建设用地使用权期限性及相关法律问题分析———兼评《物权法》第 77 条、148 条和 149 条简

我国没有采用土地吸附房屋的一元立法模式,国家建设用地使用权的期限性会导致建设用地使用权届满后如何续期等诸多问题。我国《物权法》及相关法律法规应规定社会公共利益的概念及范围,实行多种出让期,解决建设用地使用权期限届满后的续期问题,明确规定续期出让金及计算标准和住宅建设用建筑物的归属及补偿。     

建设用地使用权期限性及相关法律问题分析——兼评《物权法》第77条、148条和149条

我国没有采用土地吸附房屋的一元立法模式,国家建设用地使用权的期限性会导致建设用地使用权届满后如何续期等诸多问题。我国《物权法》及相关法律法规应规定社会公共利益的概念及范围,实行多种出让期,解决建设用地使用权期限届满后的续期问题,明确规定续期出让金及计算标准和住宅建设用建筑物的归属及补偿。     

住宅建设用地使用权续期路径探析

物权法确立了住宅建设用地使用权期满自动续期制度,但未对续期是否有偿明确规定,缺乏可操作性;基于我国土地使用制度改革和现行法律规定,以及我国土地公有制的国情,住宅建设用地使用权期满应坚持有偿续期原则,满足特殊条件时例外允许无偿续期;以土地使用税代替土地出让金,容易为民众接受,同时兼顾贫富差距和国有土地的有偿使用制度。     

浅析出让国有土地使用权的续期

本文对我国现行有关房地产法律法规的分析,借鉴香港及国外的有关法律制度,从物权法和土地资源利用的角度,对到期出让国有土地使用权续期的问题进行研究,提出一些措施和建议。     

划拨土地使用权法律问题研究

划拨土地使用权在性质上不能一概而论，有的是国家土地所有权使用权能的体现。有的则体现为地上权。只有用地目的具有公益性，相应的用地主体才可以取得划拨土地使用权。划拨土地使用权和出让土地使用权并存的立法和管理体制在我国有长期存在的必要。经济生活中出现的所谓的划拨土地隐形市场问题法律必须予以关注。     

住宅土地使用权到期后续期之立法完善——温州事件引发的法律思考

土地使用权到期续费问题,引发的关注度极高。盖因其关乎千家万户的重大利益,立法的一个留白,引发了全民的不安。本文结合温州事件所涉及的法律问题阐释了住宅土地使用权的权利属性,现有立法缺失的成因,续期收费的不正当性分析,进而从立法角度,通过完善现行物权法之相关规定,提出了明确具体的解决思路,期望对未来《物权法》的修改有所裨益。     

土地业务审计方法研究

在土地出让金审计中,要重点对建设用地审批,征用集体土地,国有土地使用权出让,土地出让金征收、管理、使用等土地业务开展审计和审计调查。通过审计和审计调查,揭示、查处征地、批地、用地和土地出让金的征收、管理、使用中的违法违规问题和重大损失浪费、贪污腐败和国有土地资产流失问题,发现有关土地管理与调控政策执行中存在的问题并提出相应的改进建议,规范土地市场秩序,推进经济社会可持续发展。     

土地使用权出让行为的法律性质之认定

随着土地使用权取得独立法律地位以来，对于土地使用权出让行为的法律性质在理论界和实务界一直颇有争议。本文从出让土地使用权形成的法律关系所具有的特征及对土地出让行为法律性质产生分歧的原因来阐述土地使用权出让行为系民事法律行为.     

对土地一级开发中土地收益的浅识

经营性用地招标交易和净地出让政策的实施,使得土地一级开发市场愈来愈活跃,这对房地产业的发展、城市建设的推进、城市空间形态的改变起到了有力的促进作用。然而由此引发的土地一级开发中土地收益矛盾愈加突出。土地一级开发中土地收益的不合理分配,提出对土地一级开发中土地收益的浅显对策。     

物权法是一部什么样的法律

物权法切实维护了广大城市居民的财产权益。物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”在我国土地使用权实行有偿转让制度,因此,城市居民购买房产之后,其虽然对房屋享有永久的所有权,但土地使用权则是有期限的。而土地使用权到期之后,地上的建筑物的所有权是否依然受到法律的保护,成为广大城市居民普遍关注的重大问题,     

论我国出让土地使用权的法的性质

作为我国土地制度改革的重要内容,出让土地使用权的法的性质成为了学界探讨的焦点。以出让土地使用权制度的必要性,土地使用权出让行为的性质以及受香港土地制度的影响几方面为构架,对出让土地使用权的法的性质进行再探讨。     

土地使用权出让收益证券化的市场价值与实践途径

土地使用权出让收益证券化融资,是克服满足地方政府建设资金需求和保证金融市场系统安全之间的矛盾的有效方法。这种融资方式不仅可以促使地方政府资产—负债信息透明化,克服基础建设资金需求和公共资产变现之间的错配困局,还能够通过引入市场机制,提高公共资产管理效率。在我国当前的制度环境下,地方政府土地使用权出让收益证券化融资,可以选择采用离岸SPV结构和专项资产管理计划两种方式。     

浅谈《城市房地产管理法》对闲置土地实务工作的影响

<城市房地产管理法>第二十五条规定:"以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权".同时又规定"因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外".本文试图就上述规定中政府、政府有关部门行为和必需的前期工作因素在闲置土地处置实务工作中的影响及界定做初步的阐述、归纳和探讨.     

