房屋租赁中承租人与出租人关系的法律效力

房屋租赁是现代生活越来越常见的现象,出租人和承租人之间往往因为一方或双方的意思表示不同而出现纠纷.典型的案例是在承租人擅自装修出租人的房屋时,出租人是否应当支付相应装修费用的问题.对承租人这种行为导致的出租人和承租人之间的利害关系,出现了承租人无因管理说、出租人不当得利说、添附说等几种常见的性质认定,但以承租人违约说来解决此类纠纷是比较恰当的方法.     

房屋租赁中承租人与出租人关系的法律效力

房屋租赁是现代生活越来越常见的现象，出租人和承租人之间往往因为一方或双方的意思表示不同而出现纠纷。典型的案例是在承租人擅自装修出租人的房屋时，出租人是否应当支付相应装修费用的问题。对承租人这种行为导致的出租人和承租人之间的利害关系，出现了承租人无因管理说、出租人不当得利说、添附说等几种常见的性质认定，但以承租人违约说来解决此类纠纷是比较恰当的方法。     

擅自处分租赁物的行为应当如何定性

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人向出租人支付租金的合同。承租人与出租人签订租赁合同,取得租赁物,其享有使用、收益的权利,而无处分权。在按时交纳租金履行合同的过程中,承租人擅自处分租赁物的行为,应认定为民事欺诈。     

论承租人和按份共有人的优先购买权

承租人的优先购买权是承租人的一项具有物权性质的法定权利．具有对抗第三人的法律效力;承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物．出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时．出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人,否则,就侵害承租人的合法权益。承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效,而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。     

擅自处分租赁物的行为应当如何定性

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。承租人与出租人签订租赁合同，取得租赁物，其享有使用、收益的权利，而无处分权。在按时交纳租金履行合同的过程中，承租人擅自处分租赁物的行为，应认定为民事欺诈。     

租赁关系下的机动车对外侵权责任

交通事故发生时,在交强险的保险责任限额之内和之外,出租人都应当对受害人承担无过错责任;而对承租人则都应当采取过错责任的归责原则。对出租人与承租人采取不同的侵权责任归责原则并不会造成对《道路交通安全法》第76条确定的损害赔偿原则的突破。对实践中赔偿责任划分的问题,出租人应当与承租人共同承担赔偿责任,在承租人的过错之外由出租人承担补充性的无过错赔偿责任。     

浅析转租法律问题

转租与租赁转让、租赁权让与应加以区分。我国《合同法》上的转租有同意转租和擅自转租之分。在这两种情形下，出租人、承租人、次承租人相互间的法律关系如何，理论上均应阐明。擅自转租对出租人的所有权构成侵害，但承租人收取的租金不构成不当得利。     

浅谈房屋租赁纠纷处理

一、房屋租赁纠纷的主要表现 （一）租金违约纠纷 这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同,只有口头协议,或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化,出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人拒不付款,出租人要求终止合同,承租人不愿意搬出。     

论合法转租中的优先购买权

在房屋租赁合同中,由于出租人对承租人未限定转租,且对转租没有异义的情况下,承租人将已租用的房屋合法地转租给第三人,即次承租人,并由次承租人合法使用。由于出租人决定将房屋出售,依照法律规定, 承租人有优先购买权。可是,该出租房屋已由次承租人占有使用,那么次承租人有优先购买权吗?本文将从法律规定及法学原理的角度,结合立法意图综合阐述作者的观点,并对相关当事人的利益保护,提出一些合理建议。     

房屋承租人的优先购买权及其物权取得权

在出租人越过承租人迳行将出租房屋卖予第三人的情况下，承租人不仅享有主张房屋买卖无效宣告的撤销权，而且享有以出租人与第三人达成的交易条件为取得条件，直接请求人民法院令出租人将出租房屋的所有权让与承租人的权利。此种权利的保护和满足，既有承租人的优先购买权所具有的相当于物权的效力和作用为法理支撑，又有民法通则规定的谍实信用原则和合同法规的要约承诺制度，以及最高人民法院的司法解释为立法照应，人民法院应当给予裁判上的法律支持。     

房屋承租人优先购买权若干法律问题探析

房屋承租人优先购买权在性质上系请求权,是基于房屋租赁合同衍生的法定请求权。当承租人优先购买权条件成就时,出租人相应负有强制缔约的义务。但在出租人直接向第三人出售房屋而未对承租人履行通知义务时,承租人是否有请求撤销房屋买卖合同之权利,以及房屋租赁合同在登记的条件下是否具有对抗包括买受人在内的第三人之效力,需从法理上进行认定。此外,房屋转租情况下该项权利的权利主体尚有待进一步确定。     

