重庆江津区土地流转中存在的困难及其原因分析——基于制度变迁视角

目前,我国加快城镇化进程,对土地流转提出了新的要求.土地流转主要包括耕地流转与宅基地置换和农村集体组织建设用地置换.重庆江津区耕地流转率较高,宅基地置换率较低.该文从制度经济学的视角,从外部利润、初级行动团体、次级行动团体意愿等方面,分析了土地置换存在的问题,发现转出方的外部利润不足、初级行动团体意愿不强、次级行动团体难以发挥作用等,是宅基地置换率低的根本原因,并提出了政策建议.     

“能人模式”之外的农村建设新选择——以“华明模式”为例

改革开放之后,随着市场经济的建立,农村中的“能人”治理现象兴起,如华西村、南街村等,“能人模式”似乎成了农村建设发展的唯一模式。然而,天津市东丽区华明镇开拓了“宅基地换房”的“华明模式”,并取得卓著的成果。“华明模式”具有极其重要的启示意义,为新农村建设提供了新的道路,同时也为“能人模式”在新时代的大背景下向制度化、法治化和民主化的过渡提供了实践范本。     

农村宅基地使用权流转的风险防范问题分析

我国的法规政策不允许农村宅基地进入市场流转,但现实中农村宅基地地下交易却暗流涌动,屡禁不止.对于农村宅基地使用权能否流转,学界亦存在有三种不同的观点:禁止流转;自由流转;有限流转.笔者支持“有限流转”论,但作为农村土地制度改革的重要内容,应把控制和防范宅基地市场配置风险放在重要位置.     

期望收益、风险预期及农户宅基地退出行为——基于上海市松江区、金山区农户的实证分析

从宅基地退出过程中农户的期望收益及退出后的风险预期两个方面对宅基地退出行为进行分析,构建农户宅基地退出行为分析框架,运用二元Probit模型分析农民宅基地退出行为及其影响因素,为建立自愿、有偿的宅基地退出制度提供借鉴。研究结果显示:①农户的年龄、兼业时间、家庭年均收入均显著正向影响农户宅基地退出行为;宅基地块数对农户的宅基地退出行为具有负向显著影响;②期望收益的影响因素中,补偿金能够全部兑现,会促进农户做出退出宅基地的行为;农户认为补偿合理会推动农户的宅基地退出行为;宅基地退出后村集体获得的收益比重更小、农户获得的收益比重更大,会推动农户的宅基地退出行为;③风险预期因素中,退出宅基地后房屋面积减少,农户宅基地的财产性收入功能消失,面临着房屋价值降低的风险,阻碍了农户的宅基地退出行为;生活成本增加、宅基地退出后工作变得更不稳定,会抑制农户做出退出宅基地的行为。因此:宅基地退出过程中,补偿金能够全部兑现、补偿越合理、期望收益越高,将促进农户的宅基地退出行为;宅基地退出后面临的风险越高,将阻碍农户的宅基地退出行为。所以,政府在制定宅基地自愿、有偿退出制度时应充分考虑农户宅基地退出过程中的期望收益和退出后的风险。     

我国农村宅基地使用权流转的制度建构——基于法经济学视野

在社会主义市场经济的建设中,合理利用有限的土地资源极为重要。但是在实践中,却出现了农村宅基地大量闲置浪费的现象。其重要原因是我国现行宅基地流转法律制度严重滞后,脱离了农村的实际情况。从法经济学的角度来看,这种制度安排阻断了产权之间的自由流动,增加了交易成本,严重影响了土地资源配置的效率。要解决这一问题,建立农村宅基地使用权自由流转制度是最佳方案。     

论宅基地上房屋买卖合同的效力

在房地一体原则的背景下,农村宅基地上所附房屋买卖必然导致宅基地使用权的流转。建国以来,关于农村宅基地使用权的流转的相关政策,大致可以分为三个阶段:"一户一宅"原则的设立、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、宅基地改革试点政策出台。根据现有法律及政策,在非改革试点地区,在集体经济组织成员之间转让宅基地上房屋,在符合买卖合同其他有效要件的前提下,应为有效;向集体经济组织成员以外的农村村民转让宅基地上房屋,在有相关规定的前提下,可以认定为无效;向城镇居民转让宅基地上房屋,原则上应为无效。     

档案为农村宅基地确权发挥积极作用

全面开展农村宅基地确权登记发证。是贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神的重要举措,是推进农村集体土地流转的一项基础性工作．对保护广大农民群众的合法权益、规范农村土地利用与管理、促进经济社会可持续发展、构建和谐社会具有十分重要的意义。     

浅谈共享发展理念下农村宅基地制度改革——从2017年两会有关于深化农村土地制度改革说开去

宅基地制度是农村土地制度的重要组成部分,形成于上个世纪六七十年代。作为一项具有福利性质的制度,宅基地制度承载了重要的政治和社会功能。但是,随着时代发展,围绕宅基地农村出现了一户多宅、布局混乱、乱占耕地、私下交易等不良现象,这说明宅基地制度已经越来越不适应时代的发展,到了必须进行深入改革的时候了。共享发展理念为解决宅基地制度改革提供了理论契机。以此出发,相关行政部门可以从以下着手:在制度上,完善宅基地共享改革开放成果机制;在管理上,完善县、乡镇、村组的共享管理体制;在宣传上,加大力度,宣传共享理念。     

皖北平原远郊区农户宅基地退出意愿调查与启示——基于阜阳、亳州两市636户农民问卷

对皖北平原远郊区阜阳、亳州两市636户农户宅基地退出意愿及影响因素调研结果进行分析,结果表明:皖北远郊区农户宅基地退出意愿受农户个体年龄、受教育程度、职业类型、家庭非农业收入水平、宅基地数量和面积以及住宅建筑时间的影响,但影响方向有差异。远郊区大部分农户愿意居住在当地的县城或地级市,对于闲置宅基地的处理主要倾向于等面积农地承包权置换。宅基地退出要尊重农户意愿,逐步推进,同时防止出现新型空心化现象;应加强青壮年劳动力的就业技能培训,健全老年人的社会保障体系,注重少年儿童的文化素质和能力提升;宏观上需要解决土地指标不能异地流动的问题。