基准地价的建模方法初探

本文采用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型的方法来计算基准地价。同时,在土地分类定级的基础上,分析样点地价和样点所在土地定级因素总分值关系,建立相应的商业、住宅和工业用地的数学模型,并对模型进行检验。     

数学模型在基准地价评估中的应用

建立回归分析模型首要分析统计数据 ,确定两个特定变量之间的数学关系形式。即用收集到样点地价 ,结合样点地价分布特点和影响地价的综合因素条件 ,分析该区域内土地质量与地价的相关关系建立回归模型。(以乌兰浩特市城乡结合部地价评估为例 )1　确定并选择回归模型的方法1 .1　根据地价资料和土地质量综合作用价值 ,分别做出被解释变量 y与解释变量 x之间的二维散点图。1 .2　根据样本点 ( yi、xi) ( i=1 ,2 - n)的分布图形得知地价与综合作用分值之间并非直线关系 ,在此基础上设定回归模型的数学形式为指数模型 y=e( a+ bx) 。1 .3　参数…     

城镇工业用地基准地价评估研究——以长阳土家族自治县城区为例

由于很多小城镇的工业样点少而导致工业用地基准地价的测算不合理.本文结合成本法对工业用地的成本进行控制,用住宅用地的基准地价模型对长阳土家族自治县工业用地基准地价进行测算.     

城镇工业用地基准地价评估研究——以长阳土家族自治县城区为例

由于很多小城镇的工业样点少而导致工业用地基准地价的测算不合理。本文结合成本法对工业用地的成本进行控制,用住宅用地的基准地价模型对长阳土家族自治县工业用地基准地价进行测算。     

城市地价监测点配置的空间关联模式

城市地价过快上涨倍受关注,地价监测点反映地价信息的准确与全面性直接影响对地价变化水平的把握。已有研究是采用空间群点简化或分层抽样模式配置监测点,但太过强调监测点数量的控制与简化,忽略了地价分布的空间相关性与整体性。本文提出了城市地价监测点配置的空间关联模式,在挖掘城市地价分布特征、空间自相关信息的基础上,结合"系统非对齐抽样"方法布设地价监测点,运用2008年南京市地价动态监测及基准地价更新研究中的住宅地价样点资料对本文设计的监测点模型进行检测,住宅地价监测点配置结果不仅能体现城市经济发展重点区域重点监测原则,而且可较为准确地掌控地价的水平与空间布局信息,提高地价监测数据质量的同时为地价下一步更新奠定了基础。     

城镇基准地价评估中容积率修正系数的确定——以九江市星子县为例

基准地价评估是目前城镇地价评估的主要形式。容积率既反映了土地利用程度,同时也影响着地价,因此容积率修正系数的确定显得非常重要。该文主要阐述了容积率的含义和容积率对地价的影响,分析了容积率修正各方法,通过各方法的比较,本文主要以样点地价修正法为主,以九江市星子县为例。     

南京市地价空间结构的演变

城市地价是一个具有时空性质的多维概念,随着土地市场的日渐发育,地价成为土地市场运作的重要信息和价值判断标准,而城市基准地价的更新速度慢,不能及时、准确地反映城市的地价水平和地价动态分布规律。与此同时,城市地价动态监测点的地价信息能够分年度及时、准确的更新。因此,利用地价动态监测样点的地价信息,快速、及时的分析地价的空间结构特征、时空演变趋势成为当今土地管理中值得深入探讨的课题。本文以南京市主城区为研究区域,以住宅地价为研究对象,依托南京市地价动态监测和土地市场交易数据,在探索性空间数据分析（ESDA）和地统计学方法的支持下,建立了2001年-2004年南京市主城区住宅用地数字地价模型,从宏观层面上,研究了整个区域的住宅地价空间演化趋势,从中观层面上,选取典型地价剖面研究了住宅地价的时间演化趋势,以期及时、准确的掌握城市的地价水平和地价动态分布规律,为政府调节土地市场起到一定的借鉴作用。     

数字地价模型在城市地价时空分析中的应用

该文的研究界定了数字地价模型的相关概念,利用加权平均内插法和搜索圆对离散地价样点进行空间插值处理,创建格网文件(grid),借助Arcview平台和自编程序建立了济南市1998年和2001年的数字地价模型.分析数字地价模型得出结论:①地价从中心基点向城市边缘总趋势是降低,但不同方向表现出不同的特点;②在贯穿市区的地价剖面中,一般表现为从一个边缘到另一个边缘的地价由低到高再到低的变化规律,由于地价剖面经过不同的市区区位,呈现出正态和偏正态的分布特点;③在时间演化上,凹性地价阶地变小或变平缓,凹性地价阶地转变为凸性地价阶地,凸性地价阶地变小或转化为非地价阶地,凸性地价阶地变大或平缓;④利用地价增值率和地价增值速度分析了地价的增值潜力.     

