基于模糊聚类的市场比较法改进研究

市场比较法是目前房地产界估价、定价最常用的方法之一,但在实际应用当中,传统的市场比较法在确定各特征因素修正系数和选取可比实例时,多是根据估价人员的主观判断,因而影响估价结果的准确性。本文通过分析市场比较法运用过程中经常遇到的问题,根据模糊数学理论,引入模糊聚类分析和隶属度、贴近度的概念,并考虑不同特征因素对价格影响的重要程度,而给予相应的权重,改进了传统的市场比较法,从而提高了市场比较法估价结果的准确性。     

模糊模式识别法在房地产估价中的应用

在运用市场比较法对房地产进行估价时,通过在多个备选实例中选取与待估对象最相近的可比实例作为评估基准,以已知备选实例的价格为参照对待估对象进行估价,即可获得待估房地产的价格。备选实例选取得恰当与否,将直接导致房地产估价的准确性。本文探讨了如何运用模糊模式识别的数学方法来选取备选实例。首先,介绍了有关房地产估价的理论依据;其次,讨论如何建立房地产评估选例模糊模式识别模型以及该模型的可行性。     

房地产估价中可比实例选择研究

为了提高房地产估价中可比实例的选择精度,将灰色关联理论引入到市场比较法,通过计算特征因素与房地产价格关联度的大小,确定特征因素的权重,利用模糊贴近度的大小选择出市场比较法中的可比实例,最后通过一个应用实例说明该方法的实用性。     

浅析市场比较法在我国房地产估价中的应用

市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场比较法的理论基础之上,总结了市场比较法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。     

关于房地产估价信息系统市场比较法的综述

在房地产估价行业的不断发展下,其信息系统的建立更是加速其发展的进程,在信息系统的建立中,市场比较法最能体现出房产估价的基本原理。并且可直观的反映出市场信息,在房产估价信息系统的应用中比较法的实用性最广。但是,我国的房地产估价信息系统建立的时间还不长,并属于发展中阶段,在运用的过程中,相应的还存在一定的问题,例如相关信息的不对称性、交易不透明性等诸多问题,要综合的解决好这些问题。不是一朝一夕就能够全部解决的,而是要在不断的发展中总结经验,并结合发展的方向,逐步的进行完善,并相应的优化管理制度,促进估价信息系统中市场比较法在房产评估中更好的应用。     

区域因素对不同住宅价值的影响及评价体系

主要针对住宅类房地产价值评估中存在的不足,分析区域影响因素对其价值影响的作用机制,着重分析区域因素对不同住宅物业的房地产价值所产生的影响,并基于我国房地产评估中的区域因素影响评估的现状,相应的提出在房地产估价中完善区域因素评估体系的对策和建议。通过此项评价体系的改善,可以大大提高住宅类物业房地产价值评估的准确性,从而改善房地产评估方法。     

浅谈房地产评估产业的发展现状与对策

房地产评估,是专业的评估人员在综合分析了房地产的几个影响因素的基础上,根据科学的评估方法和一定的评估目的以及估价经验,对房地产的价值进行判断和推测。它是一项以时价来反映房产价值的技术经济活动。随着房地产行业的快速发展,房地产评估产业也得到了快速发展,在房地产市场秩序中起到了重要的作用。我国房地产评估产业作为朝阳产业,发展十分迅速。本文在对目前房地产评估产业的现状进行剖析的前提下,深入分析当前我国房地产评估产业存在的问题,并提出相应的对策。     

房地产估价中市场法改进探讨

市场法是房地产估价中广泛采用的方法。依据地产估价的基本理论,深入分析研究房地产估价务实中市场法的难点及其存在的问题,提出使用专家打分法进行因素指标量化、用集值迭代法对因素指标赋权、用假设权重法对评价指标进行综合评估的估价方法。旨在实践操作中,应用该方法能够切实有效地减少估价人员主观评价所带来的误差,使估价结果更加客观、真实、合理。     

成本法在房屋建筑物评估中的运用

房地产评估中的方法常有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。成本法是指求取评估时点的重置价格或重建价格,扣除折旧以此估算评估对象的客观合理价格或价值的估价方法。对于一般房屋建筑物和因年代久远、缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的评估宜采用成本法。     

