房地产抵押权的对外效力研究

房地产抵押权的对外效力包括房地产抵押权对典权、租赁权、税收优先权、行政处罚权与建设工程价款优先受偿权等权利的影响。在抵押权与典权、租赁权与行政处罚权的效力冲突中孰更应优先实现应视成立的顺序而定;在抵押权与税收优先权、建设工程价款优先受偿权关系之间,税收优先权与建设工程价款优先受偿权都优于抵押权而存在。     

论房地产企业破产案件中抵押权的实现顺位——以优先权冲突为视角

房地产破产案件中抵押权的实现顺位是目前理论界与实务界争议比较大的问题。当优先权发生冲突时,需要借助利益衡平规则进行化解。在抵押权与购房人权利的冲突中,应当以维护购房人的生存权、保障基本生活为出发点,不可机械地遵循物权优先于债权的原理;在抵押权与建设工程优先权的冲突中,除应当遵循现有法律的规定外,还应充分尊重当事人的意思自治,维护交易风险的可预测性和金融安全;在抵押权与其他抵押权的冲突中,最终还应回归民法的基本理念,明晰当事人之间的民事法律关系。以此为原则,总结出抵押权在房地产企业破产案件中的实现顺位。     

论抵押权与我国法上相关优先权竞合时的位序关系

当抵押权与建设工程价款优先受偿权、船舶优先权竞合时，在我国现行法制及国情的情况下，建设工程价款优先受偿权以及船舶优先权应优先于抵押权。当抵押权与税收优先权竞合时，为平衡公益与私益的冲突，应根据税款缴纳期限而非纳税义务的发生时间判断抵押权与税收优先权之间的住序关系。     

论房地产抵押的几个法律问题

针对我国房地产抵押中出现的一些热点问题,从房地产抵押的法律特征,房地产的范围,房地产抵押权的实现及司法实践中有待解决的问题等方面作了探讨。     

增设抵押权种类的成因与构想

抵押担保制度起源于希腊，后经罗马帝国的不断完善和其它国家的相互效仿，使其得到了充分的发展，但国内对这一领域的涉及较晚，至1995年才颁布《中华人民共和国担保法》，在几年的实施中，发现该法典在特殊抵押权的规定上存在种类不全面、内容不完整等现象。     

城市房地产抵押权实现的条件

作为特殊物权的城市土地使用权 ,其转让受到一定的法律限制 ,这一点区别于其他财产的转让 ,因而影响着以土地使用权或房地产设定的抵押合同。探讨土地使用权的法律特点、转让的条件以及与抵押权的关系 ,以便签定可行的抵押合同 ,保证债权的实现     

抵押权约定存续期间论纲

抵押权存续期间按照是否由当事人约定,可以分为抵押权法定存续期间与抵押权约定存续期间。前者是由法律直接规定的,后者是当事人由在法律规定的范围内约定的。当事人有约定抵押权存续期间的自由。法律对当事人所享有的约定抵押权存续期间的自由应从期间起算点、长短、登记等方面加以规制。     

抵押权约定存续期间论纲

抵押权存续期间按照是否由当事人约定,可以分为抵押权法定存续期间与抵押权约定存续期间。前者是由法律直接规定的,后者是当事人由在法律规定的范围内约定的。当事人有约定抵押权存续期间的自由。法律对当事人所享有的约定抵押权存续期间的自由应从期间起算点、长短、登记等方面加以规制。     

房地产抵押制度刍议

本文针对房地产抵押权的设定、房地产抵押的效力以及房地产抵押权的实现等有关法律制度展开论述,比较全面地阐述了房地产抵押在我国经济建中的流转职能。     

论优先权

优先权是优先权人依法律规定就债务人财产优先于其他债权人受清偿的权利。优先权具有担保物权性质与法定性、物上代位性、从属性、不可分性、不以占有与登记为要件、变价受偿性等特点。优先权立法基础来源于它赖以存在的社会物质生活条件。我国创设优先权制度宜规于物权法中,并可与担保物权中的抵押权、留置权、质权相并存。     

洛阳房地产抵押存在的问题

洛阳市房地产抵押业务在逐年增多的过程中暴露出许多问题,如抵押登记程序混乱,金融机构把关不严;房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后;房地产多头管理;评估机构无序竞争,超值评估等。这些问题的存在给房地产主管部门造成管理上的混乱,也给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。对此应通过优化银行信贷结构、房地产抵押贷款证券化、加强法制建设、建立以项目为核心的信贷资金管理制度等手段,防范、化解问题和风险,把损失降到最低。     

房地产分割抵押初探

房地产分割抵押出于效率和安全 ,有其存在的法律和经济背景 .房地产分割抵押的一些缺陷 ,应从操作实务和法规政策两个方面解决     

房地产抵押登记行为的性质及在民事诉讼中的效力

房地产抵押登记行为穿行于民事与行政之间,长期困扰着司法实践。拟从实务角度出发,通过一起具体个案,对房地产抵押登记行为的法律性质及其在民事诉讼中的证据效力进行分析并提出解决思路。     

论房产税对房地产市场的调控

房产税被部分人视为打压高房价的最后一根稻草。但目前我国房产税在立法上还不太完善,执法方面还存在诸多不规范现象,正在试运行的房产税地方立法还存在诸多漏洞。真正体现公平、正义的房产税法的产生还有待时日。依据税收法定原则及依法行政原则,税收的开征和收缴都应该有科学的法律依据并严格执法,否则会违背市场规律,难以发挥调控市场的作用。另外,影响房价的因素不仅有税收,还有市场供求、通货膨胀、土地出让金、各种收费等诸多因素。因此,仅对个人所有的非营业用的房产开征房产税并不能解决当前高房价问题。     

房地产抵押风险及其防范

房地产抵押已成为商业银行等债权人贷款首选的担保方式。在进行抵押过程中，仍存在着抵押主体、客体、登记及评估等方面的风险。     

房地产营销近视症及其矫治

营销近视症是产品观念所导致的。患有“房地产营销近视症”的企业具有四个明显的特征:重视后期销售,不重视前期的市场定位策略;忽视对目标客户的分析,而热衷于概念炒作;偏信“策划大师”的策划,不重视楼盘差异化营销;房地产营销只凭经验,忽视科学决策。矫治房地产营销近视症的措施主要有:理念上要重视前期的市场定位;决策层要科学地进行房地产营销决策;执行层要制定详细的营销规划;营销人员要密切关注市场。     

对我国房地产信托投资的再思考

我国的房地产融资完全依赖商业银行，致使银行承担很高的信用风险，积聚经营风险。阐明为了减少银行信用风险，解决房地产融资问题，大力发展房地产信托投资的可行性；还运用经济学原理解释目前房地产信托投资的总体规模偏小的原因，并提出改善的方法。