论房地产抵押的几个法律问题

针对我国房地产抵押中出现的一些热点问题,从房地产抵押的法律特征,房地产的范围,房地产抵押权的实现及司法实践中有待解决的问题等方面作了探讨。     

城市房地产低押权实现的条件

作为特殊物权的城市土地使用权,其转让受到一定的法律限制,这一点区别于其他财产的转让,因而影响着以土地使用权或房地产设定的抵押合同。探讨土地使用权的法律特点、转让的条件以及与抵押权的关系,以便签定可行的抵押合同,保证债权的实现。     

房地产抵押中若干法律问题再探

本文就房地产抵押合同的生效问题；设定抵押后，在债权本数减少时，抵押人是否可就减少的部分再设定抵押的问题；抵押权的救济问题；抵押房地产拍卖的法律效力问题等四个方面的法律问题再予探析，并提出了笔者的拙见。     

房地产抵押权的对外效力研究

房地产抵押权的对外效力包括房地产抵押权对典权、租赁权、税收优先权、行政处罚权与建设工程价款优先受偿权等权利的影响。在抵押权与典权、租赁权与行政处罚权的效力冲突中孰更应优先实现应视成立的顺序而定;在抵押权与税收优先权、建设工程价款优先受偿权关系之间,税收优先权与建设工程价款优先受偿权都优于抵押权而存在。     

对“房地产抵押”法律概念的思考

从法律的角度讨论房地产抵押的概念,以保障房地产抵押当事人的合法权益,减少房地产抵押纠纷。     

浅析商品房买卖中的抵押问题——评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条、第九条、第二十六条、第二十七条

抵押作为债的担保方式的一种,由于能够较好地担保债的履行,在实践中被广泛采用,而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。设立抵押的目的是,一旦债务人不履行债务,抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此,抵押物应有变价价值,应为可转让之物。房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押,房地产抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房地产抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为。那么,对于商品房买卖过程中出现房屋抵押问题,如何协调出卖人买受人以及担保权人三者之间的利益平衡,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条、第九条、第二十六条、第二十七条作了相关规定。首先,房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的,买受人认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使买受人状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还你的购房款,这就会使买受人对预购的商品房的权...     

洛阳房地产抵押存在的问题

洛阳市房地产抵押业务在逐年增多的过程中暴露出许多问题,如抵押登记程序混乱,金融机构把关不严;房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后;房地产多头管理;评估机构无序竞争,超值评估等。这些问题的存在给房地产主管部门造成管理上的混乱,也给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。对此应通过优化银行信贷结构、房地产抵押贷款证券化、加强法制建设、建立以项目为核心的信贷资金管理制度等手段,防范、化解问题和风险,把损失降到最低。     

论担保法中的抵押权制度

《担保法》对抵押权制度作了若干新规定．如将质权与抵押权分离．规定抵押物只能由抵押人占有、抵押行为的公平实行自愿与强制相结合、对抵押物的转让无需抵押权人同意、增加了拍卖的抵押权实行方法等，是我国抵押权制度的新发展。国有土地使用权抵押、动产抵押、变卖与折价的抵押权实行方法是抵押权制度的中国特色。我国的抵押权制度在抵押方式、于将来债权可否设定抵押、重复抵押、财团抵押、抵押权的善意取得、抵押权受偿冲突等方面．还需进一步完善。     

房地产抵押的三种情形

在市场经济条件下，房地产抵押是最主要的担保形式之一，但因房产与地产之间关系的复杂性，使实践中的房地产抵押存在多种形式。通过对房地产抵押中的三种情形房产和地产的同时抵押、单独抵押、分别抵押的概念及理论依据的分析，并结合我国房地产抵押的实际情况，以期界定不同的房地产抵押形式。     

房地产按揭贷款与房地产抵押贷款之比较

房地产按揭贷款与房地产抵押贷款是伴随房地产业的发展而出现的房地产金融方式。由于我国房地产融资发展时间不长,而且房地产按揭贷款与记地产抵押贷款也有一些相似之处,导致许多人对两者区分不清。需要进一步认识。     

