坚守农村宅基地制度改革底线：风险问题与优化思路

坚持底线思维是应对农村宅基地制度改革风险挑战、解决复杂矛盾问题的重要方法。农村宅基地制度改革底线包括集体所有权底线、农民利益不受损底线、耕地红线和粮食安全底线。在“还权赋能”、“财产价值显化”驱动下,农村宅基地制度改革面临突破底线的多重风险：一是宅基地使用权的经济价值实现路径背后隐藏集体所有权实现危机;二是竞价使用、有偿退出等试点方案弱化宅基地的社会福利保障功能,使农民利益不受损的底线面临挑战;三是宅基地过度支持非农产业用地需求对耕地红线和粮食安全形成潜在威胁。面对系列风险问题,需进一步夯实宅基地集体治理权,守住集体所有权底线;协调宅基地的多重功能价值,守住农民利益底线;明确农村宅基地制度改革监管职责边界,守住耕地红线和粮食安全底线。     

农民集体所有权的制度溯源及法律认识

清晰认识和界定农民集体所有权是贯彻中央提出的对各种所有制经济平等保护的前提。政治强推下建立的农民集体所有权制度缺少了农民个体自愿联合形成农民集体这一重要的主体基础架构,导致长期以来农民集体所有权一直处于主体缺位的状态。政治主导下设立的农民集体经济组织凌驾于农民集体之上成为农民集体所有权的行使主体。理顺农民集体所有权关系的关键是在规范层面明确农民集体成员作为农民集体所有权的主体地位。     

制度变迁中农村土地集体所有权法律制度的完善

农村土地集体所有权是特殊时代下强制性制度变迁的政治产物,创制之初就与法律逻辑没有多大关系,造成目前农村土地集体所权制度运行中的诸多问题。当前的农村土地集体所有权制度改革是重新调整农村土地利益分配的诱致性与强制性并重的制度变迁过程,法律改革的核心在于在集体所有权的框架下理清农民集体的法律内涵、通过对征地制度和农村建设使用权制度进行调整以实现集体所有权在经济利益、平衡集体所有权与集体成员土地使用权的关系及完善农村土地登记制度。     

农村宅基地“三权分置”改革:困境与路径选择

随着社会经济发展和农村形势变化,宅基地使用权囿于现行法律制度无法实现农民的财产权。宅基地"三权分置"改革应时提出,旨在盘活农村宅基地资源,提高农村宅基地利用效率。由于宅基地"三权分置"改革面临现实的法律困境,包括集体所有权权能不完整、农户资格权表述缺乏法律依据、宅基地使用权权能残缺和宅基地使用权主体单一等,通过分析和借鉴安徽金寨模式、云南大理模式和贵州六盘水模式,提出宅基地出租、有限市场化使用、抵押和入股等可行性实施路径,并以宅基地登记、有偿使用及退出、收益分享和建立风险保障等配套政策,促进宅基地"三权分置"改革顺利进行。     

村组集体土地所有权行使机制研究

集体所有权的行使必须反映集体成员的共同意志。由集体成员代表会议或村民委员会等自治机构行使农村集体土地所有权,有历史成因也有现实需求。需要的是对村组集体土地所有权行使的民主程序进行细化和规范化,建立一种能够切实保障农民土地权益的土地制度以及农民能够充分行使权利的集体所有权制度。     

丘陵地区农民退出宅基地意愿的影响因素探析——基于四川省南充市的调研

丘陵地区农村宅基地整理潜力巨大,研究丘陵地区农民退出宅基地的主观意愿是推进农村宅基地制度改革的重中之重。丘陵地区农民退出宅基地的意愿主要受到区位因素、家庭个人因素、社会因素和制度因素的制约。规范引导丘陵地区农村宅基地退出的前提是不断健全和完善农民的利益表达机制,提升农民对政策制度的信心,关键在于加快形成丘陵区域产业优势以消除区位因素和社会因素对农民退出宅基地决策的不利影响,重点在于构建科学合理的宅基地有偿退出机制,满足农民的利益保障需求。     

