基于地块变化对比与地价验证的土地级别更新方法

城镇土地级别的形成是城镇长期发展的结果，具有相对稳定性，同时，随着城镇的发展和各种因素的变化，土地级别也会发生相应的变化，因此，城镇土地级别需进行经常性的调整。但传统的土地定级方法工作量大，对大多数城镇来说因人力、物力、财力限制而难以采纳。实际上，城镇土地级别的变化主要是构成土地级别中的某些地块的变化，通过地块的变化测度从而可以调整土地级别。文章分析了基于地块变化与地价验证的土地级别更新原理，提出了地块变化对比与地价验证的土地级别更新方法，即在原有的土地级别基础上，通过划分地块并对地块条件进行对比，从而判断地块级别的变化，初步确定土地级别，通过地价验证进一步从微观上确定土地级别界线。文章以土地市场发育不太完善的广西县级城市——桂平市为例进行了实证研究。经验证，调整后各级别的样点数都占到调整前原样点数的85%以上，说明利用地块变化对比划分的初步级别基本合理，并经样点地价验证微调土地级别界线后划分的土地级别更趋合理。     

蚌埠市城区工业用地定级研究

土地定级作为土地管理和土地资源合理配置的重要手段,是制定基准地价的基础。本文根据蚌埠市城区的实际情况和特点,探索了对其工业用地土地定级的技术方法。本文运用特尔菲法制定了定级因素、因子及其权重,确立了各因素、因子以及各土地定级单元的分数值,根据确定的定级单元分值对蚌埠市城区工业用地土地级别进行了初步划分,并对定级成果的合理性进行了分析,结果表明定级成果与实际情况基本一致。     

城市规划定级方法初步探讨

文章探讨了城镇土地分类定级方法的利弊,认为：分区土地定级的方法是一种建立在土地市场比较发育、土地交易资料完备、城市功能分区明确、规划资料完备的基础上,可以避免现行的土地定级方法存在的问题,直接以地价相近、用途相近及规划控制条件相近作为土地定级与基准地价评估控制区域,这样评估的土地等级与土地的最佳用途一致,能够比较客观地反映土地市场的地价分布规律。     

依靠科技进步加强城镇土地管理

城镇土地定级及基准地价测算成果管理与应用是国土信息化建设与电子政务的重要部分,也是土地供应的重要依据.城镇土地定级及基准地价成果各县2-3年更新一次,目前已有成熟的技术路线和大量成果数据.但由于此业务开展较早,城镇土地定级及基准地价测算成果形成了多种格式的数据源,不能在各系统之间共享,难以实现对数据成果的统一管理和深入应用.     

城乡结合部土地价格探讨

城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元,是城市快速扩张的重点区域,受城市与农村的双重影响.城乡结合部地价是土地价格研究中的薄弱点,土地市场的快速、健康发展迫切要求对该区进行地价评估.该文以石家庄市为例,首先对该区土地进行定级,选择适合城乡结合部土地特征的定级因素:中心城市影响度、交通条件、基本设施状况和自然条件;在定级基础上,综合考虑城市用地与农用地估价的不同特点,采用收益还原法和成本逼近法测算城乡结合部土地价格,并提出了两种方法的局限性和相应的解决方法;最后,对估价结果进行分析,提出城乡结合部土地价格的一些规律性特征:城乡结合部地区由于存在建设用地和农用地之间生地与熟地的差别,不同类型土地之间地价相差很大.文章从理论和方法上对城乡结合部的地价进行了一些探讨性的研究,对进一步明晰城乡结合部的土地产权和土地收益,规范土地交易市场,实现城乡结合部的健康发展有一定的前瞻性和实用价值.     