我国国有土地使用权出让合同的性质解读

土地使用权出让是土地作为商品进入流通的第一步,反映了国家作为土地所有者与土地使用者之间的商品经济关系。目前,我国法律对国有土地使用权出让合同的性质没有明确规定,法学理论界和司法审判实践中也对国有土地使用权出让合同的性质存在着行政合同说和民事合同说两种不同的观点。本文分别从立法和法律适用的角度入手,通过分析现行法律、行政法规、司法文件及国有土地使用权出让合同的纠纷解决机制,得出国有土地使用权出让合同应当属于民事合同的结论。     

城市路线基准地价测算方法研究

我国基准地价的特定含义是指城镇各级土地或域质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型评估土地使用权单位面积的平均价格,它反应了我国城镇土地在实际利用过程中所产生的基本经济效益,也是土地市场价格运动的基准线;客观、合理地评估地价,一是为政府依据土地经济价值制定吐地税、费提供量化标准;二是对地产市场的交易行为起指导作用。这一作用主要是就土地使用权流动而言,表现在:1、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供定价依据;2、当土地使用权在土地使用者之间横向转让时,为转让双方提供可供参考的标准和为政府征收增殖税提供依据。     

城市化进程中的城乡一体化土地制度改革初探

城乡二元制土地制度对中国经济和社会发展的制约作用越来越明显。在中国城市化进程中,农村土地制度改革是关键。本文主张:政府应当将农村土地集体所有制改为国家所有制,实现城乡土地一体化;建立农村建设用地交纳土地使用权出让金而耕地免交土地使用权出让金制度;保障农民获得长久的土地使用权,并允许自由买卖。由于农村土地对农民具有生活保障作用,所以城乡土地一体化改革须在完善农村社会保障体系之后才能进行。     

以节约集约用地破解经济发展中的土地"瓶颈"制约

土地供应紧张,发展空间不足,是全国各地经济社会发展所面临的主要问题.如何破解这一难题呢?推行土地节约集约利用,提高土地利用效率不失为最有效的办法.科学修编土地利用总体规划,合理安排建设用地和产业用地,加强用地管理是实现用地的节约和集约化的根本;开展土地清查,盘活存量用地,加大土地整理是提高土地利用效益、充分挖掘土地资源的潜力所在;推行经营性土地"招拍挂"出让和工业用地公开出让,规范土地流转机制,强化土地资源市场配置,是提高土地的节约集约利用程度的关键.     

土地征用问题及一种制度设计

在市场经济条件下 ,对土地资源的需求不断增加。现行的国家依据公权将集体所有土地征用后 ,再行出让土地使用权 ,并藉此建立土地使用权转让等一系列土地权利制度模式 ,已无力解决诸如土地资源有限性、土地资源的代际分配、对集体所有土地的征用补偿以及土地金融证券化等问题。本文试就此提出一种制度设计———土地征用准备制度 ,以期引玉。     

论建设用空间使用权

建设用空间使用权是指为了建造建筑物、构筑物及其附属设施而对土地上下一定范围内的空间进行占有、使用、收益的权利,是土地空间权中最重要的一项权利。我国《物权法》第一百三十六条对其做出了规定。其设定主体可以是土地所有权人、空间所有权人,也可以是普通建设用地使用权人,在既存用益物权的土地空间范围内再设立建设用空间使用权时,应得到用益物权人的同意。其内容与普通建设用地使用权一样,都是利用设定范围内的土地空间建造建筑物、构筑物及其附属设施,但也有其特殊性。     

土地估价师——一个新职业在广东产生

广东省首批102名学员经考核和资质认证后,于近日领取了由国家颁发的土地估价师证书。今后,全省在执行基准地价的基础上,商业性用地一律按评估后的标定地价出让。 土地使用权到底“价值几何”,如何运用地价杠杆调控市场,克服土地使用权出让价格的随意性,是广东土地使用制度改革中面临的课题。去年,广东制定并颁布了全省基准地价,将城镇国有土地分为十个等级,对不同用途的土地实行不同的地价政策。同时还成立了省级地价评估事务所,部分市县也建立了地价评估机构,参与了国有企业机制转换,土地入