信托让农地成为农民“可携带”的财富 无锡市阳山镇桃园村土地流转蹚出新路子

正本报讯"信托凭证就是可以随身携带的土地银行卡,不断地给你增钱哩!"记者昨天在无锡市惠山区阳山镇桃园村采访,该村党支部书记周建峰说到"土地信托"这个新名词,很是兴奋。前不久,北京国际信托有限公司与桃园村土地股份合作社签订了集体土地承包经营权信托项目,标志着江苏省第一单、全国第二单土地流转信托在无锡落地。释放更多土地制度红利,尝试农地使用权证券化,无锡抢得先机。     

农村土地流转中介组织模式比较研究

随着土地规模化流转,各地对土地流转中介组织的创建与探索越来越重视,土地流转中介组织已经成为土地规模化流转的基本平台。土地流转中介组织也从过去的农民自发组建的集体经济组织转变为以政府投资建设的交易平台,其中以四川彭州市为代表的"土地银行"、浙江绍兴为代表的"土地信托服务机构"、江苏常州为代表的"土地股份合作社"最为典型。此三种组织模式都具有本地特色,各具优缺点,尝试引用用于研究公立医院改革的Preker-Harding理论模型,分析此三种组织模型,从而得出结论并给出可操作性的土地流转中介组织管理体系。     

我国农村土地流转信托的法律分析

中信信托、北京信托参与的农村土地流转信托模式相比传统的土地流转模式具有一定的金融创新意义。该信托属于商业信托,信托财产是承包土地的经营权,信托期限受到农地承包经营权期限的限制,土地流向上限制为从事农业生产经营的组织和个人。这种信托模式有利于土地的集中经营,有利于农民权益的保护,有利于农业产业升级。目前,这种金融创新并不存在重大法律障碍,但是由于相关规定的不完善,在土地流转安全等方面存在一定法律风险。因此,未来应该出台相应法律政策,对于委托人、受托人等主体的资格、信托登记法律制度等问题进行专门规定,推动我国农地流转信托的发展。     

农村土地信托流转的实践与法律思考

21世纪初,信托被引入农村土地流转,从而产生了农村土地信托流转这种新的土地流转方式。在加速土地流转、提高农民收入、促进农业规模化、集约化经营以及带动农村金融发展等方面,农村土地信托流转可发挥重要作用。由于政策法律障碍、农民收入难以保障、配套措施缺失等制约因素的存在,致使农村土地信托流转发展缓慢。在近年来中央一系列土地政策的基础上,修改与完善相关立法、理顺信托各方法律关系、建立配套制度与机制以及加强监管,可推进农村土地信托流转顺利发展。     

政府背书下的土地信托、权能配置与农业产业结构调整——来自福建S县的证据

土地细碎化和初始资金约束是制约当前农业现代化的主要因素。首先总结了不同土地产权制度下的土地流转模式,在此基础上讨论了中国土地权能及其配置情况,提出了有利于解决土地细碎化和初始资金约束问题的、政府信用背书的土地流转信托假说,并运用福建S县土地流转信托的案例对假说进行验证。研究发现,在现有土地产权、承包权和经营权这三种权能分离的情形下,政府信用背书的土地流转信托模式可以实现土地权能的合理配置,一方面,可以解决农民土地流失问题、增强农民参与土地流转的积极性;另一方面,可以激发企业的专有性初始投资以缓解初始资金约束问题。这就使得土地的集中连片规模化、集约化生产经营成为可能,从而推动农业产业结构调整。     

我国各地土地信托的基本经验

近年来,部分农村出现了“有地无力开发、有力无地开发”的现象,土地信托或土地银行应运而生,把分散在一家一户的土地集中起来,在稳定承包经营权的基础上,加速了农村土地流转,同时有效解决了土地供需矛盾,促进了农村产业结构调整.各地在深化农村土地经营机制的实践中,探索出了不同的土地信托或土地银行模式.     

农村土地流转的“农谷模式”研究

文章对中国农谷土地流转模式进行梳理,发现现有主要模式有土地股份合作社模式、土地入股公司模式、土地信用合作社模式和土地信托投资模式等,为农村土地流转提供了丰富的参考经验。通过探讨"农谷模式"存在的土地流转价格机制缺失,流转土地非粮化、非农化趋势,农业产业可持续发展等问题,提出建立土地流转价格机制、创新流转土地管理方式、完善农业产业服务网络,实现农村土地健康可持续流转,促进农业现代化等建议。     

农地信托流转模式法律制度的建构

信托型农地流转可以设计不涉及农户土地承包经营权流转而仅仅移转农地的占有权、使用权和收益权的信托模式,不存在农民失地的风险而有着制度上的优势,但有限制农地交换价值功能的缺陷,不利信托经营者利用农地融资。我国农地信托流转主要有土地信托机构模式与土地经营者受托二种模式。农地信托的核心法律制度有:信托合同法律制度、信托经营者资质管理制度、农地信托程序制度、农民信托权益保护制度与信托当事人法律责任制度。     

马克思主义地租理论与我国土地流转

土地是一种重要的生产资料,是一切财富的最终源泉。2008年10月9日—10月12日,党的十七届三中全会在京召开,与会通过了关于农村土地的一些改革,其中最直接的一点好处便是＂土地可以在法规允许的范围内自由流转＂。分析视之,这不仅是马克思主义地租理论的真实写照也是其理论的继承和延伸。因此研究我国的土地流转我们必须从地租理论入手,研究在马克思主义地租理论指导下的土地流转,也研究土地流转的必然性和现实需要。     