“售后回租”破产取回权行使的利益平衡

出租人基于租赁物所有权登记享有的形式担保权与实质取回权使当事人双方及其他破产债权人的利益格局失衡：承租人破产时,对取回权应绝对否定,出租人只能主张破产别除权,因为当事人所有权归属合意使承租人破产财产最大化不能实现,侵害了破产人其他债权人的平等受偿权;出租人破产时,双方均无过错,若对取回权行使不加限制,会造成承租人赔了夫人（租赁物所有权这一期待权利）又折兵（租赁物使用权受法院查封、扣押等措施的影响）的状况,应依民法公平、诚信原则分担损失,以“退还承租人已付租金中租赁物价值与租赁物使用价值之差额的一半”为行使取回权的成就条件。     

租赁房屋附合装饰装修费用负担探析

租赁房屋附合装饰装修费用,以租赁合同约定的租赁期限为分母,以承租人实际占有使用房屋的时间为分子,在租赁期间摊销;租赁合同无论是无效还是解除等原因提前终止未摊销的费用损失,由责任方承担。法律法规应规定：附合装饰装修费用数额,承租人应在装修完毕后一个月内书面通知出租人,否则装修费用由承租人承担;出租人有异议的应在收到通知后一个月内提出;以便将来可能纠纷的即时解决。     

论租赁权的物权性质

承租人在出租人交付后,占有租赁物期间,享有占有、使用和收益的权利,并基于此目的而得以请求出租人修缮租赁物、确保租赁物的安全、质量等,租赁权是一种物权。租赁权是一种支配权,从租赁权行使的目的讲,承租人订立租赁合同的目的是为了对租赁物进行占有、使用和收益,从而满足自己的生产、生活。从租赁权的效力上讲,租赁权具有对抗力,体现物权属性。     

住房租赁合同法律规制探析

租赁住房不仅可以满足城镇中低收入群体的住房需求,还可以满足一些就业未稳定的新就业人口、工作岗位变动频繁的流动人口等不同群体的多样化住房需求,有利于推动新型城镇化进程等发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出,特别是出租人随意频繁涨租,随意终止租赁合同,对承租人的权益保护相对不足。应完善住房租赁法规,规范出租人的租赁终止权和租金决定权稳定住房租赁关系,充分保护承租人居住权。     

论光船租赁

光船租赁合同是指船舶出租人向承担人提供不配备船员的船舶 ,在约定的期间内由承租人占有、使用和营运 ,并向出租人支付租金。光船租赁在 1 9世纪已经存在并获得发展 ,2 0世纪初形成较为完整的法理概念。     

融资租赁与经营性租赁之比较

租赁是企业在经营活动中一种常见的融资方式．是指承租人和出租人通过签订合同．由出租人收取租金而出让资产(一般为固定资产)的使用权，承租人支付租金而取得资产的使用权的一种行为，按租赁双方对租赁资产所承担的风险和报酬为标准．可将租赁分为融资租赁与经营性租赁如果一项租赁实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬．那么该项租赁     

承租人优先购买权性质之辩

承租人优先购买权是承租人基于租赁关系而享有的一项权利。对其概念,尚未有权威的定义。对其性质,也向来众说纷纭,大体有期待权说、形成权说、物权说、债权说等。探求该项权利的历史渊源及其本义,应将承祖人优先购买权定义为一定条件下承租人主张其与出租人之间房屋买卖合同优先成立的权利,在本质上应视其为硼成权、债权。     

租赁期限之探讨

国有土地使用权和农村土地承包经营权租赁不应当受《合同法》第214条租赁期限最长为20年的限制。农村土地承包经营权租赁应当有最短期的限制。《合同法》第236条规定的租赁期限的默示更新应具备三个条件,即租赁期间届满后,承租人继续使用租赁物;出租人知道承租人对租赁物继续使用;出租人未提出异议。《合同法》第215条关于6个月以上的租赁合同,未采用书面形式的,视为不定期租赁的规定不尽合理,应当予以修订。     

售后租回交易形成经营租赁的会计处理

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务,对于售后租回交易,无论是承租人还是出租人,均应按照租赁的分类标准,将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁.对于承租人来讲,由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者,因此,售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同.