我国房地产业发展战略研究

一、入世后我国房地产业面临的冲击和挑战 (一)加入WTO对我国房地产业的冲击 1.土地出让制度的影响.我国的土地出让制度不透明,现在仍然有40%以上土地出让属于协议出让,而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式.     

中国式分权与城市土地出让价格的偏离——以长三角地区城市为例

分析中国式分权制度安排对地方政府土地财政行为以及土地出让价格偏离的影响作用,有助于探寻土地财政和土地出让价格偏离的制度成因.本文首先从理论上阐释了财政分权和政治集权对地方政府土地财政行为及土地出让价格的影响,然后利用1999年-2009年长三角地区的城市面板数据进行了实证检验.结果表明:中国式分权对地方政府的土地财政行为倾向具有显著的激励作用,促使了地方政府扩大土地财政规模.对土地出让价格偏离的影响在于财政分权导致了土地出让价格的正向增长,政治集权导致了工业用地出让价格与商服、住宅用地出让价格之间的偏离.地方政府的土地财政倾向和土地出让价格的偏离与中国式分权制度安排紧密相连,进一步改革对地方政府土地出让行为具有较强激励作用的中国财政分权制度和政治治理体制,将更有利于修正土地出让价格的偏离.     

我国土地出让方式的利弊及对策分析

我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展,但在实践中存在的不足也不容忽视。文章拟对各种出让方式的操作进行了分析研究,提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。     

地方政府土地出让行为中的官员个人效应

在中国,官员的治理水平是理解地方经济发展的一个重要视角,而土地出让是地方政府推动经济发展的重要政策工具。将两者放在同一视域中加以考察,研究官员对地方政府土地出让行为的影响,有利于从“人本”视角深化对地方政府土地出让行为形成机理的认识。本文利用官员交流网络选择并构建样本数据集,采用城市—时间—官员的“三维”固定效应模型分离出地方政府土地出让行为中的官员个人效应,并基于官员特征视角分析了官员个人效应的形成机制。结果发现：①官员个人效应是地方政府土地出让行为形成机理中重要的、富有差异的影响因素;②官员学历、平均任期长度、国土系统工作经历对地方政府土地出让行为具有全局影响。在控制其他影响因素的情况下,学历高、平均任期长、具有国土系统工作经历的官员更倾向于抑制土地出让总量、压低住宅用地出让价格以及提升工业用地出让价格;③官员基层、高层党委政府的工作经历对地方政府土地出让行为具有差异性的局部影响。在控制其他影响因素的情况下,垂直交流官员更倾向于增加土地出让总量,从基层提拔的官员更倾向于推升住宅用地出让价格及压低工业用地出让价格。应注意不同特征的官员在地方政府土地出让行为中体现出的差异化的个人效应,从“人本”视角出发,可以通过适当的安排,发挥官员个人效应,促进地方政府土地出让行为调控目标的实现。     

对我国房价与地价相互关系的再检验

近年来,随着我国房价的整体快速上涨和土地出让方式改革,理论界和实务界对房价和地价相互关系的争论十分激烈,对两者相互关系的实证研究是判别各方观点正确与否的关键。已有的实证研究文献均采用Granger因果检验测定二者的相互关系,但由于在方法上存在一定的局限性,这些研究难以进一步刻画两者之间的动态联系以及政策变化对其相互关系的影响。本文在基于向量自回归类模型的方差分解这一分析框架下将前人实证研究的方法和结论统一在一个新的分析框架内,并完整而细腻地描述了二者的相互关系。更为重要的是,我们的计量分析刻画出政策变动导致的二者之间反应模式的变化,为正确认识土地出让方式改革的实际效果提供了坚实的实证基础。     

寿光市土地出让市场发展趋势、存在问题及相关解决措施

随着我国社会经济的快速发展,土地已成为企业发展和城市建设不可缺少的因素,土地出让收入已成为地方财政收入的重要来源。本文通过对寿光市土地出让市场的分析,指出了其中存在的问题,并提出了相关建议和解决措施。     

地方政府竞争与土地财政策略选择

中国式分权制度对地方政府竞争行为具有重要的影响,地方政府关于财政资源和资本要素的争夺,促使其实施土地出让策略和土地引资策略,以获取与土地有关的收入。本文基于地方政府竞争视角,构建了地方政府土地财政策略选择的理论框架,分析认为不同的土地财政策略面临不同的激励机制,而且由于地方政府竞争策略的互动行为,可能会导致地方政府之间的土地财政策略呈现空间模仿效应或者替代效应。本文选取1999-2007年31个省级地区的面板数据,应用空间计量模型,分别考察了地方政府的土地出让策略和土地引资策略面临的主要激励及其空间效应,结果表明:地方政府面临的财政收支约束是其实施土地出让策略的主要激励,而地方政府之间的资本竞争是地方政府实施土地引资策略的主要激励。地方政府在实施土地出让策略中的模仿效应表现为土地出让面积竞争,土地引资策略的模仿效应表现为对大规模资本的追逐。同时,土地引资策略的替代效应主要表现为地方政府对低价出让土地频率的替代。     

