大盘住宅社区的泛社区管理模式研究——以昆明新亚洲体育城为例

大盘社区的和谐仅靠社区管理、物业服务或业主自治三者单独或各自为政的管理无法实现。通过以物业管理、社区管理和业主自治为主,囊括开发商和社会百业的支持在内的“泛社区管理模式”,可实现服务完善、经济活跃、精神蝓悦,从而构建社区的和谐。以昆明新亚洲体育城为例论述了大盘住宅社区的泛社区管理模式。     

业主自治制度刍议

业主自治是社区自治和市民社会的基本元素,有利于培育国民的主体权利意识,从而成功构建市民社会.我国业主自治制度仍存在不少缺陷,本文在综合比较后,提出从明确几大主体关系、完善纠纷解决机制及完善配套机制三个方面完善我国业主自治制度.     

沈阳市住宅物业管理中的问题及对策

沈阳市住宅物业管理中存在着物业收费困难、物业服务企业对业主的违规违建行为无法有效制止、深受开发商遗留问题困扰等问题.而造成这些问题主要是因为物业服务质量差、业主的物业管理消费观念不强、行政执法力度不够、对物业服务企业和开发商的监管存在缺失.要想推进沈阳市物业行业的健康发展,必须从如下几个方面进行努力：物业服务企业加强自身建设,保证服务质量;业主树立正确的物业管理消费观念;加强相关法律法规的建设和宣传工作;加大行政执法的力度.     

对我国住宅物业管理纠纷若干问题的法律思考

随着我国房地产业迅速发展和物业管理服务的市场化，物业纠纷案件不断增多。文章试图对我国住宅管理中存在的管理权、管理责任、管理费、代收代缴等各种纠纷进行总结，从物业管理体制不完善、物业公司和业主观念错位、物业公司和公用企业、公共管理部门的关系未理顺等多角度探析各种纠纷产生的原因，并提出解决各种物业管理纠纷的基本思路和遏制物业管理纠纷的法律对策。     

从法律方面论小区业主自治

目前,我国对业主自治实行的是团体治理模式,但是这种所谓的团体在法律上并没有建立起来,使得业主大会和业主委员会在实际运行中存在着障碍.在现实生活中,业主与物业企业之间地位是不对称的,业主自治还远远没有建立起来.本文结合实际,对业主自治概念进行了分析,讨论了我国业主自治存在的问题及其原因,就如何实现业主自治以更好地保护业主权利进行制度设计.     

论业主与物业机构的三大关系

2007年10月1日正式实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）在第六章中规定了业主的建筑物区分所有权。其中第八十一条、第八十二条专门对业主与物业机构的关系做出了明确的规定。业主与物业机构之间存在着三大关系,即：服务与被服务关系;委托与被委托关系;监督与被监督关系。以上三大权利义务关系的法定化,对于正确处理业主与物业机构的纠纷,保持小区公共秩序的稳定,促进社会的和谐发展都将起着十分重要的作用。     

象山县涉物业纠纷的调查统计与分析——以象山县法院2009年至2013年8月份审理的物业服务合同纠纷案件数据为样本

2009年以来,象山县城镇化步伐加快,房地产发展迅速,新建小区数量急剧增加,随之而来的问题也不断产生,其中以物业服务合同纠纷尤为凸显。依不同住宅类型,各物业公司收取的物业管理费用以及提供的物业服务质量标准不一,差异迥然。而业主与物业公司之间又未曾签订规制双方权利义务的物业合同,使得双方之间矛盾纠纷频增却又无"法"可依。     

开发商主导物业服务：同意还是不同意？

现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务.如果不满意开发商实际供给的物业服务,他只能和其他业主一道运用业主投票规则否决由开发商继续主导物业服务.本文将投票规则与购房者或业主的决策过程相联系,讨论了投票规则对业主决策的影响和购房阶段一致同意规则的形成与成本状态.运用业主净收益模型分析了合约履行阶段开发商的退出对合约履行成本的影响,解释了业主与物业公司矛盾与纠纷的本原以及业主对投资阶段一致同意规则否决的原因.最后分析了业主与开发商之间利益冲突的市场化和制度化解决办法.     

和谐社会背景下的物业管理问题

构建社会主义和谐社会是党中央提出的重大战略思想和战略目标,是推进发展和改革、正确处理社会矛盾的一个新的指导思想。在构建和谐社会及和谐物业管理过程中,出现了很多不和谐问题并引起大量纠纷。导致这些问题和纠纷的主要原因是物业服务企业管理混乱和服务打折、职能越位和功能错位,开发商违规违约行为,业主缺乏消费观念和法制观念、自律意识和公共意识不强。为妥善解决这些问题和纠纷,需要建设服务型政府,发挥行业协会的作用,加强物业服务企业自身建设,提高业主素质,四位一体,共同努力,形成合力,从而推进和谐社会建设,既保护业主的合法权益,又促进物业管理行业健康有序发展。     

物业自治——我国城市社区自治必经的实践阶段

由于业主和物业之间复杂的矛盾,一些社区的业主选择了物业自治。这种现象所反映出来的重要意义在于：物业自治是社区真正自治实践萌动的起始、是社区自治所必需的业主自治意识的觉醒和体现、是社区自治主体身份和地位得以明晰和纠正的现实抉择、是社区发展融合外部资源（尤其是市场）的博弈,是突破局限走向和谐必经的实践阶段。     