2013年包头市城市地价状况分析

通过2013年包头市城市地价水平分析,得出包头市各类用地地价水平值、同比涨幅以及各类用地地价水平值之比。通过包头市不同级别地价水平与变化趋势分析以及城市地价与房屋市场状况分析,最终得出研究结论。     

模型法在农用地基准地价评估中的应用

农用地综合质量受农用地自然的、经济的和区位的因素共同影响,农用地价格应反映农用地综合质量的高低,但农用地质量与农用地价格并非只呈线性相关.该文在农用地定级成果的基础上,运用计量经济学方法,建立农用地综合质量指数与其价格的相关模型,定量地描述两者的关系.以泰兴市为例,借助于农用地定级估价信息系统,构建了泰兴市农用地质量评价指标体系,计算出泰兴市农用地评估单元综合质量指数和样点评估单元地价,并对两者进行计量分析,对由此建立泰兴市农用地地价模型的建立、对模型进行检验与选择进行实证分析,进而对农用地基准地价进行评估.结论是:不同质量等级、不同地类的农用地的质量与价格存在着不同类型的相关性,如线性相关、对数相关和指数相关等.     

征地区片综合地价更新研究——以呼和浩特市为例

以呼和浩特市本级2012年征地区片综合地价测算为例,探讨征地区片综合地价测算技术路线和方法。通过资料收集和实地调查,整理分析研究区农业、气象、水利、交通等方面情况,结合最新的农用地定级成果,采用多因素综合判定法和农用地级别调整法共同确定征地区片划分结果;以征地案例比较法为基本方法,结合农用地价格因素修正法、年产值倍数法为辅助,最终以三种方法计算结果的加权值作为征地区片综合地价。     

基于面向对象分类的芒果林遥感提取方法研究

中国芒果种植面积居世界第二,并有持续增长的趋势。国内外利用遥感手段提取农作物的相关研究较多,但有关芒果林遥感提取的研究仍较少。本研究基于2016年12月的高分辨率卫星SPOT-6数据,结合植被覆盖度(FVC)和坡度(SLOPE)因子,利用面向对象分类方法对芒果林地信息进行提取,结果表明,利用FVC和SLOPE参与分割的面向对象分类方法,提取芒果林地的生产者精度达92.81%,用户精度达97.19%。该方法相比于最大似然法分类以及FVC和SLOPE未参与分割的面向对象分类,提取芒果林地的生产者精度分别提高了19.28%和3.62%;用户精度分别提高了8.62%和3.86%。本研究可为果园用地的遥感识别与信息提取有效的方法借鉴。     

国内外城市地价时空演变研究进展

城市地价时空演变是研究随时间的推进,反映城市土地收益能力的地价在城市内部空间如何分布的问题,实质是二维地理空间、时间维、地价水平等元素综合构成的四维空间问题。文章在分析地价时空演变内涵的基础上,分别阐述国内外城市地价空间演变与时序变化的影响因素、研究方法、主要研究成果,并对国内外城市地价时空演变研究的技术方法、成果予以评论,指出现有研究成果对城市地价的时空演变分析还局限于不同时期地价的静态对比,未将地价空间变迁与时序变化紧密融合起来,没有真正体现城市地价的时空一体化演变过程。最后提出,选择合适的时空统计分析工具与方法,运用TemporalGIS技术,把影响城市地价时空演变的空间与非空间因素结合起来,探索城市地价在时空上的演变模型,进而监测城市地价时空变化动态。将是城市地价时空演变研究的主要趋势。     

