“小产权房”问题的法经济学思考

随着当今经济的发展,城市的郊区也变成经济发展的催化剂。这使农民也改变了发家致富的观念,他们懒以生存的土地已经不是以耕种为主,而是转向了房地产．而对于房价激增的城市居民来说,与商品房的昂贵售价相比,更加青睐于小产权房．当供需之间的矛盾达到平衡后,交易产生,但是交易中的风险也不容忽视．在“小产权房”这样的困境下,各派学者专家也各抒己见,有的认为“小产权房”与我国三农政策相冲突,如果在法律上给予承认“小产权房”,那么这种现象无疑动摇了我国现有的集体土地所有权的土地政策,“小产权房”的合法化则等于违法．还有的一些学者认为,“小产权房”的问题应从完善我国法律入手,确立农村集体建设用地的流转的相关法律来解决这问题．本文运用法经济学的知识,从成本收益分析入手,对我国集体土地所有权和集体建设用地进行经济分析,着重对现有制度下“小产权房”各参与主体的成本收益进行了分析,并提出了解决“小产权房”问题的方法和对策．     

困境与超越:小产权房问题的制度分析

所谓小产权并非真正法律意义上的产权,二元土地所有制及对集体建设用地流转的限制是产生小产权房问题的根源。从制度经济学视角来看,小产权房各参与主体的成本收益有较大差异,小产权房不符合我国现有集体建设用地的制度安排,大量小产权房的出现表明外部利润的存在。通过明确集体土地所有权、创新集体建设用地流转制度,将外部利润内在化,从而有效实现最大化经济效益,达到从制度层面解决小产权房问题的目的。     

小产权房购买者利益保护探析

小产权房作为一个社会问题引起关注是在房价高涨、政府调控不力、住房保障措施不到位的背景下产生的。在现有的制度框架下,其因缺乏相关的法律保护,无法进行产权登记,从而其存在和流转受到各方面的质疑和阻碍。由于其本身涉及多方利益主体,故如何正确认识及合理化解各方利益冲突将成为决定小产权房命运的关键。作为小产权房购买者,其自身利益的保护亦应受到更多关注。     

"小产权房"的法律问题及相关制度的完善

“小产权房”的法律问题是当前社会关注的焦点之一。目前在法律没有明确“小产权房”地位的情况下,“小产权房”要得到法律的认可必须具备一定的条件,即满足国家土地利用总体规划的要求,符合乡镇土地利用规划的规定,同时优先保障本集体的农民和农业经营人的居住需求。在此基础之上,根据不同的情形对现有的“小产权房”进行处理。另外,“小产权房”问题的解决还需要对一些制度,如集体土地征收补偿制度、集体土地管理制度、集体土地利用制度等予以完善。     

小产权房法律问题的探析

本文从小产权房的概念和根源入手,分析什么是小产权房,小产权房问题的根源和小产权房问题的现状,针对一些现行法律制度中存在的问题,提出一些解决途径,主要包括改进现有土地政策,在具体的法律政策上要对小产权房分别对待,在政策的实行过程中加强监督等,以期能对该问题进行有益的探索。     

“小产权房”持有主体状况的实证分析——基于4省12市的实地调查

基于4省12市实地调研中"小产权房"持有主体状况之分析,根据我国相关法律制度与访谈材料的研究结果可知,信息因素和知识因素对"小产权房"持有主体的行为选择有一定程度的影响;"小产权房"的持有行为与持有主体的家庭收入高低呈负相关性;价差因素是民众选择持有"小产权房"的主要动机;"小产权房"的持有主体对"小产权房"未来处置的期盼呈现多样化特征,且与中国当前土地制度及土地管理制度的现实和精神不完全吻合。     

小产权房的相关法律问题及解决方法

城市房价的不断高涨与民众住房需求间的矛盾催生了小产权房市场。小产权房由于使用的土地类型不合法、缺乏"五证"、缺乏相关法律规定等使其无法取得合法的产权证书。客观地看,小产权房能够给各方利益主体带来好处,还能带来一定正面的社会效果。应采取措施,让小产权房的交易合法化。     

交易费用视角下的“小产权房”解析

"小产权房"是中国所独有的现象,是与大产权房(纯正商品房)相对应而言的。政府对"小产权房"的态度不同,交易费用也不同。在政府不干预的情况下,"小产权房"节省了大量的交易费用,对除市县级政府以外的各主体而言是有利的;在政府干预的情况下,"小产权房"面临着极大的风险,会增加部分主体的交易费用。因此,"小产权房"问题如何解决,解决得怎么样,在很大程度上取决于政府的态度。     

