“一房数卖”房屋所有权最终归属问题浅析

笔者从我国物权变动的模式出发,从保护善意买受人角度,对数个房屋买卖合同进行分析,并对各合同的效力予以肯定。最后,根据我国现有法律、法规及司法解释的规定,对“一房数卖”房屋所有权的最终归属分不同情况予以浅论。     

“一房二卖”中恶意次买受人利益保护问题探讨

对＂一房二卖＂中恶意次买受人的利益是否一概不受保护的问题,理论上和司法实践中存在着诸多模糊之处和争议点。根据恶意次买受人的主观恶意的程度,将其区分为恶意串通、单纯知情及应知但因重大过失却不知,并主张予以区分对待。对于单纯知情或应知但因重大过失却不知的恶意次买受人的利益,应当受法律保护,其与出卖人签订的合同依法应属有效;在其办理房屋登记后,其亦可确定地取得房屋所有权。而出卖人与次买受人恶意串通的行为,则为法律明文禁止,不应受到保护,惟可能在特定情形下发生两者分担损失的问题。     

浅析房产交易中一房二卖

由于人们对房屋需求的增长和房价的不断飙升,售房的不法机构或个人为谋取暴利采取“一房二卖”的违法行为,给买房人造成较大经济损失,更有甚者给买房人造成严重精神创伤。为此,了解和防范房产交易中的欺诈行为,提高自我保护意识变得非常必要。分析了“一房二卖”的特点、成因,并提出一些防范措施以期对广大购房者提供有意的帮助。     

一房二卖及其立法规制

一房二卖中有四种表现形式及效力，应当完善债权形式主义立法以及采纳预告登记制度，从立法上对一房二卖行为进行规制。     

论预告登记制度对一物数卖的应对

我国正处于市场经济高速发展的时期,商业交易频繁,但我们不得不承认经济制度发展尚不健全,市场主体也缺乏足够的信用。人们往往过于追求自身利益,而忽视社会责任,造成了对他人利益的忽视与损害。现今在商品房预售领域的一房数卖现象即是这一情况的真实反映。房屋开发商常常为了     

预告登记制度初探

在我国“一房二卖”现象已相当普遍，该情况不仅损及债权人的债权，而且对经济秩序产生了一系列消极影响，基于物权优先于债权，所以在现行法律制度下，无法对未为物权转移登记的债权人提供确保其实现债权的机制．但若借鉴德、日、瑞士等国家广泛采用的债权物权化的预告登记制度，则可以顺利解决“一房二卖”的症结，平衡不动产交易各方当事人的利益，维护正常的不动产交易秩序。     

论城市房屋拆迁纠纷中的利益平衡

地方政府、开发商、房屋所有权人是拆迁纠纷中的利益主体,且地方政府、开发商具有利益共同点,与房屋所有权人往往处于博弈的两端。利益分配不均、分配程序不公开导致拆迁纠纷与城镇化相伴而生。只有从重构利益分配格局、降低地方政府拆迁的积极性、健全救济渠道等方面着手,来解决拆迁纠纷＂井喷＂的严峻态势。     

论土地使用权与房屋所有权的关系

我国在土地和建筑物权利的相互关系方面采纳了二者不可分离的模式,这种模式有利有弊。随着我国国民经济的快速发展和住房制度改革的不断深入,尤其是住房金融等一系列配套政策的逐步建立,国内住宅市场迅速发展,土地使用权与房屋所有权之间的矛盾越来越突出,其中土地使用权期限与房屋所有权完整性之间的矛盾日益突出。     

浅谈夫妻离婚时房屋产权的归属问题

在离婚诉讼中,房屋所有权的归属问题以及双方对房屋的价值发生争议已经成为当今人民法院处理离婚案件财产分割时的一大难题。笔者针对由一方婚前承租,婚后购买的房屋所有权的归属、夫妻共同所有的房屋所有权归属的处理、房屋所有权不确定时的归属问题进行初浅探讨。     

房屋拆迁中的权益保护与制度完善

《物权法》中虽然对房屋所有权的保护有相关强制性规定,但该规定在具体保护被拆迁人利益时,存在诸多问题,如：没有区分公益性拆迁和商业性拆迁;未明确规定政府在商业性拆迁中的地位。因此,天价的房地产业违背了经济规律,也远离了民生,而幕后的鼓动者不仅仅是唯利是图的商人,还有别有用心的地方官员。我们应反思：一是在市场经济中政府的职能究竟是什么;二是目前的官员考核制度存在哪些不足。对用人制度进行深刻的反思,进一步完善房屋拆迁中的相关制度,保护权益人的合法权益。     