宁乡建立四级调处网络及诉调对接之纠纷解决机制

建立四级调解网络：业主委员会、物业公司,社区人民调解委员会,乡镇人民调解委员会,县物业纠纷人民调解委员会,确保物业矛盾纠纷化解在基层。建立诉调对接机制,使物业纠纷人民调解实现无缝对接。节省了当事人诉讼成本,缓解了矛盾,促进了社会和谐。     

城市社区业委会治理困境及对策研究

随着我国城市治理转型的加快,物业矛盾纠纷的多发频发,“业主委员会”逐渐成为城市住宅小区业主维护合法权益、开展业主自治建设的基本组织,也成为加强和创新基层社会治理的重要载体。从历史演变来看,我国业主委员会的产生和发展,主要经历了四个“浪潮式”的历史阶段,并形成了各具特点的物业管理格局。作为一种基层治理模式,业主委员会的发展面临组织、制度、结构、身份等多重治理困境。从整个发展状况来看,我国城市业主委员会仍处于较不成熟的发展阶段,亟待通过深化改革创新,进一步完善和提升业委会治理效能和水平,使之成为更加积极有效的治理主体力量。     

住宅小区物业服务纠纷解决机制调查报告——以青海省西宁市典型小区为例

以青海省西宁市住宅小区物业服务中存在的纠纷为着手点,重点分析目前物业服务纠纷的类型,探讨纠纷解决方式存在的问题。首先从立法及物业服务合同参与方为着眼点,着重于物业纠纷产生前的制度建设。其次结合我国目前的实际情况,建立我国的物业服务行业调解制度,并注重非诉讼解决方式的作用,以期能够在物业纠纷产生后对其进行有效化解。     

刍议物业管理服务的成本控制

2008年以来,随着物价的上升和金融危机的影响,物业管理企业和业主之间围绕物业收费而产生的争议纠纷已经成为新的热点和焦点问题.控制物业管理服务的成本是解决物业收费争议的重要保证.协调建筑开发商、规划设计单位、小区业主、物业管理企业以及政府相关行政管理部门各方力量,通过改善规划设计和建筑质量、提高企业服务质量、增强业主消费意识、加大政府扶持监管力度等方法和途径,能够有效实现物业管理服务的成本控制.     

试论我国业主自治组织制度之创新

加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、维护业主权益的有效途径,也是提高我国城市住宅小区管理水平和发展房地产经济的必由之路。本文从业主自治组织形成的法理基础——建筑物区分所有权入手,分析了业主自治的法律涵义及业主自治组织的立法与实践的不足,提出应当尽快制定一部《城市住宅小区业主自治法》,建议在该法中参照公司治理结构,构建决策、执行、监督的业主自治组织形式,以系统地解决业主自治所面临的现实问题。     

完善“物业管理自治机构”的法学思考

我国物业管理法律制度中的自治管理机构应设计为 :物业区域内的业主组成一个非法人性质的社会团体—业主团体 ,业主委员会是业主团体的执行和代表机关。决策权应归属于权力机关 ,即通过召开业主大会或业主代表大会的形式以多数决规则对待决事项予以议决。决议形成之后的具体实施 ,则交由业主委员会完成。业主团体对外实施具体行为时以业主委员会的名义进行。     

小区物业管理存在问题的法学思考

小区物业管理中存在的主要问题是,物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确,物业服务的管理责任不明,物业服务企业与业主之间的权利义务关系不清。究其原因,主要是物业管理机制不成熟,立法不完善,多数业主法律意识淡薄。因此,应进一步完善物业管理法律法规,严格实施分业经营、规范物业服务;政府应进一步增强服务意识和法律意识;业主要增强维权意识;物业服务企业要依法规范服务行为。     

基于供应链的物业管理企业的定位问题

物业管理企业面临的困境,与企业自身定位不当有很大关系.物业管理企业应由物业管理与服务的提供者转换为物业的专业管理者,并构建物业服务的集成平台,成为业主所需服务的代发包者和代监督者.在物业管理企业构建的物业服务平台上,物业服务企业为业主提供各类服务,物业管理企业对物业服务企业实施监督,这样利于物业管理企业摆脱面临的困境,也利于业主享受到更好、更全面的服务.     

业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位

物业管理关系中，业主大会和业主委员会起着非常重要的作用。2003年9月1日，正式实施的‘物业管理条例》对业主大会、业主委员会如何成立、何时成立及其主体资格都缺乏明确的规定。应进一步明确物业管理是自治管理，一个物业区域内全体业主组成的业主团体才是物业集体权利的主体，业主大会是业主团体的意思机关，业主委员会是其执行机构，他们都是业主对物业管理的自治组织，不是独立的民事主体。我国法律可以借鉴国外的做法，赋予业主团体民事主体资格，业主大会和业主委员会是其组织机构，业主委员会在发生诉讼或民事行为时可以以业主团体代理人的身份参加民事活动。     

刍议物业服务合同的主体

为了适应物业管理市场化的发展和物业服务合同的完善,有必要对物业服务主体进行分析。物业服务合同的主体有两方,其中一方是物业服务公司毋庸置疑;而另外一方争议较大。无论理论界和实务界,都把业主、业主委员会或业主大会列为主体。而从权利承受者的角度分析,确认另一方主体是业主,并明确了业主、业主大会、业主委员会的性质和地位。