房地产估价中的建筑等级分析

通过对建筑等级的分类,分析房地产估价中应关注的影响房地产价值的相关因素,从而提高房地产估价的社会公信力,有效控制房地产估价的执业风险。     

房地产市场及其细分的调控重点区域划分理论与实证——以中国35个大中城市为例

2010年以来,在国家严厉的、密集的调控政策下,各大城市房地产市场运行绩效表现出差异性,但也显示地方反弹的压力。因而,如何做到调控精准化、差别化和决策科学化需要房地产重点监控区域划分的理论与方法研究。本文以房价与地价波动及其关系的表现形式为依据,提出工作假说——房价地价关系与全国基本一致的城市,其房价波动偏离全国房价波动均值的程度也较小,以此作为划分重点监控区域的标准或方法。然后利用全国及35个大中城市的房屋销售价格指数与土地交易价格指数,通过Granger因果关系检验得出,与全国层面房价地价关系短期内双向互动影响一致的城市有26个;运用均值、方差与离散系数等描述性统计得出,与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市,2010年以来其新建住宅价格指数和二手住宅价格指数离散系数普遍小于均值,而海口、杭州、深圳等城市应成为房地产调控政策实施监控的重点;单个样本t检验表明,新建住宅市场与二手房市场的差异较大,而后者与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市较少,今后国家宏观调控政策应重点关注二手房市场。总体而言,把握各城市与全国层面房价地价关系的短期效应一致性以及差异性,是房地产分区域、分市场、分类差别化与精准化调控体系的基础。     

我国商品房价格形成的主要因素及形成机制分析

基于我国商品房价格的现状,对地价、投资额、需求及政府政策等影响房地产价格形成的主要因素进行了分析,在此基础上进一步对造成高房价的根本原因进行了探析,并最终有针对性地提出抑制高房价的政策建议。     

中国房地产市场风险评价：基于房价与宏观经济协整的分析

从长期看,房地产价格应与社会经济发展水平相协调,如果房地产价格在一定时期内呈现出的某种趋势背离了宏观经济背景的支持,则市场必然隐藏着风险。从此角度出发,本文在协整和误差校正模型的框架下,分析了中国近年来房地产价格指数与主要宏观经济指标的长期均衡关系,得出了虽然近年来房地产价格上涨较快,但从总体上看,其变化有宏观经济背景的支持,房地产市场风险还不是很大的结论。     

基于SD模型的湘潭市房地产住宅价格影响因素分析

房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,是我国当前宏观经济中的支柱产业。2012年全国"两会"上房地产话题再次成为热议焦点,其中房价成为连续三年"两会"热点。本文通过统计年鉴、湘潭市房地产管理局、国土资源局等官方网站以及收集调研资料得到相关数据,对影响房地产价格的因素进行分析。论文的研究以湖南湘潭市为对象,利用系统动力学理论对湘潭市房地产住宅价格的影响因素建立系统动力学模型。     

海域资源价值评估方法综述

海域资源价值评估方法很多,不同方法适合评价不同资源的不同价值,当前因方法有效性、可靠性不强或选取、使用不当导致的研究结果差异大、可比性差、可信度低等问题非常突出。本文以评估方法为主线,梳理了20世纪70年代以来海域资源价值评估领域的研究成果,重点分析总结了广泛使用的各种贴现现金流方法的适用范围、优缺点及其代表性研究。认为未来研究者可以从注重跨学科方法和实物期权方法的使用、重视动态评估、用客观方法确定遗产价值等方面努力,以探寻最适合评估对象的方法。研究可为改进海域资源价值评估方法、提高评估有效性和可信度提供参考和借鉴,进而有助于深化海域资源性产品价格和税费改革、加强生态文明制度建设、实现可持续发展。     

房价下降的成因分析及房地产企业的应对策略

文章根据2007年1月到2008年3月全国部分具代表性的大中城市的房价统计数据,分析了房价下降的四个原因：成本推动、需求变动、政府政策和消费者预期。同时,站在房地产企业的角度,针对目前房地产市场的行情,提出了企业应对市场变化的四条具体措施,即加强和改进品牌建设、内部管理、外部融资和产品品质四方面的工作。     

基于同质面板因果检验的住宅增量与存量市场价格关系研究——以武汉市为例

本文以武汉市8个城区29个季度的住宅增量、存量销售价格数据为样本,运用面板数据Granger因果关系检验、随机效应变截距模型,研究了住宅增量市场与存量市场的价格关系。结果表明,在以住宅增量交易为主导的房地产市场中,增量住宅的价格对存量住宅的价格产生了显著的影响,增量住宅价格变量是存量住宅价格变量的Granger原因,反之则不成立;增量住宅价格每上升1％会带动存量住宅价格上升1．06％,增量住宅销售价格的上升,促进了存量住宅销售价格的快速上升。政府在严控房地产投机行为的同时,需要从中介制度、金融、税收等方面完善住宅交易制度,促进住宅增量市场向存量市场的转变。     

中国西部地区城市房地产投资环境评价体系研究:攀枝花例证

以房地产投资开发中的核心投资评估准则为框架,通过选取具体评价指标,实现房地产投资环境评估的可操作化和体系化。将专家调查法与多层次分析法相结合,以西部典型城市攀枝花市为例证,对初拟的指标进行筛选、权重计算、重要程度排序,进行多层次综合评估模型分析。分析结果发现攀枝花市房地产投资环境高于四川省的整体平均水平,区域住房价格、居民收入水平在评价体系中影响力较大,当地较复杂的地质条件增加了房地产投资项目的成本,相对丰富和低廉的物价水平和劳动力价格是攀枝花房地产项目投资潜力的有力保证。