房地产调控政策效果评估：基于购房者的实证

中国房地产调控问题备受关注,但鲜见基于购房者视角的实证研究。通过对35个大中城市购房者的调查研究,结果表明：限贷和限购政策都能够抑制需求,但机理不同。限贷政策对购买力较弱的人群影响更大,与政策设计初衷相反,而限购政策对购买力较强的人群影响更大,符合政策设计的初衷;政府所实施的限贷、限购、限价和保障房政策中,只有保障房能够改变购房者对未来房价上涨的预期。限贷、限购和限价这种短期的行政干预政策并没有削弱购房者对未来房价上涨的预期,其中限贷和限购政策适得其反。     

房地产市场调控必须控制投机需求

房价过高是当前民生问题中的一个焦点问题,也是政府宏观调控的一个重点.从近年我国房价调控的实践来看,中央和地方政府先后采取了多项措施,包括增加土地供给,扩大保障性住房的供应,对房地产流通环节提高征税比例等,这些措施都没有解决我国房价过快上涨的问题.根本原因是没有找到我国房价过快上涨的根本原因,从而做不到有的放矢,政策调控的有效性打了折扣.     

从行政法和经济法的原理分析政府干预房价的权力边界

由于我国城市人口众多,城市居民对住房的需求量极大,而房地产的建设周期和建设规模,无法充分满足住房需求,致使房价持续上涨。房地产市场的投机行为更加剧了房价过快上涨。政府作为宏观调控国民经济的主体,陆续出台了很多政策以稳定房价引导房地产业健康发展。由于政府调控房地产的政策越来越细致,越来越具体,因此有人认为政府的调控政策已超越宏观调控的范围。而实际上,政府宏观调控的范围在实施过程中是模糊的。从政府在房价调控中出现的问题出发,分析政府在调控房价方面的权力边界。     

资讯

房房房几家欢乐几家愁限购、加息、利率折扣上浮、贷款收紧……2010年的一项项调控政策令人眼花缭乱,即便在这样紧锣密鼓的调控下,房价依然坚挺,万科销售额突破了千亿,北京继续出现通宵排队、楼盘"日光"的景象。在房地产市场本应沉寂的年末,我们看到的仍然是大批购房者蜂拥而至的场景,是真正的"刚性需求",还是房地产商精心导演的抢购闹剧,我们不得而知,但人们对购房的热情至少表明,一连串的调控政策依旧没有抵消人们对于房价上涨的预期,只要这种预期一直存在,房地产市场必然会依旧兴旺。     

“楼控”影响正在发酵

中央政府的房控方向非常明确,坚决抑制投机性需求,控制房价上涨,促进房价合理回归。大力建设保障性住房,同时满足市场上一些刚性的自住房需求。经过两年多调控,投机性需求基本上被挤出了市场,房价上涨幅度基本得到控制。房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇,明确了楼市调控政策一路向前的政策信号。未来中国房地产市     

行业分析

房地产:中金公司给予"买入"评级房价调整只是时间问题我们估算显示,若40个大中城市均采取全市限购方案,全国成交量下降18%;若仅采取主城区限购方案,全国成交量下降9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%～18%之间;由于一线城市对外     

中国大中城市房价与工资变动关系的计量研究

为了研究房价与工资的变动关系,选取中国35个大中城市并分成北部、中南、东部、西部四个区域,建立不同区域的面板数据模型,通过单位根检验、协整检验、建立动态面板固定效应变截距模型.研究表明房价增长速度与工资增长速度存在着正向的增长关系,工资增长速度高于房价增长速度.建议政府在制定收入政策和住房调控政策时,应结合不同区域的情况,制定合适的住房调控政策;提高居民收入水平,缩小不同地区之间的工资差距.     

城市房价的调控与住房制度改革

房价的调控和住房制度的深化改革是当前人民群众和经济学界普遍关注的热点之一。针对这一热点,最近南京财经大学当代马克思主义中国化研究中心组织了专题研讨。参会者以马克思主义经济学原理为指导,就高房价对转变经济发展方式带来的不利影响、高房价的原因、如何科学调控房价、借鉴国外住房制度的经验和我国城市住房制度改革的目标等问题,展开热烈讨论。现刊登何干强教授根据发言整理的部分内容,以飨读者。     

我国房价居高不下的原因及对策

近年来,尽管政府采取了很多政策控制房价,但房价仍居高不下,究其原因是住房消费观念扭曲、土地供应政策时紧时松、低资本金与预售制度并存、住房供应结构颠倒、开发商哄抬炒作、商业贿赂严重等问题没有得到有效整治,对这些问题我们应采取对策加以解决,以便有效、合理地控制我国房价.     

