业主委员会运作制度研究

业主委员会作为业主大会的执行机构，是全体业主实现物业管理自治的重要途径，一般须依法组建，有关法律也应对其组建作全面、具体的规定。然而，我国《物业管理条例》的相关规定却存在明显缺陷，既忽视了未组建业主委员会时的救济方法，也未考虑到业主委员会不必存在或因故不能履职时的替代措施。为解决这些问题，我们完全可以借鉴其他国家和地区的先进经验。在组建业主委员会时，应该对其委员的选任条件作较严格规定，设法防止有人利用其委员身份损人利己。业主委员会组建后，其运作也应遵守一定规则，以便进行有效管理；同时，要从法律上承认业主委员会的当事人能力，允许其以自己名义为全体业主谋利益。在我国，业主委员会运作时还会涉及到如何协调与居民委员会的关系，结合实际并参考国际先进经验，宜将居民委员会定位为业主委员会的监督、指导、咨询性机关。     

业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位

物业管理关系中，业主大会和业主委员会起着非常重要的作用。2003年9月1日，正式实施的‘物业管理条例》对业主大会、业主委员会如何成立、何时成立及其主体资格都缺乏明确的规定。应进一步明确物业管理是自治管理，一个物业区域内全体业主组成的业主团体才是物业集体权利的主体，业主大会是业主团体的意思机关，业主委员会是其执行机构，他们都是业主对物业管理的自治组织，不是独立的民事主体。我国法律可以借鉴国外的做法，赋予业主团体民事主体资格，业主大会和业主委员会是其组织机构，业主委员会在发生诉讼或民事行为时可以以业主团体代理人的身份参加民事活动。     

业主大会招聘物业管理人中的权利(力)分配及制约

本文拟针对业主大会招聘物业管理实践中出现的种种问题,沿着不同于前期物业管理招标的思路,探讨业主,业主大会,业主委员会和政府主管部门在物业管理公司招聘中的权利(力)分配和制约关系。     

赋予业主自治性机构法律主体地位理论探究

现行法律法规不仅没有对业主自治性机构的法律主体资格作出明确规定,甚至连业主自治性机构的归属客体都处于模糊状态。从法律关系上来看,业主团体、业主大会、业主委员会三者的关系类似于公司法人、股东大会、董事会三者的关系。业主团体是享有权利、义务的法律主体,业主大会是业主团体的意思表示机构和权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构。在一个社区意识真正成型的社会,业主团体是一个具备共同利益指向的社会团体,为维护这个团体本身和各团体成员的合法权益,赋予其正当的法律主体资格是正当的也是必要的。     

物业管理中的疑难法律问题探析

非依据法律行为取得房屋所有权的主体和物业使用人应作为物业管理法律关系规范的对象。业主大会不具备独立的民事主体地位,仅在法律有特别规定的情况下有应诉资格。对于可能导致部分专门所有权严重损害的情形,可考虑规定相关业主一致同意的一致表决原则。管理规约的适用范围应及于物业使用人,临时管理规约与前期物业服务合同的效力宜保持一致。     

从法律方面论小区业主自治

目前,我国对业主自治实行的是团体治理模式,但是这种所谓的团体在法律上并没有建立起来,使得业主大会和业主委员会在实际运行中存在着障碍.在现实生活中,业主与物业企业之间地位是不对称的,业主自治还远远没有建立起来.本文结合实际,对业主自治概念进行了分析,讨论了我国业主自治存在的问题及其原因,就如何实现业主自治以更好地保护业主权利进行制度设计.     

完善“物业管理自治机构”的法学思考

我国物业管理法律制度中的自治管理机构应设计为 :物业区域内的业主组成一个非法人性质的社会团体—业主团体 ,业主委员会是业主团体的执行和代表机关。决策权应归属于权力机关 ,即通过召开业主大会或业主代表大会的形式以多数决规则对待决事项予以议决。决议形成之后的具体实施 ,则交由业主委员会完成。业主团体对外实施具体行为时以业主委员会的名义进行。     

小区业主自治现存困境及对策探讨——以惠州市为例

论文以惠州市最具代表性的三个小区业主委员会成立、运作及维权情况为例,认为业主自治现存困境主要是"三难":自治机构的"成立难"、"生存难"、"维权难"。导致业主自治现存困境的原因主要有:自治机构法律地位不明确、业主自治意识淡薄、缺少必要的支持与监督。完善业主自治制度对策是:完善相关法律规定、提高业主自治意识、突出职能部门角色。     

对我国物业管理立法若干问题的探讨

《物业管理条例》于2003年9月1日开始实施.但该条例对物业管理关系中的三方关系即业主大会、业主委员会、物业管理企业之间的关系仍然不明确;物业管理模式单一;对业主大会、业主管理委员会的权利义务、责任分担不清,规定不够细致、配套规定少等原因,造成具体实践中可操作性不强.建议：我国的物业管理宜采用物业公司管理与业主经营式管理并用的两种模式,同时应明确界定物业管理中业主大会、业主委员会、物业管理企业三者间的相互关系,明确业主委员会为具备法人资格的其他组织.     