规范土地市场的新探索——两个《规范》中的亮点与热点思考

为健全和完善经营性土地出让制度,规范协议出让行为,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》于8月1日起在全国实施。两个《规范》对原有相关法规、政策进行了细化和完善,为严格土地出让管理提供了具体、翔实的技术标准和行为标准。要切实贯彻落实好《规范》的要求,实现政策的预期目标,还有很多工作要做。因此,《规范》出台的同时也为我们提出了新的课题。就两个《规范》中的亮点与热点展开评述。     

失地农民社会保障制度的构建——内容安排与模式选择的视角

工业化和城市化快速推进对非农建设用地需求的迅速上升,导致失地农民数量不断增加,而作为一种可持续的安置方式,社会保障制度的构建则成为解决这一问题的关键。基于目前的实际情况,我们认为在失地农民社会保障内容安排的选择上,应采取一种非均衡发展的思路。而在具体模式的选择上,无论进行什么样的模式创新,都必须将土地出让过程中的收益尽可能返还给失地农民。     

规范土地市场的新探索——两个《规范》中的亮点与热点思考

为健全和完善经营性土地出让制度，规范协议出让行为，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》于8月1日起在全国实施。两个《规范》对原有相关法规、政策进行了细化和完善，为严格土地出让管理提供了具体、翔实的技术标准和行为标准。要切实贯彻落实好《规范》的要求，实现政策的预期目标，还有很多工作要做。因此，《规范》出台的同时也为我们提出了新的课题。就两个《规范》中的亮点与热点展开评述。     

试论中国城市土地招拍挂制度的异化与重构

对我国的土地基本情况进行分析,可以发现我国的土地所有权以及土地使用权是完全分离的。土地所有权是归属于国家所有,而土地的使用权则是社会人员以及单位通过一定程序向国家取得的,在这一环节上就涉及到了土地出让流程。只有通过这一流程,有关单位及人员才可以享受到土地的使用权。因此,为了确保能够合理有序的获得土地使用权,为土地出让行为建立一个公平、公正、公开的环境,国家制定了一定的出让制度,即土地招拍挂制度。通过这一制度可以有效的规范地方政府的出让行为,优化土地资源配置。但是在长期的操作过程中,有些政府为了片面追求收益以及降低成本,偏离了制度的初衷,使得土地招拍挂制度出现了异化,成为地方政府追求短期经济效益的工具。因此,当前研究土地招拍挂制度的异化并且对其进行重构对我国的土地资源优化配置具有非常重要的现实意义。     

行政审批改革对产能过剩行业土地供应的影响

本文基于2007—2017年中国工业土地出让的微观数据和地级市行政审批中心数据,研究行政审批改革对产能过剩行业工业土地出让的影响,对地方政府执行去产能政策的效果进行评估。利用双重差分模型实证分析发现,①地级市设立行政审批中心后,促使地方政府显著减少了产能过剩行业的土地供应;②区分城市类型发现,行政审批中心设立对产能过剩行业土地供应的抑制作用在普通地级市比省会城市效果更大;③地区和行业间存在异质性。行政审批中心设立,显著减少中西部地区城市产能过剩行业工业用地出让,对东部地区城市影响较小;显著减少制造业产能过剩行业工业用地出让,对非制造业影响较小;在制造业内部,对制品业影响减少显著大于加工业。本文的研究结论说明,规范行政审批有助于地方政府减少产能过剩行业的土地出让,从土地供应视角为地方政府落实产能过剩行业去产能政策提供了新的微观证据。根据研究结论,未来应进一步深化行政审批改革;重点深化中西部地区的行政审批改革;采用专项政策推动国企主导的非制造业行业改革;注意制造业内部的产业差异,更多关注以中间品为主的加工品行业的去产能。     

土地供应量与房地产价格的关系研究

房地产价格与土地供应量之间存在着紧密的关系,研究它们之间的关系,可以深化理解房地产内部运行规律,并为我国房地产市场持续健康发展提供有益的理论指导。运用经济学理论对其之间关系进行定性分析,得出了房地产价格与土地出让面积存在着正相关关系,并根据西安市2003-2008年统计数据,采用SPSS软件得出了它们之间的数量关系。     