我国耕地估价研究思路的整合与RRM综合估价模型--以北京市门头沟区永定镇为例

该文针对目前我国对耕地估价异常激烈的讨论 ,分析了在我国耕地估价实践中较为流行的几种估价方法及其在应用中存在的优缺点 ,指出估价中存在着的“完美主义”和“平均主义”两种研究思路 ,提出了“优势综合”这一新的耕地估价思路 :以标准地块法为框架模型 ,以分等定级成果为估价基础 ,以收益还原法为关键环节 ,构建了RRM综合估价模式———定级 收益还原综合估价模式 (Rating RevenueintegratedModel) ,并在北京市门头沟区进行实地验证。结果表明 :RRM综合估价模式改变了以往以独立的估价方法求取地价的思路 ,解决了单个方法暂时难以解决的问题 ,适合中国农村实际耕地地价的评估     

如何在城市规划中把握好土地估价

地价的合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度,特别是城市规划形成的各种因素。因此科学进行城市规划必须充分考虑土地估价．如何在城市规划中把握好土地估价,科学合理进行土地利用规划,对原有的地价评估提出了新的要求。     

A星算法在城镇地价评估中的应用

随着我国经济的飞速发展城镇地价评估成为土地资源管理的重要手段,而扩散性因素因子与定级区内各点最短路径的计算是土地定级估价的计算基础。以分区计算为参照,将A星算法引入到城镇土地定级估价系统中,通过八方向算法实现了最佳路径的寻找,通过实折点的引入处理实现了最短路径长度的计算,通过双层计算模型的建立与实现,提高了运行效率。     

新疆乌苏市城镇土地分等定级应用研究

本文研究目的是为全面掌握土地质量状况,科学利用城镇土地。研究主要方法是根据乌苏市城镇土地的自然、经济属性,对城镇土地的质量优劣进行综合评定,划分级别,量算各级别的面积,利用网格法收集、测算数据,最终取得乌苏市城镇土地分等定级的更新成果。     

征地区片综合地价更新研究——以呼和浩特市为例

以呼和浩特市本级2012年征地区片综合地价测算为例,探讨征地区片综合地价测算技术路线和方法。通过资料收集和实地调查,整理分析研究区农业、气象、水利、交通等方面情况,结合最新的农用地定级成果,采用多因素综合判定法和农用地级别调整法共同确定征地区片划分结果;以征地案例比较法为基本方法,结合农用地价格因素修正法、年产值倍数法为辅助,最终以三种方法计算结果的加权值作为征地区片综合地价。     

城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析

本文通过土地的供求原理,探讨了土地储备对我国城市土地供求与地价的影响.指出城市土地储备使土地供给失控现象得到抑制,土地储备初期土地市场供给量减少,市场需求将呈上升趋势,土地储备将在一定程度上推动我国地价上涨.从长期来看,土地储备垄断土地供应对地价稳定具有积极作用.为缓解土地储备初期地价上升对房地产开发与城市发展带来的不利影响,土地储备机构应适当增加储备土地的供给量,以降低地价上涨的幅度.     

区域城镇土地比价体系研究

以六合、江浦县为例,运用地价评估的相关理论,在区域城镇土地分等估价的基础上,建立了基准地价体系,并由此推导出区域城镇土地比价体系,对深化我国土地有偿使用制度改革,建立健全合理的土地市场,完善地价体系,实现土地资源资产化等具有较好的理论和实践意义。     

城镇土地定级中因素的选择与分析——以甘肃省会宁县为例

能否合理的选择土地定级因素因子与定级成果的客观性和合理性有着很重要的关系.建立在城镇土地定级因素因子选择方法、适用特点及土地定级与定价关系的基础上,研究了2006会宁县土地定级因素因子选择的合理性,并对如何选择土地定级因素因子提出了建议.     