试论业主大会和业主委员会的法律定位

物业管理行业健康发展的一个重大核心问题，是业主管理组织即业主大会和业主委员会的法律定位。准确科学地为业主管理组织定位，明确业主管理组织的法律地位，是我国建立业主自治自律与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。     

物业管理法律关系辨析

在物业管理中涉及业主(业主大会或业主委员会)、物业管理公司、开发建筑公司等法律关系主体,其中既有民事法律关系,又有行政法律关系,但其本质上是一种民事法律关系。物业管理反映出的各种问题是由建筑物区分所有权派生出来的。     

业主“住改商”之规制

《物权法》对业主把住宅改为经营性用房行为实行诸多限制,但在限制之下还是给予了一定弹性幅度。法律对"住改商"行为之规定存在可圈可点之处,有必要进一步在法律制度层面和实践层面加以完善,使之更好地规范开发商的行为,维护业主的权利和合法利益。     

论保险人明确说明义务的范围

保险人需明确说明的"免除保险人责任的条款"应包括免除或者限制保险人责任的条款,其并不局限于保险合同中约定的"除外责任"条款;投保人已知或应知的免除或者限制保险人责任的免责条款,即便保险人未明确说明,也不应导致该条款不生效力。     

论格式条款的效力

格式条款作为我国合同法上的重要部分,它对于实现民事主体间的实质公正、促进民事交往的顺利有序进行具有重要的意义.现行法律对格式条款也进行了规定,但是这些规定之间相互矛盾,并不统一,不利于我们对格式条款的理解,难以发挥这一法律制度的应有作用.为了解决这个矛盾,本文在简述了格式条款的一些基本问题后,从法律冲突的角度着重对格式条款的效力进行了分析,并在此基础上提出了必要的建议,以期对格式条款形成应有的认识.     

论行政审批制度下的合同效力——以外商投资企业合同为例

《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》对行政审批制度下的合同效力做出了特别规定,表现在两方面,一是对未经审批的合同未生效的认定,二是对未生效合同报批条款有效性的规定,而这两个方面分别涉及到合同的效力结构问题和合同效力变化问题。但这些规定造成了合同法理论体系的不周全。对于前者,合同的效力结构需要在理论上予以明确,对于后者,可以通过对合同理论细节的分析得到相对周全的结论。     

保险合同中的法定条款与约定条款

依据不同的分类标准,可以对保险合同条款进行不同分类。依据其产生效力的基础,可以将保险合同条款分为法定条款和约定条款。本文将从法定条款与约定条款的概念,我国《保险法》的有关规定,我国《海商法》的有关规定,与英国相关法律的对比,以及有关效力问题等方面对此进行介绍。     

小区业主资格探析

<最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>和<最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>对业主之外的物业使用人的权利义务作出了规定,这将有助于改变小区物业管理的混乱局面,但相关的规定还不够细致.借助国内外立法例的经验,结合我国的实际情况,应区分房屋所有权人之外的相关物业使用人在小区物业管理中的权利义务:房地产开发商不应具有业主资格,承租人的业主资格可区别对待,赋予专有使用权人代表以业主资格.     

试论我国股东除名制度适用条件的完善

有限责任公司的股东除名制度是公司强制解除股东资格的"惩罚措施",《公司法(司法解释三)》中"解除股东资格"的条款被视为我国股东除名制度的开端,具有重要意义。由于股东除名制度的相关规定并不完善,存在很大的改进空间,因此,本研究通过分析股东除名制度的适用条件归纳总结其中存在的问题,旨在提出完善内容的建议。     

论我国业主委员会制度的完善

业主委员会是随着我国城镇住宅区建设的迅猛发展而出现的新生事物。《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规初步构建了我国业主委员会制度。但由于我国业主委员会制度发展较晚,立法不完善,实践中尚存在许多问题。文章对现行业主委员会制度的完善提出了一些法律建议。     

业主、监理、承包商三者之间的关系

随着我国经济的对外开放，我国高等级公路实行招投标的项目越来越多。这些工程项目的承建均要求用国际、国内招标方式进行，根据招投标的规定，通过合同形式和法律条文对工程的全过程，以及对业主、监理、承包商三方的权利和义务都做了确切规定。在我国现有的社会主义条件下，如何执行招投标条款，怎样认识条款的细则，对大多数人来说还需要加强认识。招投标中涉及的业主、监理、承包商三者之间的关系是什么？如何处理和对待？现就三者的关系浅谈体会如下，以供参考。 1. 责权分明的三者之间的关系 招投标的工程项目通过合同形式和…