小区间内分类数学模型的模糊收敛性证明

小区间内分类数学模型是否具有模糊收敛性是处理数学问题分类的关键。对该类数学问题进行建模,验证了小区间内数学分类问题具有可行性和模糊收敛性。通过一种相位重组近邻点收敛的小区间分类算法,分析小区间特征数据点之紧邻点的收敛价值权重,过滤少数局部最佳特征数据的干扰,促进小区间分类数据近邻点的收敛性,提高数据分类收敛速度,采用马维尔条件对小区间数据分类解集进行约束,确保小区间分类模型的不动点存在且收敛,根据马维尔不动点定理得到,不动点产生的上下边界的解集中存在极限点,采用马维尔条件对小区间内分类数学模型的模糊收敛性进行验证。仿真实验对三类实际采集数据集进行模型验证,结果说明模型具有模糊收敛性。     

呼和浩特市地价动态监测分析

在总结呼和浩特市2000年～2012年的地价变化的基础上,试图找出影响地价变化的因素,并通过对这些因素的分析,预测今后地价的变化情况。     

基准地价系数修正法评估土地价格若干问题的分析

基准地价是经政府确认并公布的、对应于一定的区域、分用途的平均价格,是政府宏观调控土地市场的重要杠杆。针对多数城镇公布了基准地价,为了更准确、客观的评估宗地地价,本文在分析基准地价内涵的基础上,讨论了基准地价系数修正法的评估思路,宗地地价的影响因素、修正系数的确定,以及宗地土地价格的评估实例。     

基于地价指数的城市住宅地价动态变化及因素研究—以杭州市为例

为掌握住宅土地市场价格变动状况,本文基于住宅地价指数,运用对比分析与主成分分析,从宏观角度研究2000-2015年杭州市住宅地价动态变化及其影响因素。通过研究发现2000年来杭州市住宅地价整体呈现波动上涨趋势;经过主成分分析,发现影响杭州市住宅地价变动主要因素为经济因素与人口因素。     

浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用

本文以简要介绍城镇地价评估体系为契入点,从调整土地利用结构、显化土地资产及评估、凸现地价经济的杠杆作用以及为土地出让最低价标准和征收补偿标准提供依据等几个方面来阐述城镇地价评估体系在土地管理工作中的作用。     

多源数据在森林资源动态变化监测中的应用

以福建省漳浦县的森林资源为例,开展多源数据在森林资源动态变化监测中的应用研究.监测时间跨度1997年～2000年/2001年.以1997年小斑图层为本底数据,首先选择代表不同类别的林地小斑,通过空间分析分别转化为感兴趣区域.在此基础上,利用TM和SPOT 5全色波段数据融合后的影像,进行分层监督分类,识别原有森林资源发生的变化;对于非林地采用小斑图层掏空漳浦县行政图层,结合影像监督分类,识别非林地转变为林地的信息;最后合并林地和非林地变化信息.结果表明,1997年～2000年/2001年时段内该县森林资源的主要变化类型是:果园→砍伐迹地,非林地→阔叶林,非林地→疏林地,未利用地→有林地,果园→建设用地,松树林→疏林地,松树林→砍伐迹地,果园→耕地,木麻黄林→砍伐迹地,阔叶林→疏林地.     

基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究——以江苏省为例

土地是重要的资源和资产,也是我国宏观调控的重要手段之一。我国明确要求工业用地必须采用招拍挂方式出让,即市场化配置。但实践中,部分地方政府为招商竞争等原因而实行低地价政策,将地价定位于工业用地最低保护价,"多地一价"现象普遍,致使工业用地市场流于"有形",势必影响土地市场的健康发展。本文以江苏省为例,结合市场机制进行工业用地市场化分级,以土地市场交易平均地价为自变量,采用主成分分析法提取地价影响因素,运用多元线性回归法构建地价模型,通过测算地价、交易均价、最低保护价的比较分析,得到以下结果:①三类地价总体格局相当,由南至北呈"高-低-高"的格局,形成以环太湖为主高点、邳州市等为次高点和宿迁为谷地的区域分布格局;②工业用地市场受最低保护价政策影响较大,偏离土地利用实际情况;③1级、2级、3级市场交易均价分别为测算地价的107%、108%、85%,说明在非有效市场环境下地价平均偏低了15%;④1级、2级、3级市场最低保护价分别为测算地价的97%、95%、85%,表明如与2级县市相当,3级市场最低保护价至少可以提高约10%。