商品房预售的法律问题

本论述商品房预售许可制度、商品房预售合同登记及效力、预售商品房再转让问题。     

在建建筑物抵押登记制度之质疑——兼谈我国的预告登记

为了当事人融取资金的需要,我国《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》都规定了在建建筑物的抵押登记制度。在建建筑物在法律属性上不是特定物,不符合物权法对物的要求。预售商品房在本质上也属于在建建筑物,我国《物权法》针对预售商品房以及其他不动产,为保障将来实现物权,规定了预告登记制度,而这显然与在建建筑物的抵押登记制度相矛盾。为了解决上述物权法法理的缺陷,构建统一的物权法法律体系,有两种可能的解决之道:第一种是预售商品房的购买人可以向银行等金融机构贷取资金,同时,为了担保债务人到期履行债务,购买人可以对预售商品房的预售人的债权为银行等金融机构设立债权质权;第二种是在建建筑物构成建设用地使用权的重要成分,以建设用地使用权为物权客体或处分客体。第二种解决之道因其全面性和可适用性,应该得到立法机关的重视。     

商品房预售合同登记与预告登记制度

为保障当事人的权利,保护不动产交易安全,维护市场信用,我国的《城市房地产管理法》中规定了商品房预售合同登记制度,在《物权法》中设立了预告登记制度。商品房预售登记不属于预告登记,两者是有根本差别的。本文从几个方面分析比较了预售登记备案和预告登记,指出了两者的区别。     

试论商品房预告登记制度在我国的创设

预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。我国目前在商品房预售领域主要实行预售商品房合同登记备案制度，这一制度属于行政管理，存在诸多不完善之处。为保护商品房预购人的合法权益，应建立预告登记制度。我国应在借鉴国外以及台海地区经验的基础上，选择适用于本国国情的制度设计，建立完善的商品房预告登记制度。     

论抵押合同的性质及其与抵押登记的关系

我国现行担保法及相关理论把抵押合同视为物权行为，抵押登记视为物权行为的生效要件，这是长期以来的一个误区。我国未来物权立法应采取债权形式主义的物权变动模式,基该模式下，抵押合同性质应为债权,抵押登记系独立于抵押合同之外的物权变动要件。对于未经登记的一般动产抵押，并未产生权意义上的抵押权。     

论不动产物权登记的法律效力

不动产登记始终与物权的"设立、变更、转让和消灭"紧密联系着.未经登记,不发生效力,不能对抗第三人,不能明确权属、定分止争、保障交易的高效、经济和安全.不动产登记是建立物权制度的重要基础,具有物权设定或变动、对抗、优先、权利推定等法律效力.不动产物权登记簿享有优先、公信和推定等法律效力.坚持区分合同效力与登记效力,是遵循民法基本理论,保护合同当事人合法权益的现实需要.     

略论物权变动区分原则的实践价值

区分原则．就是把因合同所生的债权变动的法律效力与因物权独立意思表示加以确定并以登记交付为标志所生的物权变动的效力区分开来的原则，该原则彻底理清了物权变动的原因(债权的变动)与结果(物权的变动)之间的关系。在民法实践上，区分原则不仅在合同生效但物权变动未能成就的情况下，充分肯定有效成立的合同的效力，保证合同当事人债权请求权的行使。从而维护合同当事人的利益；而且在第三人取得物权而合同当事人只享有债权的情况下。更利于保护第三人的正当利益，从而维护社会整体的正常交易秩序。     

预告登记制度探析

《物权法》首次确立的预告登记制度,预告登记是指确保将来的债权能够实现,保障将来取得物权等目的,按照约定向登记机构申请办理预先登记。文章认为,预告登记与预售登记并不相同,预告登记依双方当事人的约定,将所保全的债权请求权登记于登记簿上,以产生物权排他效力。同时预告登记具有权利保全,顺位保全以及破产保全三大效力。其效力具有暂时性、附随性以及保障物权请求权的实现的特征。由于本登记、权利人怠于行使权利以及债权消灭等原因,预告登记的效力将终止。     

论商品房预售合同的性质

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物,属于买卖合同的一种.商品房预售合同是一种非即时买卖合同,是本合同而非预约合同,商品房预售合同不同于期货买卖合同,不是附期限的合同,也不是分期付款合同,更不是加工承揽合同.     

重构商品房预售制度的探讨

期房买卖的特殊风险起因于作为标的物的商品房的不确定性。在目前房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。商品房预售制度相对于融资成本高、资金周转期长的现房销售模式，仍有其存在的必要性。为使楼市能保持健康发展，现行预售制度应该重新架构：加强实名制购房管理，在预售中限制商业炒作；建立房屋预售的市场准入制度、信用制度及风险基金；建立商品房预售资金的监管制度。