我国治理商业贿赂立法及缺陷

近年来,商业贿赂几乎已经成为了一些行业中普遍存在的现象,佣金、回扣等不正当竞争行为成了企业运行的法宝,在工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、电信、金融、政府采购、资源开发和经销等领域比较突出。值得注意的是,尽管有关部门对商业贿赂进行了具有相当力度的查处,而立法方面存在的制度缺失使打击商业贿赂行为仍然难以奏效。     

土地出让相关收入央地分成政策变迁与耕地资源流失的关系

近年来,中国土地财政问题引发的土地资源不合理利用已受到较多关注。探究央地政府间土地收入分配与耕地资源流失的相互作用机制,能为进一步完善土地财政政策提供决策建议。本文在梳理中国20世纪80年代起耕地占用税和国有土地有偿出让收入央地分成政策的基础上,利用协整检验、VEC模型和Granger因果检验等方法分析央地分成比例变化与建设占用耕地面积的时间序列数据。结果表明,耕地占用税与国有土地有偿出让收入的央地分成比例在1987-1999年间变动频繁。耕地占用税及国有土地有偿出让收入分成变化与建设占用耕地之间存在长期协整关系,并且存在从分成变化到建设占用耕地面积变化的单向因果关系。这说明建设占用耕地面积的增减是对央地分成变化的主动响应,而土地出让收入分配的调整受到了政府行为等复杂因素的影响。土地出让相关收入分配比例的有效调节会对耕地资源的保护产生积极的作用,为遏制耕地资源非农化可针对不同类型土地收入制定适宜的分配主体和分配比例,避免多种土地出让收入征收的叠加失效和土地资源的浪费错配。     

加大“三农”投入力往哪儿使 中央一号文件解读(2)

投入增量确保"三个高于"【关键词】明显高于2008年,财政支农投入的增量要明显高于上年,国家固定资产投资用于农村的增量要明显高于上年,土地出让收入用于农村建设的增量要明显高于上年。     

浅谈后"土地财政"时代地方政府融资的信托通道

随着中央对房地产宏观调控的深入,依靠土地出让收入为政府主要收入来源的地方财政难以为继,在新的形势下,利用信托工具,为地、方基础设施及廉租房建设等提供新的资金来源,拓宽了地方政府资金来源渠道,有利于加快我国城市基础设施建设,保障城市低收入群体的住房需求,防范金融风险,促进社会的和谐发展.     

浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用

本文以简要介绍城镇地价评估体系为契入点,从调整土地利用结构、显化土地资产及评估、凸现地价经济的杠杆作用以及为土地出让最低价标准和征收补偿标准提供依据等几个方面来阐述城镇地价评估体系在土地管理工作中的作用。     

地方政府对土地财政依赖的影响因素研究

分析影响地方政府依赖土地财政的因素,有助于深入理解地方政府依赖土地财政的原因,从而为治理地方政府的土地财政依赖现象提供决策依据。本文首先从理论上阐释了财政、经济、政治、土地市场等方面的制度因素对地方政府依赖土地财政的影响机理,然后应用1998-2010年的省际面板数据进行实证检验。结果表明：地方政府对土地财政的依赖短期内存在显著的惯性依赖特征,但由于土地财政的不确定和不可持续,地方政府对土地财政的依赖在长期上存在收敛趋势。研究证实了分税制改革造成的地方财权与事权不匹配、地方政府资本竞争和二三产业的发展会显著增强地方政府对土地财政的依赖。土地出让方式的市场化改革显著提高了土地价格,是形成地方政府依赖土地财政的重要制度基础。而地方政府对征地和城市扩张的强烈动机,导致了城市边界的快速扩张,即土地城市化是地方政府获取土地财政的重要手段。     

地方政府供地行为对工业用地市场价格影响的实证研究

基于2007—2014年中国280个地级市253 197条土地出让数据和社会经济数据,运用面板回归和空间计量方法,从出让方式、基准地价、投资行为3个方面探讨地方政府供地行为对工业用地市场价格的影响。面板回归结果揭示了地方政府供地行为显著影响当地的工业用地市场价格:地方政府划拨及协议出让占比越大,工业用地市场价格越低,基准地价和投资行为均与工业用地市场价格呈现显著的正向影响关系。空间计量结果表明工业用地市场价格存在显著的空间正相关性,地方政府基准地价对相邻地区工业用地市场价格的影响显著为正,投资行为则对相邻地区工业用地市场价格有着显著的负向影响。