运行机制,无法有效规制征收行为。为防止行政机关滥用职权,需扩大公众事前参与途径和深度,在旧城区改建中引入司法审查裁决机制,通过法律赋予原房屋所有权人回购权,以有效制衡国家权力。     

浅析国有土地上房屋征收评估独立性法律保护的不足及完善

国有土地上房屋征收补偿安置的基础是对被征收房屋进行价格评估。其中,评估机构能否独立的开展工作对房屋征收评估结果是否客观公平,以及能否顺利和谐推进征收工作有着重大的影响。为了保障评估工作的独立性,现行的国有土地上房屋评估立法虽然在旧有制度上进行了一系列的改进设计,但在评估机构准入规定、选定规定、回避规定、委托合同订立规定、鉴定机构选定规定等方面还存在严重不足,亟待完善。     

也谈公共利益的界定——兼评《物权法》第四十二条

《物权法》是否应当对公共利益作出明确的界定，这在社会学界引起了热烈的讨论。对此，笔者认为公共利益概念虽具有抽象性和不确定性，但完全概括式的界定并不适合于我国这样的成文法国家，应采取修正折中的立法模式对我国公共利益作出相对合理的界定，这是化解现实矛盾的需要，也是实现物权法的定纷止争之基本目的，以达到公共利益和私人权益和谐共处。     

拆迁、公共利益、国家目的——写在《国有土地上房屋征收与补偿条例》拟颁布实施之际

行政法规、法律、宪法之间的瓦动、递进、转化正是一定的社会物质生产方式变化、发展在上层建筑范畴的反映和确立.一般表现为"行政优先"的国家优先权既为一个国家的主权的本质所决定,公共利益的维护和发展便是国家及其行政责无旁贷的担当.相应地,行政法治必须建立在充分尊重行政相对人权利的基础之上.     

国有土地上房屋的征收和补偿研究

国有土地上房屋的征收和补偿对居民生活影响重大,备受社会关注。必须以公共利益为目的,由政府组织拆迁或授权拆迁。明确补偿主体,确定补偿标准,实行相应和及时的补偿原则,依法征收。     

从城市房屋征收角度看公益拆迁的法律规制之嬗变——对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考

2007年10月1日出台的《物权法》明确了拆迁应予补偿及补偿原则,这有利于被拆迁人权益的保护。但是,《物权法》在保护被拆迁人利益方面尚存在诸多不足。为了更好的保护被拆迁人的利益,2011年1月21日,国务院正式公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,此条例对城市房屋征收进行了规范,明确了基于公共利益方得实施搬迁。     

对房屋征收与补偿审计的思考

近几年,随着城市大规模扩张和旧城区改造,因房屋征收产生的纠纷和矛盾也越来越多,房屋征收矛盾产生的最主要根源莫过于房屋征收的补偿问题,由于房屋征收人与被征收人达不成共同的房屋征收补偿协议,导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生,2011年,《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,新条例更加注重了对房屋被征收户的补偿问题,在此形势下,作为保障社会经济健康运行的审计部门如何保证房屋补偿的公平、合理、可行是一件值得思考的事情。     

论土地征收中公共利益的界定与政府角色的定位

根据有关法律的规定,土地的征收必须基于公共利益的目的,而现有法律并没有对公共利益进行明确界定。由于公共利益具有对象与内容等方面的不确定性,其内涵的界定还必须配合程序上的规制。在程序上规制公共利益必须改变政府在征收中的角色定位,重点是改变其土地征收的受益人及公共利益的最终裁判者角色。     

关于界定“公共利益”的几点思考

物权法与宪法衔接进一步明确了征收、征用必须基于公共利益的目的。但由于公共利益内容的抽象性,其适用范围在立法上无法准确地界定,导致实践中将公共利益扩及于非公益用地方面,损害了被征收、征用者的切身利益。在分析不同学者对公共利益界定的基础上,思考出判断土地征收、征用行为是否基于公共利益而为,须从其土地使用者的目的进行考察。     

公共利益界定何以可能--兼评《公共利益：界定、实现及规制》

许多国家都通过各种形式对公共利益作出了程度不同的界定,这在客观上为我国的公共利益立法界定和理论探讨提供了法治基础;理论界积累的大量理论成果,成为完善我国公共利益立法的理论基础。语言的有限性和模糊性、人认识能力的有限性以及公共利益的复杂性决定了公共利益概念具有有限性。公共利益的层次性决定了相应规范的层次性,公共利益的多样性决定了相应规范的专门性。在公共利益的实体立法过程中,其难点在于公共利益的主体要素、界定原则、界定标准、判定方法、内容范围和立法模式。     

解读征收、征用制度中的“公共利益”——兼评《物权法草案（学者建议稿）》的相关部分

国家征收、征用权力的行使无需考虑权利人的主观意志，但是必须以公共利益作为必要构成要件。公共利益概念如何界定?如何避免实践中出现以公共利益为名谋商业利益之实的现象?文章以财产权社会化、权利本位、比较法研究等视角，解读公共利益，并且评析民法典草案的相关部分，提出若干立法建议。     

从城市房屋拆迁引发的对“公共利益”内涵的思考——以重庆“最牛钉子户”事件为例

符合“公共利益”的需要是政府在城市房屋拆迁中的前提条件,但公共利益概念的不明确成为政府和民众纠纷的一个根源,所以对公共利益内涵的界定成为了政府在城市房屋拆迁中的核心问题。     

《物权法》实施后的城市房屋拆迁

《物权法》实施后,在与之相适应的行政征收法出台之前,城市房屋拆迁工作处于法律适用的空白时期。这一时期,城市房屋拆迁工作的合法性问题应当紧紧围绕《物权法》中对非国有财产征收的规定具体展开。实际操作上应建立起正当程序、程序公开、公众参与和公平补偿理念,平衡拆迁所涉及的各方利益。     

《征收与补偿条例》的三个物权法问题

公益征收的范围即房屋应当扩大到其他不动产,比如码头等;征收补偿依据,涉及权利归属和权利内容以不动产登记簿为准,客体方面以调查结果为准。登记机关存在过错导致被征收损失的,应当承担相应责任。因征收导致物权变动的,以公益、合法和补偿为前提。     

现阶段我国利益集团影响公共政策制定的思考——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》的制定为例

随着我国社会多元化和民主化发展,利益集团在公共政策制定过程中的积极意义越来越受到人们关注。但是受＂政府中心论＂等惯性思维影响,利益集团参与政策制定仍面临着种种困境。拟从《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》制定研究出发,提出完善利益表达机制、规范政策制定程序、均衡利益集团的发展等策略以更好地促进益集团参与公共政策制定。