我国小产权房交易调研报告——以武汉市荷叶山村为例

通过对武汉市荷叶山村的小产权房交易现状的分析,揭示小产权房交易兴起的原因,同时结合理论研究和实践论证找到真正有效地解决小产权房交易问题的对策。在分析小产权房交易现状和原因的基础上,确定解决小产权房交易问题的原则和步骤,通过论证提出解决小产权房交易问题的法律建议,为武汉市甚至全国解决小产权房交易问题提供参考。     

小产权房的相关法律问题及解决方法

城市房价的不断高涨与民众住房需求间的矛盾催生了小产权房市场。小产权房由于使用的土地类型不合法、缺乏"五证"、缺乏相关法律规定等使其无法取得合法的产权证书。客观地看,小产权房能够给各方利益主体带来好处,还能带来一定正面的社会效果。应采取措施,让小产权房的交易合法化。     

小产权房利益博弈及出路——从“正名”来分析

楼市的高房价催生出大量的小产权房,并成为社会关注的焦点。几年前“画家村”案件将小产权房买卖合同的效力推到了风头浪尖,而最近热议的物业税和对小产权“正名”的呼声又让小产权房问题升温。小产权房实际上是因规则欠缺而导致的各利益主体之间的博弈。要解决此问题应循序渐进地改革现有的制度。就目前而言,应平衡各主体之间的利益冲突,如有限度地为小产权房“正名”、增设物业税等,但改革现有的土地制度和城乡二元政策势必在行。     

“小产权房”入市:困境、前景与制度创新

由于立法至今仍未承认小产权房的法律地位,由此引发大量小产权房购销法律纠纷,严重扰乱了房地产市场的正常交易秩序,导致资源严重浪费。在界定小产权房法律性质的基础上,分析小产权房入市的困境、前景,在此前提下,提出解决小产权房问题的相关法律设计是文章的主旨。     

“小产权房”持有主体状况的实证分析——基于4省12市的实地调查

基于4省12市实地调研中"小产权房"持有主体状况之分析,根据我国相关法律制度与访谈材料的研究结果可知,信息因素和知识因素对"小产权房"持有主体的行为选择有一定程度的影响;"小产权房"的持有行为与持有主体的家庭收入高低呈负相关性;价差因素是民众选择持有"小产权房"的主要动机;"小产权房"的持有主体对"小产权房"未来处置的期盼呈现多样化特征,且与中国当前土地制度及土地管理制度的现实和精神不完全吻合。     

“小产权房”问题的法经济学思考

随着当今经济的发展,城市的郊区也变成经济发展的催化剂。这使农民也改变了发家致富的观念,他们懒以生存的土地已经不是以耕种为主,而是转向了房地产．而对于房价激增的城市居民来说,与商品房的昂贵售价相比,更加青睐于小产权房．当供需之间的矛盾达到平衡后,交易产生,但是交易中的风险也不容忽视．在“小产权房”这样的困境下,各派学者专家也各抒己见,有的认为“小产权房”与我国三农政策相冲突,如果在法律上给予承认“小产权房”,那么这种现象无疑动摇了我国现有的集体土地所有权的土地政策,“小产权房”的合法化则等于违法．还有的一些学者认为,“小产权房”的问题应从完善我国法律入手,确立农村集体建设用地的流转的相关法律来解决这问题．本文运用法经济学的知识,从成本收益分析入手,对我国集体土地所有权和集体建设用地进行经济分析,着重对现有制度下“小产权房”各参与主体的成本收益进行了分析,并提出了解决“小产权房”问题的方法和对策．     

关于小产权房合法化的思考

近几年小产权房逐渐增多,小产权房的买卖蔚然成风。但小产权房的性质让它的购买者的维权问题难以得到解决。许多学者曾从新闻和社会学角度讨论如何正确认识和解决小产权房问题。本文从法律角度对其相关主体的法律利益关系及合法化理由和合法化途径三个方面进行探讨。     

小产权房主体的责任分配

目前,国家已经下令清除小产权房,这标志着小产权房将要退出历史舞台。小产权房涉及农民、购买者、开发商、村集体这些主体,主体的多样性也使得其关系的复杂性。国家在清理小产权房的过程中合理认定各个主体所应当承担的责任对稳定社会有着重大的意义。本文旨在分析各个主体在小产权房这一行为中的行为动机和获利情况,从而对合理分配小产权房责任提出一些建议。     

“小产权房”的出路:新型住房福利政策的建立

二元土地结构和住房福利政策相对于城市化建设的滞后,是"小产权房"问题产生并迅速蔓延的制度根源和社会根源,解决"小产权房"问题,在城乡一级土地市场短期内难以建立的情况下,将其"改造"为一种新型的住房福利政策,满足特定群体的住房需求,于国家于社会都将有巨大的现实意义。     

