承租人的优先购买权若干问题初探

承租人的优先购买权问题是优先权制度中的一个方面，优先权作为民事立法所确立的制度由来已久，近年来随着市场经济的进一步发展，特别是我国住房制度的改革、货币化分房的进一步推进，房产交易市场异常活跃，房屋租赁合同和房屋买卖合同应用日渐广泛。其中就承租人的优先购买权行使问题出现了大量的纠纷。在司法实践中，关于承租人的优先购买权问题的规定相对偏少，而且过于原则。本文拟就承租人的优先购买权的概念、特征及其法律依据、行使条件和立法完善作一些初步探索，以期对审判实践有所裨益。     

优先购买权顺序探

共有人和承租人优先购买权发生冲突时，共有人有优先购买权。     

房产优先购买权的冲突与立法完善

房产优先购买权是特定主体在房产交易过程中，在同等条件下依照法律、法规的规定享有优先于其他人购买出卖人房产的权利。本文通过对房产优先购买权的理论梳理，在比较击的视野下结合我闺的现行立法和司法实践。针对我国房产优先购买权冲突的现状，提出了解决房产优先购买权冲突的合理规则和立法完善建议。     

房屋承租人优先购买权刍议

房屋承租人优先购买权制度,是民事法律制度中的一项特殊法定优先权利,司法界对其争论不断。作为一项法律制度,房屋承租人优先购买权在我国的民事立法中很早就得以确立,但是我国现有法律对于该制度的法律规范尚不严密充分,导致其在实际的操作中难以把握。随着社会经济的发展,承租人优先购买权制度在理论上的缺陷和在实践中的弊端已经暴露无疑,该项制度如何才能更好地发挥其应有的作用已经成为学界需要深思的一个问题。     

论合法转租中的优先购买权

在房屋租赁合同中,由于出租人对承租人未限定转租,且对转租没有异义的情况下,承租人将已租用的房屋合法地转租给第三人,即次承租人,并由次承租人合法使用。由于出租人决定将房屋出售,依照法律规定, 承租人有优先购买权。可是,该出租房屋已由次承租人占有使用,那么次承租人有优先购买权吗?本文将从法律规定及法学原理的角度,结合立法意图综合阐述作者的观点,并对相关当事人的利益保护,提出一些合理建议。     

承租人优先购买权性质之分析

承租人优先购买权作为承租人基于租赁关系而拥有的一项重要权利，对其性质，虽有顺充说、期待权说、物权说、债权说，附条件请求权说等，但在本质上其应为既得权，请求权，债权。     

承租人优先购买权性质之辩

承租人优先购买权是承租人基于租赁关系而享有的一项权利。对其概念,尚未有权威的定义。对其性质,也向来众说纷纭,大体有期待权说、形成权说、物权说、债权说等。探求该项权利的历史渊源及其本义,应将承祖人优先购买权定义为一定条件下承租人主张其与出租人之间房屋买卖合同优先成立的权利,在本质上应视其为硼成权、债权。     

房屋承租人优先购买权若干法律问题探析

房屋承租人优先购买权在性质上系请求权,是基于房屋租赁合同衍生的法定请求权。当承租人优先购买权条件成就时,出租人相应负有强制缔约的义务。但在出租人直接向第三人出售房屋而未对承租人履行通知义务时,承租人是否有请求撤销房屋买卖合同之权利,以及房屋租赁合同在登记的条件下是否具有对抗包括买受人在内的第三人之效力,需从法理上进行认定。此外,房屋转租情况下该项权利的权利主体尚有待进一步确定。     

房屋承租人优先购买权的立法完善

由于我国现行立法对房屋承租人优先购买权的规定过于原则,应进一步完善。首先对承租人要区分对待,明确次承租人先于承租人享有先买权;在整体出售的情况下,只承租部分房屋的承租人不享有先买权;在多数决原则下,共有人优于承租人享有先买权。承租人的先买权与抵押权的实现不冲突;对承租人权益的保护宜将债权法上的救济和物权法上的救济相结合,同时重视对出买人与第三人的权益保护。     