农村土地信托流转关系中受托人范围及权利义务探析

农村土地信托流转制度是我国农村土地流转的一大创举,实践表明农村土地信托流转可以有效推动我国农业的发展。但由于我国信托业务发展较为缓慢,迫切需要土地流转信托相关法律的完善,而受托人作为信托关系三大主体中最重要的一方,其基本法律关系的明确尤为重要。本文从农村土地信托流转受托人的范围及权利义务展开论述,以期为进一步研究相关问题提供依据。     

关于我国农村土地承包经营权流转问题的探讨

解决"三农"问题是当前我国各项工作的重中之重,而土地问题一直是农民和农村问题的关键,要解决它重点在于土地制度改革。目前,土地经营权流转无疑是一条较好的发展途径。然而伴随着经营权流转的提出,一些问题也逐渐显现。本文在分析了土地经营权流转的动因、效益等问题的基础上,探讨了土地流转中依然存在的问题,并提出对策建议,以期对完善土地经营权流转制度提供参考。     

关于我国农村土地承包经营权流转的思考

近几年农村承包土地经营权的流转呈现了多样化特点,也产生了一些新的问题,这些问题影响了农村经济的发展,建立健全土地承包经营权流转市场要求设立流转服务组织,培育良好的土地流转市场环境,健全土地经营权流转管理制度,规范土地流转行为,建立多部门联动机制,及时有效解决流转纠纷。     

农村土地承包经营权流转政策支持探讨

要建设社会主义新农村,发展现代农业,促进农民增收,其中一项非常重要措施是要加速土地流转.然而由于各种原因,现实中土地流转不是十分乐观.笔者认为要加速土地流转要着重做好以下四个方面的工作:明晰农民对耕地的产权,构建农地流转市场体系,探索土地存贷机制,完善土地流转的配套措施.     

农用土地流转中存在的问题及对策研究

优化生产要素配置，正确处理人地关系，高效利用土地，已成为土地制度追求的基本目标。在全面建设小康社会的新阶段，必须转换机制，发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。这不仅是资源配置规律的基本要求，也是土地经营中诸多利益关系和矛盾寻求平稳的需要。首先认识农用土地流转中存在的问题及其应坚持的原则，通过对现阶段农用土地流转中存在的问题及原因的分析提出促进农用土地流转的对策建议。     

加快土地流转 增加农民收入——以宁海县土地流转为例

土地是农业发展最基本的生产资料,也是农民基本的生活保障。土地流转的主体是农民,基本前提是让农民的利益得到保障。本文通过宁海县农村土地流转实际情况说明农村土地流转可以增加农民收入,并在此基础上分析在土地流转中抑制农民收入增加的因素并提出相应的对策。     

土地流转“非粮化”对我国粮食安全的影响

随着城镇化进程的加快,我国的土地流转规模和速度逐渐加快.在土地流转过程中出现了"非粮化"趋势,为此对"非粮化"现象的现状和原因进行分析,认为地方经济发展冲动、农户种粮积极性不高、制度不健全是导致这一现状的重要原因,进而提出了应对土地流转"非粮化"和保障粮食安全的建议:运用行政、经济手段,规范土地流转;完善粮食补贴政策,提高农户种粮积极性;加大宣传教育,增强粮食安全意识.     

土地流转经营产业链建设与金融支持研究——来自湖北禾丰粮油集团的案例

近年来土地流转经营在政策支持、理论研究、实践运作等方面已开始"试水",并取得较好成效。本文选取湖北省禾丰粮油集团为案例,总结土地流转经营中"禾丰模式"的探索与实践过程,指出构建完整的产业链条是土地流转经营的关键所在。这需要在政府指导、土地运营、政策配合、项目配套多方支撑的基础上,着力构建起政策性金融与商业性金融的联动政策支持体系,为土地流转经营提供完善的金融服务与资金支持。     

土地流转证券化的农户选择和影响——基于湖州市的实证研究

基于浙江省湖州市三县两区178份农户的调查问卷数据,运用Logistic模型,对农户选择土地退出和土地流转证券化农户选择的影响因素进行实证分析。研究结果表明,湖州市农村家庭人口数和男性人口数的正负相关影响正是现在农村的真实体现,文化水平和对土地流转政策的理解程度对于土地流转证券化的支持更趋于正相关。非农业收入越高,对于农户趋于土地流转证券化的意愿也就越强烈,此外,农户对土地的依赖程度,对农户参与土地流转证券化的意向影响更明显。     

土地承包经营权流转存在问题的法律原因分析

农村土地承包经营权流转制度是土地承包经营制度的核心,土地承包经营权流转被誉为农村的"第三次土地革命".近年来,土地承包经营权流转呈现快速、多元、全方位发展的良好势头.然而,土地承包经营权流转中存在的诸多问题影响和制约了土地承包经营权健康、顺畅地流转,本文拟对土地承包经营权流转存在问题的原因进行法律上的分析.     

王楼乡土地流转中存在的问题及其原因分析

"三农"问题历来是我们重视的问题,土地流转是农村土地制度改革的必然趋势,是解决人地矛盾的一种有效的方法。通过对王楼乡基本情况及土地流转现状的了解,分析其土地流转过程中存在的问题及原因,以促进本地土地流转更好的进行。