“小产权房”流转问题的法律路径

城镇化的推进和商品房价格的持续增长催生了小产权房。国家住房建设部近年来一再出台政策遏制小产权房的交易,提示人们购买小产权房的高风险,但是因其价格优势,小产权房成为了城市中低收入者的无奈之选。小产权房的非法性而导致的各种社会问题使小产权房成为近年来的社会热点。分析小产权房产生原因的基础上,提出两点解决意见:出台保护居民居住权的相关法律;完善国家土地管理、使用、分配等方面的法律法规。     

离婚、继承时处理有限产权房屋若干法律问题研究

住房制度改革是一项复杂的系统工程 ,涉及到中国社会各个层面和各种利益主体。有限产权房是房改过程中出现的重要新生事物 ,其法律性质直接涉及到住房有限产权的效力范围、住房进入房地产市场的自由度。特别是在离婚、继承两种特殊情况下 ,对其法律性质的认定有重要现实意义 ,所以有必要对这一问题作进一步研究 ,从而得出正确评价     

小产权房购买者利益保护探析

小产权房作为一个社会问题引起关注是在房价高涨、政府调控不力、住房保障措施不到位的背景下产生的。在现有的制度框架下,其因缺乏相关的法律保护,无法进行产权登记,从而其存在和流转受到各方面的质疑和阻碍。由于其本身涉及多方利益主体,故如何正确认识及合理化解各方利益冲突将成为决定小产权房命运的关键。作为小产权房购买者,其自身利益的保护亦应受到更多关注。     

知识产权权利冲突涉及的法律问题

知识产权领域的权利冲突现象是客观存在的,由于目前的知识产权法律体系不够完善,司法界在解决这一问题时所依据的“保护在先权利”原则仍存在一些问题,这在理论上有违知识产权制度的宗旨,在司法实践中也不利于保护相关利益主体的合法权益。笔者尝试提出关于权利冲突的法律概念、产生的原因以及适用“保护在先权利原则”时应注意的问题,对目前我国的立法缺陷提出了完善建议。     

租值消散理论述评

租值消散意味着本来有价值的资源或财产由于一些原因而价值下降或价值消失。造成租值消散的原因主要是资源或财产的产权没有明确界定。在大多数权利没有明确界定的情况下，资源或财产的租值虽然会消散，但不会消散到零，其消散的程度取决于当事人面临的选择程度和形成合约安排的交易成本，原因在于当事人都是极大化的。租值消散理论对于我们理解产权安排对资源配置的重大作用具有重要的启发意义。     

基于共有产权模式的大学毕业生住房问题研究

共有产权房是以共有产权形式供应给城市中低收入住房困难家庭的住房模式,具有保障保值增值功能,有利于实现资源最优配置、实现资源效益最大化和提高购房人住房满意度,为解决大学毕业生的住房问题提供了积极的借鉴作用。通过改进共有产权住房模式,完善相关配套措施,构建适用性更强的大学毕业生共有产权住房模式,可以为解决大学毕业生的住房问题提供新的参考。     

人权视野下的私人财产权宪法保障

2004年宪法修正案将“国家尊重和保障人权”写入宪法,为私人财产权的保障提供了坚实的理论基础和依据。鉴于这种保障的力度与现实的法权要求存在差距,以及现实中私人财产权受侵害事例的广泛存在,有必要在宪法中规定正当程序原则,明确规定征收征用公平补偿的唇齿条款,制定对弱势群体的财产权予以保障的相应条款,完善有关人权保障的各项制度。     

宅基地使用权的物权化构建

在我国,宅基地使用权实际上是担负着农村社会保障的功能,其权利体系的设计,亦依此而行,虽然其是一种用益物权,但其权利特征与典型物权相比,其趣大异,其形大左。然而,随着城乡统筹改革的深化,农村社会保障体系的逐步建立和完善,宅基地使用权所担负的历史使命也终将完结,之后必将面临着其物权本位的回归。     

水资源合理利用与均衡配置的产权制度改革

我国的水资源的所有权属于国家或集体,在理论上已形成传统模式．当前应继续维持,以免改变后形成经济关系混乱。目前对水资源等自然资源配置的核心问题是要界定明晰的产权,主要是产权内部结构中各分权权能和收益的清晰界定。在水资源公有制的前提下,通过市场模式,使其使用权私有化,建立水资源使用权的私人产权制度,即建立其使用权许可证的市场买卖制度,或称之为“水权市场”,通过市场机制来实现水资源均衡配置。     

建设有“自主知识产权“的中国文学理论刍议

20世纪以来的百余年里中国少有"自主知识产权"的文学理论,其原因在于过度引进西方文论,迷信西方文论及受惯性思维误导.要重视中国文论传统和资源,重视20世纪中国人自己的理论成果,破除对西方文论的迷信,建设拥有"自主知识产权"的中国特色文学理论.