我国小产权房存在的法律问题及建议

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋。小产权房主要分布在县（区）级行政区划范围内,因没有缴纳土地出让金等费用,而不能获得由国家房管部门颁发的产权证,只能得到村委会或乡镇政府颁发的“产权”证明,故称之为“小产权房”,也叫“乡产权房”。现阶段,小产权房有违土地管理等法律规定,属于“违规建筑”,同时也不符合国家相关产业政策。若任其肆意发展,势必影响到整个房地产市场的健康发展,银行的授信限制理所应当地成为了必然。     

基于税收目的的物业税改革分析--兼评物业税改革方案

改革现行房地产税费,开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税,重流转、轻保有等问题,也是造成省级以下地方财政困难的主要原因。物业税改革的目的是优化房地产税制结构,提高房地产保有环节的税负;从中长期目标看,应当逐步将物业税培育成为地方财政收入的主体税种。依据物业税改革的目标,本文提出了物业税制度安排的基本构想。     

“小产权房”变更为保障性住房的可行性研究

“小产权房”和保障性住房都是中国在房改过程中急需解决的两大问题,两者的开发动机虽然不同,但是在社会功能及覆盖范围上却存着很多相似之处.将“小产权房”变更为保障性住房,既能改变中低收入者无力购买商品房尴尬窘境,又能有效地扩大保障性住房的来源,而且可以为部分“小产权房”提供一个合法的解决路径,具有一定的现实意义.本论文分析研究了“小产权房”变更为保障性住房的可行性及其具体方法,为我国“小产权房”问题的解决提供参考.     

利益衡平视角下小产权房流转之探究

小产权房流转作为一种社会现象,是现有房地产市场畸形发展的结果。产权本无所谓大小,只存在有无的问题,但小产权房的存在乃至流转着实让人无可奈何。"不拆违法,拆之可惜"是现有小产权房问题的主要症结。本文从利益衡平的视角出发,为解决小产权房主要问题提出了若干建议。     

小产权房主体的责任分配

目前,国家已经下令清除小产权房,这标志着小产权房将要退出历史舞台。小产权房涉及农民、购买者、开发商、村集体这些主体,主体的多样性也使得其关系的复杂性。国家在清理小产权房的过程中合理认定各个主体所应当承担的责任对稳定社会有着重大的意义。本文旨在分析各个主体在小产权房这一行为中的行为动机和获利情况,从而对合理分配小产权房责任提出一些建议。     

关于小产权房合法化的思考

近几年小产权房逐渐增多,小产权房的买卖蔚然成风。但小产权房的性质让它的购买者的维权问题难以得到解决。许多学者曾从新闻和社会学角度讨论如何正确认识和解决小产权房问题。本文从法律角度对其相关主体的法律利益关系及合法化理由和合法化途径三个方面进行探讨。     

基于民生视角的小产权房法律问题探析

产权房是建立在集体土地上的房产,属于违法建筑。从民生的角度来审视,在目前我国国情下不适宜全面解禁小产权房。建议政府在处理小产权房问题时,一方面对现有小产权房分类处理,不可一律强行拆除;另一方面制定相关措施,严厉制止小产权房的再建。     

农地流转中农业用途被改变的原因及对策分析——由“小产权房”所引起的思考

在我国工业化,城镇化的发展过程中,农地的农业用途被随便更改,耕地在不断缩小,而大量开发“小产权房”更是使我国的一些优质耕地直接改变成建设用地。农地农业用途被随便更改,主要是农地产权主体“模糊”以及权利的滥用和法律监管不严等原因。为此应明确主体,明晰产权,进行充分的权利监管和法律宣传,让农民的素质得到提高,才能真正保护有限的农业用地。     

关于开征物业税的若干思考

物业税开征成为新一轮税制改革的热门话题。目前,我国开征物业税存在着物业产权不明、税负水平难定、计税依据难定等问题。开征物业税应从简并税费品种、合理确定税率、建立估价制度、下放税管权限、完善奖惩机制等方面着手,尽快实现依法征税。     

产权论视域下小产权房开发管制的经济分析

小产权房开发是集体农民与地方政府利益抗争的结果,虽是自身产权保护的一种努力,但却造成了租金耗散和土地资源的低效配置,并未产生帕累托改进效果,因此,无论是民间的认可,还是政府的叫停,都不利于小产权房问题的有效解决。要从根本上解决小产权房的过度开发,需要明晰农地产权属性,在相关权益者之间进行产权缔约,从财产权益、利益结构和房产税管制制度上进行全面考量。     

我国小产权房法律问题探析

小产权房体现出农民财产权未得到平等保护;它和现行法律规定相冲突,购房者的权益难以得到法律保障;对小产权房进行强拆或者直接转正,或者对农村土地私有化等建议均非上策,而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度,实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化,从根本上解决小产权房的法律困境。     

小产权房的成因及对策

小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的。小产权房建设虽然违反了我国现行农村土地利用相关法律法规,但它的存在在某种程度有一定的现实合理性。小产权房涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益,如何妥善处理小产权房问题,成为社会各界关注的焦点,也成为各级政府亟待解决的一个难题。