房地产抵押研究

房地产抵押关系相当复杂。由于我国不动产 登记制度的不完善、社会信用体系的不完备,实践中,既有法 律应当禁止的违背一物一权的重复抵押,又有同一物上允许 存在的多个抵押权实现中的冲突。本文以就此作以探讨。     

试论从抵押权设定的本质看我国抵押期限法律制度的建立

我国亟待建立抵押期限法律制度。抵押权的设定具有抵押权产生行为私法性要求和生效方式公法性要求的统一性本质,从抵押权设定的本质看,我国建立抵押期限法律制度是可行性的,应规定法定抵押期限,明确抵押期限的可约定性,正确界定约定抵押期限和法定抵押期限的统一性关系。     

抵押效力若干问题的探讨

抵押是物权担保的主要形式 ,抵押权应以登记为生效要件。动产抵押是传统不动产抵押扩展的结果 ,动产抵押权也应采用登记生效原则。重复抵押的效力有待明确     

抵押未登记法律后果研究

在抵押权设立中,一般完成签订抵押合同和抵押登记这两个程序之后,抵押权即宣告设立。当然,对于动产抵押而言,仅需签订抵押合同,抵押权即宣告设立。但由于《物权法》采取了债权效力与物权效力的“区分原则”,如果当事人之间在订立抵押合同之后,未办理抵押登记,会产生何等法律后果,值得进行研究。     

论房地产企业破产案件中抵押权的实现顺位——以优先权冲突为视角

房地产破产案件中抵押权的实现顺位是目前理论界与实务界争议比较大的问题。当优先权发生冲突时,需要借助利益衡平规则进行化解。在抵押权与购房人权利的冲突中,应当以维护购房人的生存权、保障基本生活为出发点,不可机械地遵循物权优先于债权的原理;在抵押权与建设工程优先权的冲突中,除应当遵循现有法律的规定外,还应充分尊重当事人的意思自治,维护交易风险的可预测性和金融安全;在抵押权与其他抵押权的冲突中,最终还应回归民法的基本理念,明晰当事人之间的民事法律关系。以此为原则,总结出抵押权在房地产企业破产案件中的实现顺位。     

城市房地产抵押权实现的条件

作为特殊物权的城市土地使用权 ,其转让受到一定的法律限制 ,这一点区别于其他财产的转让 ,因而影响着以土地使用权或房地产设定的抵押合同。探讨土地使用权的法律特点、转让的条件以及与抵押权的关系 ,以便签定可行的抵押合同 ,保证债权的实现     

辽宁省房地产抵押贷款评估风险防范——以沈阳市为例

随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展,房地产以其保值性,增值性和稳健性成为民众向金融机构提供抵押担保的理想方式之一.机构的抵押评估已成为资金需求人和金融机构之间相互联系的纽带,在房地产抵押贷款评估的具体操作中,越来越多的问题被暴露出来.本文以沈阳市房地产抵押贷款评估行业为分析对象,对沈阳市具体的评估业务中出现的主要问题及原因进行了研究,提出相对应的风险防范策略,并以此为基础为辽宁省房地产抵押评估行业发展提出可行性的建议.     

房地产分割抵押初探

房地产分割抵押出于效率和安全 ,有其存在的法律和经济背景 .房地产分割抵押的一些缺陷 ,应从操作实务和法规政策两个方面解决     

预售商品房抵押预告登记的法律风险及其防范

随着房地产市场的繁荣与发展,买方以按揭形式将预售商品房抵押给银行获得银行贷款成为较为普遍的商业贷款模式;以预售商品房进行抵押办理预告登记,抵押权人取得附条件或附期限的设定抵押权的请求权而非优先受偿权;鉴于目前相关的法律法规存在不完善之处,司法实践中也存在不同做法,抵押权人应正确评估预售商品房抵押的效能,采取措施促成正式抵押登记的实现,防范预售商品房抵押的法律风险。     

实务中房地产抵押贷款风险及防范

本文就实务中房地产抵押贷款这类担保融资方式可能存在的各类潜在风险（包括共性风险、土地使用权抵押风险、在建工程抵押风险以及新的调控政策将会导致的房地产抵押贷款风险）进行了分析，并从银行等贷款金融机构的角度提供了一些在实践操作中防范这些风险的可供参考的对策。