论集体土地征收产生收益的公平分配

我国现行的集体土地征收收益分配制度极不合理,国家垄断土地所有权的流转,以补偿价格低价征收集体土地,再以高价出让,从中获取高额的土地利益,而农民集体及其成员难以参与土地利益的分配。这一分配制度据以存在的集体土地产权制度是以政治手段强行推行的特殊制度,直接导致集体土地所有权的严重受限。在市场经济条件下,应当科学合理地评估土地价值,重塑农村集体土地的所有权主体,明确农民集体成员的社员权,进而落实利益参与主体,改革土地征收产生收益的分配方式。     

增加农村宅基地财产性收入的困境与对策探析

在我国城镇化进程中,土地资源的有限供应与城市建设用地的无限需求之间的矛盾日益突出.在农村土地制度改革中,宅基地财产性收入问题日益引起人们关注.宅基地所有权不明确、宅基地的保障功能、宅基地的处分权难以实现等致使农村宅基地财产性收入增加困难.因此,要积极探索增加农民财产性收入的渠道,赋予农民完整的宅基地用益物权,完善相关法律法规,对农村宅基地和宅基地上的房屋进行确权登记,允许部分农宅入市,积极推进宅基地改革试点工作.     

宅基地使用权流转的法律构想

我国宅基地使用权流转制度经历了自由流转、变相流转以及当下限制流转三个时期。随着一系列政策的出台,国家积极鼓励对宅基地资源进行盘活利用,以求达到增加农民财产性收入的目的。但当前地方试点多以政府为主导,容易忽略农民诉求与主观意愿且未能显著增加财产性收入。对此,妥适的解决之道可采内外有别的宅基地使用权流转方案,内部可以向符合条件的本集体成员流转;外部流转发生在村民将农宅对外出售后,由取得农宅所有权的外部主体向集体申请临时使用宅基地。     

当前中国农村土地制度改革的现状与问题

农村土地制度不仅直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展,还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率,也关系到中国农村的政治稳定。由于《农村土地承包法》使所有权在国家、集体和农户之间发生分割,同时,政治权力结构又使乡村干部成为土地所有权的人格化主体,这样,农民的土地财产权就不完整,进而导致农民利益的大量流失。因此,进行农村土地制度改革势在必行。除了一系列土地制度改革之外,尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”或许是比较好的配套制度选择。     

《上海市住宅物业管理规定》

立法背景随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。与此相适应,原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人,原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也     

建立教职工公寓是深化高校住房制度改革的重要途径

温家宝副总理在全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议上指出,深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,为断满足城镇居民日益增长的住房需求。在国务院1998年9月出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》这一文件的指导下,我国的住房制度改革又将跃上一个新台阶,传统的住房观念正在改革进程中逐步转变,由过去的“等国家建、实物分配、住福利房”转变到“自己筹建、国家补贴、个人贷款、自行购房”上来。但由于受长期以来旧的住房观念之影响,随着住房改革的深入,许多新问题和新矛盾也会同时产生。因此,不断研究新情况,解决新问题,因地制宜,量力而行,国家、单位和个人合理负担,使住房制度改革逐步完善。     

进城落户农户宅基地退出意愿及影响因素——以湖南省永州市为例

选择湖南省永州市进城落户农户为研究对象,结合大量文献资料,对农户宅基地退出意愿展开问卷调查,运用Logistic回归模型进行分析,结果发现75.45%的进城落户农户不具有宅基地退出意愿,农户的年龄、学历、家庭年收入、家庭人口数、农村住房面积、老家居住满意度、家庭城镇住房情况、宅基地面积、宅基地是否拥有产权、宅基地制度熟悉度等因素影响进城落户农户宅基地退出意愿。基于上述结果,提出了推进永州市进城落户农户宅基地退出的政策建议。     

宁波农村住房改革发展模式与推广应用价值

宁波在农村住房改革实践中,探索出以改革宅基地审批制度,建立宅基地置换住房的宅基地退出机制,统筹安排建设用地,建设多层、高层为主的农村住宅小区,建立全方位保障的住房供给体系,推进公共服务向住宅小区延伸等为主要内容的发展模式,促进了宅基地的节约集约利用,实现了农村住房保障的根本性转变,发挥出宅基地资本化的最大经济效益。     

