试论抵押权的效力

本文主要是从分析我国法律的抵押权入手,剖析我国抵押权的限制和合理性以及存在的问题,力求探索出解决抵押权中存在的问题的理论思路。     

论房地产抵押权的优先权

抵押是我国法律规定的一种担保方式,在抵押适用中以房地产抵押为最常见。对抵押权人如何实现自己的优先权进行研究,具有十分重要的理论和实践意义。     

抵押效力范围的若干问题探讨

对抵押效力范围的三个问题(抵押物的附合物、从物和天然孳息)从民法上对物的理论出发，应当分别考察附合物、从物的独立性以及独立程度的大小来确实实行抵押的效力范围。对抵押权实行前分离的附合物和抵押权设定后新增的从物为抵押权效力所不及。对天然孳息上存在第三人权利时，应当从第三人的权利性质能否对抗抵押权来判断抵押的实行的效力问题。     

论房地产企业破产案件中抵押权的实现顺位——以优先权冲突为视角

房地产破产案件中抵押权的实现顺位是目前理论界与实务界争议比较大的问题。当优先权发生冲突时,需要借助利益衡平规则进行化解。在抵押权与购房人权利的冲突中,应当以维护购房人的生存权、保障基本生活为出发点,不可机械地遵循物权优先于债权的原理;在抵押权与建设工程优先权的冲突中,除应当遵循现有法律的规定外,还应充分尊重当事人的意思自治,维护交易风险的可预测性和金融安全;在抵押权与其他抵押权的冲突中,最终还应回归民法的基本理念,明晰当事人之间的民事法律关系。以此为原则,总结出抵押权在房地产企业破产案件中的实现顺位。     

城市房地产抵押权实现的条件

作为特殊物权的城市土地使用权 ,其转让受到一定的法律限制 ,这一点区别于其他财产的转让 ,因而影响着以土地使用权或房地产设定的抵押合同。探讨土地使用权的法律特点、转让的条件以及与抵押权的关系 ,以便签定可行的抵押合同 ,保证债权的实现     

论未登记动产抵押权的效力

<物权法>规定,动产抵押权自抵押合同生效时具有法律效力,那么未登记的动产抵押权的效力如何?未登记动产抵押权的价值如何?未经登记的动产抵押权是不得对抗善意第三人.     

论税收优先权及其优先效力

税收优先权是建立在税收债权、债务关系说的确立和公法债权私法保护的认可的法理基础之上的，其性质是法律为保证税收债权的实现而设定的一项法定担保物权，效力范围限于优先受偿和对抗非特定的权利人。实践中，税收优先权经常与其他优先权、担保物权发生冲突，当冲突出现时，应当遵循税收优先权原则上优先于其他公法债权优先权，原则上劣后于其他私法债权优先权，附条件优先于担保物权的解决方法。但是我国现有立法对税收优先权之规定却并不符合上述原则，存在一系列问题，有必要予以完善。     

动产抵押权登记对抗效力论

就物权的公示方法看,《物权法》新亮点之一当属就动产抵押一体采登记对抗主义的立法例,一改《担保法》时期对动产抵押登记效力的两分法——部分为登记生效,部分为登记对抗。动产抵押制度之设立乃是为了适应工商业和农业资金融通以及动产用益的需求。动产抵押克服了传统民法中动产质权所存在的必须移转动产占有而致标的物之使用价值与交换价值发生冲突之局限。本文拟从动产抵押权登记对抗立法之价值、对抗与对抗力之意义和第三人范围等三方面就《物权法》"动产抵押登记对抗效力"规定的适用作一粗浅的探讨。     

抵押权登记及竞存效力缺陷

抵押作为一种重要的物的担保方式,在人们的经济生活中起着越来越重要的作用,本文仅就抵押权的登记及竞存效力问题,作出浅显的分析,以期较为全面地认识我国的抵押权制度。     

洛阳房地产抵押存在的问题

洛阳市房地产抵押业务在逐年增多的过程中暴露出许多问题,如抵押登记程序混乱,金融机构把关不严;房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后;房地产多头管理;评估机构无序竞争,超值评估等。这些问题的存在给房地产主管部门造成管理上的混乱,也给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。对此应通过优化银行信贷结构、房地产抵押贷款证券化、加强法制建设、建立以项目为核心的信贷资金管理制度等手段,防范、化解问题和风险,把损失降到最低。     

论房地产抵押的几个法律问题

针对我国房地产抵押中出现的一些热点问题,从房地产抵押的法律特征,房地产的范围,房地产抵押权的实现及司法实践中有待解决的问题等方面作了探讨。     

房地产分割抵押初探

房地产分割抵押出于效率和安全 ,有其存在的法律和经济背景 .房地产分割抵押的一些缺陷 ,应从操作实务和法规政策两个方面解决     

房地产抵押登记行为的性质及在民事诉讼中的效力

房地产抵押登记行为穿行于民事与行政之间,长期困扰着司法实践。拟从实务角度出发,通过一起具体个案,对房地产抵押登记行为的法律性质及其在民事诉讼中的证据效力进行分析并提出解决思路。     

房地产抵押风险及其防范

房地产抵押已成为商业银行等债权人贷款首选的担保方式。在进行抵押过程中，仍存在着抵押主体、客体、登记及评估等方面的风险。     

论房产税对房地产市场的调控

房产税被部分人视为打压高房价的最后一根稻草。但目前我国房产税在立法上还不太完善,执法方面还存在诸多不规范现象,正在试运行的房产税地方立法还存在诸多漏洞。真正体现公平、正义的房产税法的产生还有待时日。依据税收法定原则及依法行政原则,税收的开征和收缴都应该有科学的法律依据并严格执法,否则会违背市场规律,难以发挥调控市场的作用。另外,影响房价的因素不仅有税收,还有市场供求、通货膨胀、土地出让金、各种收费等诸多因素。因此,仅对个人所有的非营业用的房产开征房产税并不能解决当前高房价问题。     

楼盘通名的语言文化研究’

楼盘通名应反映楼盘的属性特征,表示一定的空间概念、场所概念和地域概念,与人居建筑物名称有一定联系.古语词“庭、府、邸、轩、阁、公馆、人家”和行政区划通名“镇、乡、郡、邑”的相关特点符合《岳阳市城镇建筑物标准地名命名细则》的规定,可以纳入新增通名,而“岸、湾、湖、源、岛、洲、港、屿”不宜作通名.对新出现的通名和无通名的楼盘,政府应给予回应,规范楼盘通名的使用.     

房地产营销近视症及其矫治

营销近视症是产品观念所导致的。患有“房地产营销近视症”的企业具有四个明显的特征:重视后期销售,不重视前期的市场定位策略;忽视对目标客户的分析,而热衷于概念炒作;偏信“策划大师”的策划,不重视楼盘差异化营销;房地产营销只凭经验,忽视科学决策。矫治房地产营销近视症的措施主要有:理念上要重视前期的市场定位;决策层要科学地进行房地产营销决策;执行层要制定详细的营销规划;营销人员要密切关注市场。     

人民币汇率上升对房地产经济的影响及对策

在当前人民币汇率不断上升,人民币升值的背景下,我国房地产市场并没有如预期的反响强烈,可能与当前严格的房地产宏观调控有关,但人民币汇率上升对房地产市场来说终究是一把＂双刃剑＂。通过分析人民币升值对我国房地产市场的作用方式及其影响,提出在此背景下,如何通过信贷、税收和加强＂热钱＂（hot money）的监管等手段调节房地产市场,以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。