房屋承租人优先购买权的立法完善

由于我国现行立法对房屋承租人优先购买权的规定过于原则,应进一步完善。首先对承租人要区分对待,明确次承租人先于承租人享有先买权;在整体出售的情况下,只承租部分房屋的承租人不享有先买权;在多数决原则下,共有人优于承租人享有先买权。承租人的先买权与抵押权的实现不冲突;对承租人权益的保护宜将债权法上的救济和物权法上的救济相结合,同时重视对出买人与第三人的权益保护。     

历史与现实——论房屋承租人法定先买权制度

本文通过对房屋承租关系中买卖不破租赁和法定先买权制度的历史考察,认为以买卖不破租赁制度为核心的承租人保护体系,一般能较好发挥保护承租人之功效;认为房屋承租人法定先买权制度是国家在特定时期调控房屋资源的产物,不具有普适性,并进一步论证该制度在我国具有很大的不合理性,因而主张将该制度进行重构,实现从法定先买权向意定先买权制度的转变。     

论房屋优先购买权的性质及其行使

房屋优先购买权是法定之权,有一定的专属性;它是一种在行使上附条件的形成权,只能在同等条件下行使;它是一种期待权,只有在出卖人出卖其财产时才有可能将可能的利益变为现实的利益;它是一种物权请求权或带有物权性质的请求权,可以对抗第三人;它还是一种限制权。对于房屋优先购买权的冲突,分析法律设定几个“优先购买权”目的及其性质,仍可以作出合理的裁决。     

城镇私房买卖“过户登记”的法律性质

通过对现有几种关于“私房买卖过户登记法律性质”的不同观点进行比较研究,可以看出,“过户登记”是履行买卖合同的正确方式,是一种物权行为。     

现代金融企业产权制度变革及对我国的启示

经济学从零交易费用的理想世界走向正交易费用的现实世界，获得了现实经济问题的新的解释力；有效的制度必须是一种提供信息、传递信息并且保证质量的制度，而且它能够使实现社会目标所需要信息量减少到最少并使信息成本降至最低。从现代金融企业产权制度的历史变迁，我们不难发现其发展规律，这对解决我国金融企业产权制度存在的问题是大有裨益。     

优先购买权类型化研究及法理分析

优先购买权制度在我国源远流长，根据现行法律的规定，对其可作四种类型的划分，即民事优先购买权、商事优先购买权、基于公共利益的优先购买权和政策性的优先购买权。通过对不同类型优先购买权的制度价值的分析。建议立法对民事优先购买权应采取任意主义态度，对商事优先购买权应采取法定主义态度。     

我国小产权房存在的法律问题及建议

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋。小产权房主要分布在县（区）级行政区划范围内,因没有缴纳土地出让金等费用,而不能获得由国家房管部门颁发的产权证,只能得到村委会或乡镇政府颁发的“产权”证明,故称之为“小产权房”,也叫“乡产权房”。现阶段,小产权房有违土地管理等法律规定,属于“违规建筑”,同时也不符合国家相关产业政策。若任其肆意发展,势必影响到整个房地产市场的健康发展,银行的授信限制理所应当地成为了必然。     

关于工龄折扣的权利属性研究

在房改过程中,依照有关法律政策规定,公民个人享有购买公有住房的权利及享有多种优惠利益,工龄折扣为其中之一。而对已故配偶的工龄折扣所涉法律问题,看法不一。依照法律政策,购房人享有房改购房权、工龄折扣权、已故配偶工龄折扣权。房改房购买权决定所购房屋的归属;工龄折扣决定工龄利益的归属。     

关于“小产权房”的法律思考

房产权本来没有＂大＂、＂小＂之分,＂小产权＂也不是一个法律上的概念,它的涵义没有一个规范的解释。＂小产权房＂存在着多种法律风险,＂小产权房＂的产生折射出很多深层次问题,＂小产权房＂合法化将会产生严重的结果。因此,应立即叫停＂小产权房＂建设,同时在全面调查的基础上,从法律和政策两个角度认真研究对待、解决和规范＂小产权房＂问题。     

浅谈房产测绘

房产测量包括房产调查和房产测绘，是采集和表述房屋有关信息的一门技术。它能为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务，本文着重对房产测绘进行一些浅显的论述。