我国农村土地产权法律制度研究

农村土地产权法律制度是农业、农村、农民问题中的焦点。现行土地产权法律制度有成功也有不足。农民享有土地所有权,不必在自己的所有权上创设他物权。农村土地属于村农民集体所有,集体所有的"集体"虽然由特定的人组成,也对特定的土地拥有所有权,但一个具体、特定的农民没有所有权,而且组成集体的农民谁也不拥有某一块具体、明确的土地的所有权。在现行的政治制度和宪法的原则框架内,农村土地产权法律制度可以建立"政府拥有所有权,农民享有永佃权"这种法律制度模式。在市场经济发展到比较成熟和高级阶段时,可以采取"政府拥有所有权,农民拥有所有权"这种二元主义立法模式。     

发达地区农村住房存在的问题及矛盾求解

沿海发达地区面临住房非资本化与收入偏低、土地资源浪费与供地紧张、住房困难户多与住宅空置多、住房超前消费与消费能力低、规划管理水平低与居住高要求的矛盾,主要原因是住房与社会发展脱节、宅基地政策法规限制、户籍制度改革滞后、住房规划管理落后,解决农村住房矛盾的基本出路在于改革,要推进农村宅基地制度改革、农村住房建设制度改革、农村住房保障制度改革,积极探索出台农村宅基地置换政策、农村住房建设用地政策、住房建设投融资政策、扩权强镇建城政策和住房建设管理政策。     

论我国城镇住房供应体系的公平与效率

随着我国住房制度改革的深化,住房领域的公平与效率关系由“效率优先”转变为“公平与效率协调统一”。新的城镇住房供应体系以大力发展经济适用住房为目标,这需要研究经济适用住房政策的合理性及其实施的制度保证。     

农户对农房抵押贷款的需求分析——基于福建省南安市各乡镇农户的调研

当前中国各地的农房抵押贷款试点工作举步维艰,这与中国的土地制度障碍、法律法规障碍、市场机制缺失等问题有关,还和农民对农房抵押贷款的需求息息相关。文章从微观的层面——农户的需求这一角度,探究了农户是否存在参与农房抵押贷款的意愿及不愿参与的主要原因、抵押贷款资金的主要用途等问题。研究发现:农村住房抵押贷款制度还存在制度不完善、农户不熟悉、程序复杂、额度偏低和难以实施等问题,农户贷款额度与受教育程度、家庭年收入成正相关关系,农村居民贷款更多的是用于各级应急消费,而真正用来改变生活状态的农业生产活动则比例很低。     

我国农村宅基地使用权制度创新的思考

随着城市化进程的加快,农业人口向城镇的大规模迁移,国家统筹城乡发展战略的提出,源于计划经济体制和城乡二元背景下的农村宅基地制度逐渐暴露出许多问题,农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。本文分析了我国现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端,结合农村宅基地使用权制度地方创新实践,提出成立农村土地交易所,实行以＂地票＂交易为核心的农村宅基地置换流转新模式;建立城乡统一的宅基地及房屋交易市场,让农村建设用地使用权和住房所有权实行公开竞价交易,逐步与城镇地产市场体制接轨的农村宅基地使用权制度的创新思路。     

我国农村集体土地所有权的立法构造——兼评我国《物权法》（草案）的相关规定

农村集体土地所有权是集体所有权立法的重点和难点。物权法草案在规定集体所有权时,继续使用了集体所有一词,这使得集体所有权主体模糊的弊端依旧。构造集体土地所有权,不仅要符合法律规则,还须考虑农村土地的功能、社会的意识传统以及制度的变革成本。鉴于农民集体在实践中的需要。可将农民集体构造成一种特殊的法人。法人成员身份以农村户籍为标志,成员按照法人的意思表示规则平等地行使成员权。物权法无须对集体所有权客体进行列举,只需对集体财产权利的变动做出规定。最后,要建立农村集体法人的治理结构,农民集体成员通过法人机关行使集体土地所有权。