城市建设用地质量评价研究

本文通过对比农用土地的评价，分析了城市建设用地质量评价的特点和意义。根据适宜性与限制性相结合、多宜性与主宜性相结合等原则，确定了城市建设用地质量评价和依据、项目及其分级标准。具体结合武汉市实情，先以局部地貌与地表组成物质差异为依据，划分了不同土地类型作为评价单元；然后在综合分析的基础上，选择了有关限制性评价因素，并采用AHP法确定各因素的权值并找出主要影响因素；最后将各主要因子按等级模糊量化，通过模糊加权法计算各评价单元的得分值，依据一定的分等体系，划分各单元土地质量的等级，得到武汉市建设用地质量等级图。     

土地资源学研究的回顾与前瞻

土地资源学是研究土地资源的形成与演变、分类与分布规律、数量与质量评价,以及土地资源的开发、利用、保护与管理的一门综合性学问。土地资源研究先后经历了20世纪早期的赋税土地评价与土地类型研究阶段、20世纪中期的土地资源调查与土地资源评价阶段和20世纪后期的土地资源承载力研究与可持续土地利用管理3个阶段。直到20世纪90年代,土地资源学才逐渐发展成为资源科学研究的一个独立的学科领域。目前土地资源学的主要研究内容包括土地类型与土地结构、土地资源调查与土地资源评价、土地资源生产力与土地承载力、土地资源利用与土地规划和土地资源管理与立法。随着土地资源基础理论研究的逐步扩展、面向国家目标的应用研究进一步强化和3S技术的广泛应用,土地资源学的研究重点逐步转向土地资源可持续利用、土地利用/土地覆被变化、土地资源承载力、城镇用地和农用地分等定级、土地规划与土地整理和土地资源信息系统建设等应用基础与应用研究领域。     

城市地价监测点配置的空间关联模式

城市地价过快上涨倍受关注,地价监测点反映地价信息的准确与全面性直接影响对地价变化水平的把握。已有研究是采用空间群点简化或分层抽样模式配置监测点,但太过强调监测点数量的控制与简化,忽略了地价分布的空间相关性与整体性。本文提出了城市地价监测点配置的空间关联模式,在挖掘城市地价分布特征、空间自相关信息的基础上,结合"系统非对齐抽样"方法布设地价监测点,运用2008年南京市地价动态监测及基准地价更新研究中的住宅地价样点资料对本文设计的监测点模型进行检测,住宅地价监测点配置结果不仅能体现城市经济发展重点区域重点监测原则,而且可较为准确地掌控地价的水平与空间布局信息,提高地价监测数据质量的同时为地价下一步更新奠定了基础。     

国内外城市地价时空演变研究进展

城市地价时空演变是研究随时间的推进,反映城市土地收益能力的地价在城市内部空间如何分布的问题,实质是二维地理空间、时间维、地价水平等元素综合构成的四维空间问题。文章在分析地价时空演变内涵的基础上,分别阐述国内外城市地价空间演变与时序变化的影响因素、研究方法、主要研究成果,并对国内外城市地价时空演变研究的技术方法、成果予以评论,指出现有研究成果对城市地价的时空演变分析还局限于不同时期地价的静态对比,未将地价空间变迁与时序变化紧密融合起来,没有真正体现城市地价的时空一体化演变过程。最后提出,选择合适的时空统计分析工具与方法,运用TemporalGIS技术,把影响城市地价时空演变的空间与非空间因素结合起来,探索城市地价在时空上的演变模型,进而监测城市地价时空变化动态。将是城市地价时空演变研究的主要趋势。     

综合用地地价评估方法研究

随着社会经济的快速发展,城镇用地中,土地上附属物大多数是店铺和住宅的综体,其土地更多的表现为商住综合用途,所以对城市综合用地的评估越来越重要,本文运用基准地价系数修正法和收益还原法相结合的方法,来评估综合用地的地价。     

关于城镇土地利用价值的地域差异与分等研究的数理分析

建立城镇土地分等评价指导体系极评价方法是一项很重要的工作,对改革土地使用制度有重要实际意义,本文对城镇土地分等研究中的定量办法进行了进一步的深入探讨,通过统计分析说明分等指标体系中因素的选择是一个极重要的因素。选择尽可能多的因素故然好,但却使统计工作量增加,并可能掩盖重要因素的作用,因子分析方法使我们能从众多因素中提取尽可能少,又具有代表性的因素。不仅可以减少工作量,而且便于抓住主要矛盾对分等方法本文也进行了较系统的分析,提出了较为实用的意见。