动产权益对不动产估价的影响

动产与不动产的内涵虽然完全相对，但在不动产评估中动产权益却通过部分权益对不动产的价格造成很大的影响。在评估附临时建筑或违章建筑的被拆迁不动产、附公共健身设施的不动产、高压线下土地的估价等要充分考虑不动产权益的完整性。     

我国房产税立法改革的趋势探析

从我国房产税立法改革的必要性,分析我国原有房产税滞后日益突出,已不适应我国社会主义市场经济发展的需要。房产税制度设计本身存在缺陷、其税收功能发挥不足。我国房产税立法改革势在必行。要明确房产税立法改革的目标,明了房产税立法权、行政权及评估权的归属,并从税收要素角度对纳税人、计税依据、征税范围、税率等进行制度性设计。     

论交付占有在不动产物权变动中的地位——兼对《物权法》第九条第一款之检视

《物权法》第九条第一款采用＂登记生效主义＂的不动产物权变动规则忽略了占有在不动产物权变动中的法律地位,既不符合现实不动产交易的需求,也与其他法律法规存在矛盾与冲突,给司法实践中如何适用不动产物权变动规则带来困扰。物权公示与物权变动是两个不同层面的问题,其属性完全不同;交付占有作为不动产物权变动的方式符合安全、效率、公平的价值;从相关立法规范考察,我国法律法规和最高人民法院的司法解释以及外国不动产物权变动立法都赋予了交付具有重要的意义。我国物权法应明确交付在不动产物权变动中的法律效果,交付要件主义加登记对抗主义的不动产物权变动模式应是我国立法和司法的理想选择。     

完善房地产夹层融资制度的法律建议

随着房地产行业的高速发展,房地产企业的融资需求越来越迫切,特别在国家宏观调控政策背景下,房地产企业开始寻求新的融资方式。因房地产夹层融资兼具债权融资和股权融资双重特性,在我国房地产融资市场上有较大的发展空间。为此,我们应该完善《公司法》中对一人公司的规定及权利担保的规定,从法律上承认优先股的地位,借鉴债权人制度解决贷款人之间的利益冲突,从立法的角度加以引导和规范。     

论房地产抵押的几个法律问题

针对我国房地产抵押中出现的一些热点问题,从房地产抵押的法律特征,房地产的范围,房地产抵押权的实现及司法实践中有待解决的问题等方面作了探讨。     

房地产广告的"个性化"设计

随着相同价位、档次的房地产商品不断在市场上出现,房地产广告设计如何使消费者对房地产商品消费有冲动、有欲望,关键是要通过研究不同的个性差异而做出不同的关怀。     

中国元素在房地产广告中的“意境美”

广告依托什么样的美学理念,是房地产广告策划工作者要首先考虑的问题。本文根据当前我国房地产广告中存在的怪现象,提出了中国的房地产广告应当依托中国传统的美学理念这一观点,并具体阐述了意境美在房地产广告中的应用。     

楼盘命名及消费者权利保护

楼盘名称记录着房地产发展的历程。好的案名能促进开发商获取直接利益,应该名副其实。楼盘命名的任意性,在某种程度上侵害了消费者的权益,迫切需要相关法律予以有力制约与保护。维护品牌的荣誉和信誉, 是房地产企业在竞争中获胜的持久动力。     

论商品房交易中惩罚性赔偿的适用范围

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条关于惩罚性赔偿的规定存在逻辑不连贯、内容表达上的不融洽、范围过于狭窄等问题,极大地限制了惩罚性赔偿在商品房交易中的适用。扩张商品房交易中惩罚性赔偿适用范围,有利于维护购房人的合法权益,规范商品房交易市场。目的性扩张和立法修订分别是扩张商品房交易中惩罚性赔偿适用范围的重要方法和方式。     

捆绑式的用益物权问题探讨--一起用益物权纠纷中的情理法

民事诉讼系解决民事纠纷的方式之一,定纷止争是解决民事纠纷追求的最终目的.经济发展使得不动产尤其是一线城市的不动产的市值不断提升,人们对巨额财产拥有的诱惑使得因不动产引发的各种权利的诉争风波层出不穷.传统的亲情、伦理在司法实践中受到很大的冲击.文章以一起用益物权纠纷案件为例来解读司法实践中的情理法.