我国房地产政策的合理性与有效性分析

近年来我国房产业存在诸多问题,分析构成这些问题的原因,尤其分析房价上涨这一突出问题及成因,是制定房产政策的关键。从房地产价值构成因素、市场供求关系和市场虚假因素三大方面分析房价问题和成因是国家宏观调控的前提。近年来政府对房地产业进行了一系列政策调控,政策有得有失。制定房地产政策首先要有明确的政策目标,然后对政策制定和执行进行合理性与有效性分析。应辩证看待房价上涨问题,房价上涨有其合理因素,对非理性涨价的政策调控一定要从问题的成因出发制定合理的公共政策,并且更应关注政策的有效执行,这样才能实现政策调控的目标,实现房地产市场的良性循环,达到市场形成房价的合理机制。     

改革土地出让制度是抑制高房价的重要措施

房价虚高、过快上涨原因诸多，但不可否认的是现行土地转让制度有不少弊端，一次性收取转让税费，抬高了房价，应改为分年收取。这样，才能从根本上解决房价过高的问题。     

财政体制对房价的影晌

从供给层面看,土地供应是影响我国房价的重要因素。面对由财政体制导致的财政收支缺口,地方政府以富有竞争性的“招拍挂”和限量供应的方式,不断抬高商住用地的地价和房价,从中获得巨额收入。在楼市“混沌期”,引导房价“回落”到合理区间的切入点正在于深化财政体制改革、改善土地供应。     

关于现行房产税的一些思考

随着我国房地产产业的蓬勃发展,房产税征收所带来的益处愈发明显。2011年上海和重庆作为房产税试点城市首次对个人所有非营业用的房产开征房产税,而两地的房产税实施方案存在范围过窄、税率偏低等问题。针对这些问题,我们应该借鉴国外房产税的实施方案,采取"宽税基,低税率"的征税机制,健全房产登记制度,完善房产评估系统,从而达到调控房价、增加地方财政收入的目的。     

论房地产课税对房价的作用

现行房地产税制不合理是形成商品房价格过高的重要原因之一,房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用,但能否成为现实,还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。运用房地产课税抑制房价需准确定位其作用,并对其可能产生的负作用进行科学的估计。     

我国财政政策和货币政策合理配合初探

财政政策是一种管理和控制税收及公共开支的政策，它和货币政策协同合作，目标都是在使经济迅速增长的同时，保持高水平的就业率和物价的稳定，因此具有配合的必要性。两大政策的协调配合运用，要注意结合我国的国情，科学合理地确定两大政策的配合方式及其具体操作，以发挥它们在宏观经济中的调控作用。     

建立符合我国国情的住房消费模式

近年来,房地产市场成为社会关注的焦点,房价暴涨给民众带来了巨大的负担,但并未扑灭民众高涨的购房热情。我国住房自有率在短短几年内已蹿升到世界前列,这与整体的经济发展状况很不相符。改变现状不仅要靠市场的调节和政府政策的调控,而且要引导民众逐步转变房产消费观念,理性消费。     

论物业税对理顺房价的作用

房价问题比较复杂,影响房价的因素很多,征收物业税是其中之一。物业税不可能大幅降低目前的房价。过高或过低地估计物业税对房价的影响都不可取。物业税对房地产市场真正的影响,是通过其具有的功能来促进房地产市场的制度性建设,从而对理顺房价产生间接作用。     

城市新就业职工基本住房支付能力研究——基于合肥市两次抽样调查

无论是租房,还是买房,城市新就业职工基本住房支付能力均较差,特别是购房月供能力严重不足。比较而言,剩余收入是理想的住房支付能力判断指标;住房可支付性指数可用于租房支付能力判断,但不适合购房支付能力判断;房价收入比是否超过6：1仍然是简单易行的房价高低判断标准。收入、房价（房租）、住房贷款利率,是影响住房支付能力主要因素。建议新就业职工以租房为主,在收入和积累达到一定水平后,再选择购房;对首次置业、购买90平方米以下普通商品住房,提供优惠住房贷款,提高购房支付能力。     

物业税与房产税改革文献综述

对我国物业税和房产税改革的相关研究文献及成果进行了归纳和整理。真正意义上的物业税改革也许应考虑分两步走:先完善当前实行的房产税,并将其逐步推广到全国;然后待条件成熟时再试点开征物业税,并逐步完善推广。